מגדל אלקטרה / צילום: רמי זרנגר
מניבים קרן הריט החדשה דיווחה לשוק ההון על רכישת מחצית מהזכויות בחניון מגדל אלקטרה סיטי ברחוב הרכבת בתל אביב מבעליו, איש העסקים אבי שחר, ב-56.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). כחלק מהעסקה נקבעו אופציות הדדיות להשלמת רכישת מלוא הזכויות בחניון בתקופות ובמחירים שנקבעו מראש. העיסקה מגלמת קפיצת שווי מרובעת של החניון, שנרכש במלואו ע"י שחר ב-2014 תמורת 30 מיליון שקל, ומצביעה על עליית מחירי החניות בעיר.
● ליד רוטשילד: קבוצת חג'ג' במו"מ לעסקת ענק של 730 מיליון שקל
● אנומליה במכרזי רמ"י: הבדל של כ־50% בהצעות זוכות באותו המקום
מגדל אלקטרה סיטי נמצא ברחוב הרכבת 58, בסמוך למחלף לה גווארדיה שעל נתיבי איילון, והוא בן 22 קומות משרדים מעל לקומת קרקע מסחרית.
החניון מצוי מתחת למגדל, והוא בן 6 קומות מרתף תת קרקעיות, בשטח כולל של 13 אלף מ"ר. הוא כולל ומופעל כחניון בתשלום לציבור הרחב ולמנויים ע"י חברת סנטרל פארק, מהחברות הבולטות בארץ בתחום זה.
התמורה בעסקה משקפת מחיר של כ-325 אלף שקל למקום חניה, כאשר בנוסף לתמורה תישא החברה בהוצאות עסקה בהיקף של כ- 4.2 מיליון שקל, בעיקר מס רכישה. תשלום העסקה יבוצע מיתרות המזומן של החברה.
"צפוי גידול משמעותי בביקוש"
יתרונו הגדול של החניון הוא בהיותו ממוקם בצמידות למגדל לבנדה, שבו רכשה מניבים, בין היתר, שטחי משרדים בהיקף של כ- 12,500 מ"ר, הצפויים להימסר לחברה במהלך הרבעון השני או השלישי של שנת 2026. "מיקום זה הופך את החניון לנכס משלים מהותי, המספק פתרון חניה רחב ונגיש ותומך באופן ישיר בשיווק שטחי המשרדים, תוך חיזוק האטרקטיביות של המגדל לטובת שוכרים פוטנציאלי", הסבירה החברה בהודעתה.
להערכת הקרן, ה-NOI הצפוי בגין החניון (100%) לשנת 2025 הינו כ-4.2 מיליון שקל, כלומר מדובר בתשואה שנתית ברוטו של כמעט 4% על המחיר (ללא מע"מ) ולהערכת מניבים הפיתוח המשמעותי בסביבת החניון, המתבטא בהקמה של פרויקטים בהיקף רחב לצד פרויקטים המצויים בהליכי תכנון, צפוי להגדיל בשנים הקרובות בצורה משמעותית את הביקוש לחניון ובהתאם את ההנבה ממנו.
במקביל לחתימת ההסכם המכר, נחתם בין הצדדים גם הסכם שיתוף, שבמסגרתו תשמש מניבים כ"מנהלת על" של הפעילות המשותפת ותהיה אחראית על ניהול החניון, הקשר עם חברת הניהול והניהול הפיננסי של הפעילות. כחלק מהעסקה נקבעו גם אופציות הדדיות לרכישת יתרת הזכויות בחניון בתקופות ובמחירים שנקבעו מראש, המעניקות למניבים גמישות בהגדלת חלקה בחניון בעתיד.
מנכ"ל מניבים עופר אברם הגיב, כי "החניון שרכשנו הינו נכס אטרקטיבי באזור מתפתח שבו צפוי גידול משמעותי בביקוש לחניות בשנים הקרובות. הקרבה הישירה בין החניון למגדל לבנדה הופכת את העסקה הזו לחשובה במיוחד עבור החברה, שכן מדובר גם בחיזוק משמעותי ומיידי לכמות החניות במגדל לבנדה, דבר שיהווה יתרון תחרותי משמעותי בשיווק שטחי המשרדים במגדל".
הכנסות של כ-12 אלף שקל ממקום חניה בשנה
מוכר מחצית החניון הוא כאמור איש העסקים אבי שחר. שחר רכש לפני 12 שנים את החניון מאלקטרה נדל"ן ושותפות שהחזיקו עימה בחניון של המגדל ב-30 מיליון שקל, וכאמור, הוא מכר את מחצית החניון בתמורה כפולה.
מהדיווח עולה, כי ההכנסות הנקיות ממקום חנייה בחניון מגיעות לכ-12 אלף שקל בשנה. דוח Nemark-Natam מהחציון הראשון של שנה שעברה (האחרון שיצא) מדבר על עלויות חודשיות לשוכרים משרדים בחסן עראפה ויצחק שדה הסמוכים של כ-17 אלף שקל בשנה, כך שסביר להניח שלחניון אלקטרה סיטי יש עוד מקום להתפתח מכיוון זה.
ועדיין עליית המחיר בשיעור של פי 4, בתוך כ-12 שנים, במקום שאינו נחשב ל"פריים לוקיישן" כיום, יכולה ללמד הרבה על שווי מקום חניה בעיר. להשוואה, מדד מחירי הדירות בתקופה הזו עלו ברמה של 70%. ואולם הבנייה האינטנסיבית, שגרעה הרבה מגרשים ששימשו בעבר כמגרשי חניה, והביקושים הגדלים לחנייה מצד עובדים באזורי התעסוקה המתרבים בתל אביב - עושים את שלהם, במיוחד לנוכח הפיגור הגדול בכל הקשור לפיתוח התחבורה הציבורית.