שיא משכנתאות בדצמבר / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
חודשי דצמבר מסתמנים כחזקים ביותר בשנה בשוק המשכנתאות: על פי נתוני בנק ישראל המתפרסמים היום (ג'), הסתכם היקף המשכנתאות החדשות בחודש האחרון של השנה בכ־11.173 מיליארד שקל - הנתון הגבוה ביותר לשנת 2025 ולמעשה הגבוה ביותר מאז דצמבר שלפניו, דצמבר 2024, אז הסתכם היקף המשכנתאות החדשות בסכום גדול עוד יותר של כ־13.8 מיליארד שקל.
● הבקשות להיתרי בנייה חדשים צנחו: היזמים העדיפו לחכות להגדלת הממ"דים
● כך תשפיע הדמוגרפיה על אזורי הביקוש של ישראל
אחת הסיבות המרכזיות להיקף המשכנתאות הגבוה בדצמבר 2024, היה העלאת המע"מ מ־17% ל־18% עם תחילת שנת 2025. הפעם, כך נראה, אין "אירוע" ספציפי שאמור היה להביא להיקפי משכנתאות גבוהים כל כך. לאורך כל שנת 2025, שנה שבה כידוע כמות העסקאות בענף הייתה בשפל יחסי, היקף המשכנתאות החדשות נותר גבוה - אך לא הגיע למספר שנרשם בדצמבר. החודש שהיה הכי קרוב לכך הוא יולי 2025, עם היקף משכנתאות של 10.682 מיליארד שקל.
נציין כי אחת הסיבות המרכזיות לכך שהיקף המשכנתאות לאורך 2025, כולל בדצמבר, נותר גבוה על אף שהפעילות בענף חוותה ירידה משמעותית, היא אופי העסקאות בשנים האחרונות: מאחר שרבות מהדיות נלקחו במסגרת מבצעי הקבלנים המפורסמים, שבמסגרתם ניתנו לרוכשים הטבות מימון משמעותיות כדי להפחית את נטל התשלום הראשוני, חלק גדול מהרוכשים בשנים האחרונות נדרשים רק כעת להביא את המימון ולהעמיד משכנתה. אותם מבצעים, שהיו שכיחים מאוד בשנים עברו, סיפקו לרוכשים מעין "עיכוב" של שנתיים עד שלוש שנים בנטילת המשכנתה, באמצעות הלוואות קבלן, כך שרבות מהמשכנתאות על עסקאות שבוצעו בשנים קודמות, ניטלות רק כעת.
בסיכום נתוני שנת 2025, נראה כי היקפי המשכנתאות מתקרבים לשיאים של 2021 ו־2022 - אך עדיין מעט רחוקים מהם. בשנה החולפת ניטלו משכנתאות חדשות בהיקף של כ־105.7 מיליארד שקל, לעומת כ־93.2 מיליארד שקל בשנת 2024, עלייה של כ־13.5%. בשנת 2023 ניטלו משכנתאות בהיקף של כ־71 מיליארד שקל. שיא המשכנתאות הוא עדיין זה של שנת 2022, עם כ־117.6 מיליארד שקל, ובשנת 2021 גם כן נרשם מספר גבוה מאוד: 116.1 מיליארד שקל משכנתאות חדשות במהלך השנה.
המהלך של בנק ישראל השפיע?
במהלך אותו חודש דצמבר, ובלי קשר כמובן להיקף המשכנתאות הגבוה, פרסם בנק ישראל טיוטת הוראה אשר כללה כמה מהלכים הנוגעים לשוק האשראי לדיור. בין היתר כללה הטיוטה הצעה הנוגעת להלוואות לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין, המוכרות יותר לציבור בשם "הלוואות לכל מטרה". על פי הצעה זו, הקלה שניתנה באופן זמני מתחילת העשור הנוכחי תהפוך לקבועה - ותאפשר שיעור מימון של עד 70% מגובה הנכס, במקום 50%, כל עוד חלק ההלוואה שב"טווח" שבין 50 ל־70 אחוזים לא יהיה גבוה מ־200 אלף שקל.
התבוננות בנתוני חודש דצמבר מראים כי שיעור ההלוואות לכל מטרה באותו חודש - עם או בלי קשר לטיוטת ההוראה, שטרם נכנסה לתוקף - זינק למספר שיא של כל הזמנים: 791 מיליון שקל. מתחילת שנת 2024 היקף ההלוואות הזה נע סביב 600 עד 700 מיליון שקל, עם שיאים של 731 מיליון שקל במרץ 2024 ו־742 מיליון שקל בדצמבר 2024, אך כעת היקף זה כבר נושק ל־800 מיליון שקל. מעניין יהיה לראות כיצד יתפתח סקטור זה של ההלוואות בחודשים הבאים.
עוד סקטור שכבר תקופה ארוכה נמצא ברמות שיא הוא הלוואות הבולט והבלון, המשמשות בשנים האחרונות בעיקר לטובת אותן הלוואות קבלן המוצעות במסגרת עסקאות לרכישת דירות חדשות. בחודש דצמבר הן הגיעו שוב לרף גבוה למדי, כ־1.6 מיליארד שקל. בדומה למשכנתאות החדשות, גם כאן מדובר על ההיקף הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024. שיעור הלוואות הבולט והבלון לעומת סך המשכנתאות החדשות עומד על כ־15% - בדומה לחודשים האחרונים.