ביטולי עסקאות לרכישת דירות / איור: גיל ג'יבלי
כמעט 7% מאלו שרכשו דירות בשוק החופשי באזור הדרום, וכמעט 4% ממי שרכשו בכל המדינה בשנת 2023 - ביטלו את העסקאות שביצעו - כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר. על פי הנתונים, ממדי הביטולים עלו בשנה האחרונה, כשההסבר המקובל לתופעה הוא חוסר יכולתם של רוכשי הדירות לעמוד בתנאי התשלום.
● רמי לוי נדל"ן צפויה להנפיק בת"א לפי שווי של 2.8 מיליארד שקל
● שינוי מגמה: ירידה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה
במסגרת הבדיקה, נבחנו ביטולים שבוצעו על עסקאות שנחתמו בכל אחת מהשנים 2023-2021 , וניכר כי המגמה של הביטולים מצויה בעלייה כפי שכבר נחשף בגלובס. בסך-הכול עולה מהנתונים, כי כמעט 2,000 עסקאות על דירות חדשות בוטלו בשנים האחרונות, מהן כ-1,500 שבוצעו ב-2022 וב-2023. שנת 2024 לא הובאה בחשבון, שכן חלק משמעותי מעסקאות אלה בוצעו על דירות "על הנייר" והביטולים בגינן רחוקים מאוד ממספרים סופיים.
הכלכלן הראשי מצביע על הקשור בין הגידול בתופעה הזו לבין התרחבות התופעה של הטבות מימון שמעניקים הקבלנים לרוכשים (מבצעי ה-80%-20% וה-10-90%), תופעה שככל הנראה החלה להתרחב במהלך 2023 ותפסה תאוצה ב-2024, עד להטלת מגבלות בנק ישראל על היקף הטבות אלו באפריל שנה שעברה.
בניתוח שהכלכלן הראשי ערך על נתוני ביטול עסקאות שהגיעו לרשות המסים עלה, כי חל גידול משמעותי בשיעור הביטולים שנרשם בשנים 2023-4, בהשוואה לשנתיים שקדמו להן. אותן שנתיים גם התאפיינו בריביות מאוד גבוהות, כתוצאה מהעלאות הריבית של בנק ישראל, שהחלו ב-2022.
ואכן, מבדיקה שנערכה בגלובס על בסיס נתוני הכלכלן הראשי עולה, כי על עסקאות שבוצעו ב-2022 נרשמה הכמות הגדולה ביותר של ביטולים והיא עומדת על למעלה מ-800 במספר; מספר זה גדול פי ארבעה ממספר הביטולים שנרשמו ב-2021, שהיתה, כזכור, שנת גאות בענף ואשר לוותה בריביות נמוכות. למעלה מ-700 ביטולים נרשמו על עסקאות שבוצעו ב-2023, אך מבחינת אחוזים מסך העסקאות מדובר ב-3.6% שמהווה את השיעור הגבוה מבין 3 השנים שנבדקו. זאת, על רקע מיעוט העסקאות שבוצעו בשנה זו, עקב המלחמה והמשבר הכבד אליו נקלע הענף עוד קודם לכן, בגלל הריביות.
האזור הבולט ביותר בביטולי העסקאות
כאמור, אזור הדרום (באר שבע, הנגב, אשקלון) הוא האזור הבולט ביותר מבחינת ביטולי עסקאות בשוק החופשי, עם 6.5% מכלל העסקאות הללו שבוצעו ב-2023 ובוטלו.
"נמצא כי בשני-שליש מהביטולים, ההסבר שניתן בהודעת ביטול העסקה לרשות המסים היה 'קשיים כלכליים'. בחלק מאותם ביטולים צוינו סיבות ספציפיות, כגון, אי קבלת אישור למשכנתא, אי עמידה בלוחות התשלומים לקבלן וכו'", כך נכתב בסקירת הכלכלן הראשי.
ואכן, אזור הדרום, ובמיוחד הערים אשקלון, אופקים, שדרות, נתיבות, קרית גת וקרית מלאכי, תפסו בשנים האחרונות את ציבור הזוגות הצעירים שהגדיל מאוד את הרכישות שבוצעו בהן, הן במסגרת "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", והן במסגרת השוק החופשי, וזאת בהתבסס על המחירים הנמוכים והמבצעים הפיננסיים הרבים שיזמי הנדל"ן הרעיפו עליהם.
ואולם מתברר, כי כשהריביות גבוהות, החזרי המשכנתא חונקים ובסופו של דבר לא ניתן לעמוד בהם, לא משנה עד כמה המחירים זולים ועד כמה התנאים של היזמים מפתים.
באזור הגליל ועמק יזרעאל התופעה של גידול משמעותי במספר הביטולים מצויה גם כן (כ-5% בעמק יזרעאל והגליל התחתון וכ-4% בגליל העליון), כשגם מקומות אלה מתאפיינים במחירים זולים ובמשיכה של ציבור שאינו אמיד לרכוש שם דירות.
הדבר מתיישב היטב עם כך שבאזור תל אביב נרשמו רק 2.3% ביטולי עסקאות שבוצעו ב-2023, וזאת על אף שמדובר באזור היקר ביותר בארץ.