שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו תדון השבוע בתוכניות העיצוב האדריכלי והפיתוח לשבעה מגרשים ברובע שדה דב - מהם שישה ששווקו בהצלחה במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל בתחילת 2025. אישור תוכניות העיצוב יקרב את היזמים לקראת קבלת היתרי הבנייה. במידה שהתוכניות יאושרו בקרוב, צפוי לוח זמנים מהיר במיוחד ביחס למקובל בפרויקטים דומים בדרום הרובע.
● מצוקת דיור? מספר יחידות הדיור בישראל עולה על מספר משקי הבית
● היטל ההשבחה של בסר שרונה יופחת בעקבות תיקון דרכי החישוב
הדיון בוועדה יתמקד באישור בתנאים של שבע תוכניות, הכוללות יחד כ־1,700 יחידות דיור. מרבית התוכניות ממוקמות במרכז הרובע, בעוד היתר מתחלקות בין חלקו הצפוני לבין מתחם "שכונת אשכול" בדרום. תוכנית העיצוב משמשת כשלב ביניים מחייב המפרט את התפיסה האדריכלית, מיקומי המבנים, גובהם ופריסת השטחים הירוקים והחניות.
על אף חשיבותו המקצועית של שלב העיצוב, עם השנים הוא הפך למוקד של סחבת בירוקרטית המהווה נטל על היזמים. העובדה שהתוכניות עולות לדיון חודשים ספורים בלבד לאחר שיווק הקרקעות, עשויה לסמן שינוי גישה במנהל התכנון, השואף לקצר את שרשרת האישורים ולהאיץ את קצב הבנייה ברובע החדש.
ממגדלים ועד מרכז רפואי
שש מהתוכניות שעל הפרק מתייחסות למגרשים ששווקו בתחילת 2025 במכרזי הענק של רמ"י, כאמור. בין היתר, הוועדה תדון בתוכניות לשני המגרשים של חברת גינדי החזקות, פרויקט שזכה לתהודה ציבורית רחבה בעקבות קמפיין שיווק אגרסיבי, וכן בשני מגרשים המיועדים לשכירות ארוכת טווח בהם זכתה פרשקובסקי. מגרש נוסף הכלול בדיון הוא בבעלות העירייה, ומיועד להקמת מרכז רפואי בדרום הרובע.
אישור התוכניות הללו בוועדה המקומית יהווה הוכחה ליכולת המערכת לקדם בינוי מאסיבי בלוחות זמנים קצרים מהרגיל, בלב אחד מאזורי הביקוש היקרים בישראל.
התוכנית של גינדי החזקות במרכז הרובע כוללת 708 יחידות דיור המתחלקות בין שני מתחמים. במגרש הראשון, המשתרע על כשישה דונמים, מתוכננים לקום מגדל מגורים בן 45 קומות שיתנשא לגובה של 180 מטרים, ולצדו מגדל נוסף בן 20 קומות. הפרויקט ישלב גם אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, לצד מבני ציבור לרווחת תושבי השכונה.
במגרש השני של החברה, ששטחו כ־8.5 דונמים, יוקם קומפלקס של חמישה מבנים: שני מגדלים בני 20 קומות ושלושה בניינים מרקמיים בני תשע קומות. מתחם זה יכלול 326 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה.
התוכניות של פרשקובסקי מתמקדות בשני מגרשים המיועדים לשכירות ארוכת טווח. המגרש הראשון, במרכז הרובע, משתרע על פני כשבעה דונמים וכולל 424 יחידות דיור בארבעה מבנים, בהם מגדל בן 44 קומות ומגדל נוסף בן 20 קומות, לצד שטחי מסחר. המגרש השני כולל 132 יחידות דיור נוספות ומשלב גם הוא שטחי מסחר ותעסוקה, כחלק ממתחם רחב יותר של החברה.
במקביל, מקודמת תוכנית קבוצת לוזון רונסון במגרש נוסף במרכז הרובע, בתכנונו של אדריכל גידי בר אוריין. פרויקט זה עשוי להיות המגדל הראשון בשדה דב שיקבל היתר בנייה במסגרת רפורמת "מורשה להיתר", המיועדת לקיצור הליכים בירוקרטיים.
התוכנית של לוזון רונסון כוללת בנייה של ארבעה בניינים בשטח של כ־4.4 דונמים, כאשר המבנה המרכזי יהיה מגדל בן 44 קומות. בסך הכול יוקמו בפרויקט 305 יחידות דיור, לצד שטחים מצומצמים למסחר ולתעסוקה.
הנציג היחיד של צפון הרובע בסבב הדיונים הנוכחי הוא מגרש של חברת שפיר מגורים (כלנית נכסים). על שטח של כ־4.2 דונמים, מתוכנן פרויקט הכולל מגדל בן 20 קומות ובו 150 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־2,400 מ"ר.
המגרש השביעי שעולה לדיון ממוקם בדרום הרובע ובבעלות העירייה, ועתיד לארח את המרכז הרפואי־שיקומי "רעות", שיועתק ממקומו הנוכחי ברמת החייל. המתחם הרפואי יתפרש על פני כ־15 דונמים ויכלול שני מבנים בני 11 קומות, עם שטחי בנייה נרחבים בהיקף של כ־44 אלף מ"ר.
"פלונטר הגוש הגדול"
אישורן הצפוי של תוכניות העיצוב השבוע ייעשה בכפוף לתנאים בירוקרטיים שגרתיים, בהם אישור אדריכל העיר וסיום התיאומים לעיצוב החזיתות והפיתוח הסביבתי. לאחר מילוי תנאים אלו, יוכלו היזמים להגיש רשמית את הבקשות להיתרי הבנייה, בלוח זמנים מהיר למדי.
לשם השוואה, תוכניות העיצוב הראשונות בדרום הרובע אושרו רק במאי 2023 - כמעט שנתיים לאחר המכרז הגדול הראשון בשדה דב, ששווק בקיץ 2021. חלק מהמגרשים באזור זה זכו לאישור רק בתחילת 2025, ובחלקם התהליך טרם הושלם. ההתקדמות המהירה כעת במרכז ובצפון הרובע בולטת במיוחד על רקע הסחבת שאפיינה את חלקו הדרומי.
גורמים בענף אמרו לגלובס כי אחת הסיבות להאצת ההליכים היא שיווק קרקעות מסודר יותר במתחמים החדשים. זאת בניגוד לדרום הרובע, שם עוכבו הפרויקטים בשל תסבוכות משפטיות של איחוד וחלוקה וריבוי בעלים פרטיים, המוכרים כ"פלונטר הגוש הגדול".
כך או כך, עבור היזמים, הקיצור המשמעותי בלוחות הזמנים הוא בשורה כלכלית של ממש. היכולת להגיע להיתר בנייה תוך זמן קצר מפחיתה דרמטית את עלויות המימון הכבדות על רכישת הקרקע - נטל משמעותי במיוחד בסביבת הריבית הנוכחית, שנותרה גבוהה יחסית.
מיטל להבי, סגנית ראש העיר ת"א וחברת הוועדה המקומית מסבירה מדוע מתאפשרת התקדמות מהירה להיתרים: "רובע שדה דב ממוקם בשטח פנוי מבנייה, ללא שכנים ומתנגדים בקרבתו ומוחזק בידי בעלי עניין ששואפים לקדם את התוכניות במהירות. גם לעירייה שמשקיעה בתשתיות ובפיתוח וגם למדינה ששיווקה את הקרקע, לכולם יש עניין בקידום הבנייה. למעשה כל האינטרסים מתחברים, ולכן האישורים מתקדמים במהירות יחסית".
מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "אישור הוועדה לתוכניות מהווה אישור לחתימה על מסמכי תוכנית העיצוב, ולאחריה יידרשו השלמות שונות לתוכניות העיצוב, בהתאם לדרישות המקצועיות, עד להשלמת התהליך וחתימת כלל המסמכים הנדרשים.
"העירייה פועלת ונרתמת במאמצים משותפים עם יזמי התוכניות לקידום ולפיתוח רובע שדה דב, תוך שאיפה לפעול בלוחות זמנים מהירים ככל הניתן, וזאת בהתחשב במורכבות הרבה הכרוכה בתכנון ובהקמה של רובע חדש מיסודו. במקביל, נעשים מאמצים לסייע ככל האפשר ליזמים בכל הנוגע למסירת המגרשים לצורכי פיתוח".