הפרויקט של גינדי ברמת אפעל / הדמיה: viewpoint
השבוע החלטנו לבחון מבצע של חברת גינדי החזקות המציע משרדים בפרויקט עירוב שימושים. גינדי מציעה תשואה מובטחת של 8% לקונים משרד במרכז העסקים SPACE ברמת אפעל למשך חמש שנים. מדובר בכ־30 משרדים אחרונים בפרויקט שכולל כ־32 אלף מ"ר משרדים, הפרוסים על פני ארבעה בניינים בני חמש קומות, עם כ־13 משרדים בקומה. בגינדי מאפשרים לרכוש משרד לשימוש עצמי או לחילופין לרכוש משרד לצורך השקעה ולקבל תשואה של 8% למשך חמש שנים.
● יזמים בתחום השכירות המוסדית לא ממהרים למכור דירות
● שלושת המנכ"לים שמצטרפים לתחרות בשדה דב: "בעתיד לא יהיה מחיר של 100 אלף שקל למ"ר במרחק 5 דקות מהים"
האותיות הקטנות
המחירים מתחילים מ־890 אלף שקל למשרדים בשטח של החל מ־56 מטר, כך שהמחיר הממוצע למטר יעמוד סביב 14־16 אלף שקל למ"ר. המבצע מוגבל ל־30 משרדים בלבד והאכלוס צפוי לעוד כשלוש שנים. התשלום על הנכס מתבצע בפריסת תשלומים של 20/80 וההון ההתחלתי המינימלי עומד על כ־180 אלף שקל למ"ר (תלוי בשטח שלוקחים). את יתרת התשלום משלמים בקבלת המפתח, צמוד למדד.
לרוכשים במבצע הנוכחי, גינדי מבטיחה לשלם לרוכש את התשואה על 20% מהתשלום ההתחלתי, בתשלום חודשי או שנתי על פי בחירתו, למשך שלוש שנים. ביום קבלת המפתח הרוכש משלים את יתר 80% הנותרים מהתשלום ואז מקבל למשך שנתיים נוספות תשואה של 8% על כל ה-100% ששילם.
ניקח לדוגמא משרד קטן יחסית במחיר של 900 אלף שקל. 20% הראשונים מהווים 180 אלף שקל שעליהם מתקבלת תשואה שנתית של 8% (כלומר 14,400 שקל) במשך שלוש שנים, כך שעבור שלוש השנים הראשונות הרוכש יקבל סכום של 43,200 לפני מסים. בשנתיים הבאות, לאחר קבלת המפתח, הרוכש ישלים את יתר ה-80% ויקבל 8% תשואה במשך שנתיים על סך כל ה-100% כלומר 72,000 *2 = 144,000 שקל לפני מסים.
בגינדי מציינים כי התחייבות המוכרת ביחס לממכר הינה ליחידה ששטחה לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט) בלבד, וכי שטח היחידה לצרכי תשלום דמי הניהול בלבד כולל העמסות שונות (שטח "ברוטו").
היתרונות
הפרויקט קרוב לבית החולים שיבא בתל השומר, ויהיה לו חיבור נוח לכביש 461 מדרום ולתוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה.
מעבר לכך, מנגנון של הבטחת תשואה לתקופה של שנתיים נוספות אחרי מועד קבלת המפתח נותן למשקיעים "ראש שקט", מאפשר פרק זמן להתייצבות הפרויקט ולמציאת שוכרים, ומפחית את רמת הסיכון בתקופת האכלוס הראשונית.
רז אברהם, שמאי שותף במשרד תמם־אברהם, מוסיף כי למשתמשי קצה יש כמה יתרונות כגון יציבות תפעולית, הימנעות משכירויות משתנות או מחשש לפינוי.
יתרון נוסף שמדגישים בגינדי הוא היכולת להיכנס להשקעה בנדל"ן בעזרת הון עצמי נמוך יחסית.
הסיכונים
אברהם מזכיר כי הביצוע טרם החל, וגם בהנחה שקיים היתר בנייה, המסירה צפויה בעוד כ־3-4 שנים.
"אם מודל התשלומים בנוי על מקדמה נמוכה והיתרה בסוף (נניח 20% כעת, כלומר 178 אלף שקל), אז 8% על המקדמה הם כ־14,240 שקל לשנה - אך ביחס למחיר המלא זו תשואה אפקטיבית של כ־1.6% בלבד לשנה עד לתשלום היתרה. במונחי תשואה ריאלית על שווי הנכס, מדובר יותר במנגנון "ריבית" על כסף מוקדם מאשר בתשואת שכירות על נכס פעיל", אומר אברהם. "גם אם לאחר האכלוס תשולם תשואה על מלוא התמורה, הממוצע לאורך תקופת ההמתנה מקטין משמעותית את האטרקטיביות ביחס לאלטרנטיבות השקעה סולידיות.
"גם בהנחה שהמשרדים יושכרו מיד עם מסירתם, כך שבנוסף להכנסות משכר דירה ייהנו הרוכשים מהבטחת התשואה, בהתייחס לדמי השכירות המקובלים כיום בערי הלווין (כ־55־70 שקל למ"ר), תשואת השכירות ברוטו בשקלול התקופה עד למסירה, משקפת סדר גודל של כ־6% שנתי לפני הוצאות.
"לאחר האכלוס, שוק היעד עצמו קריטי: לפי סקר נת"מ למחצית הראשונה של 2025, דמי השכירות הממוצעים בערי סובב תל אביב (ללא הרצליה) הם כ־72.6 שקל למ"ר, ובראש העין כ־54.2 שקל למ"ר, ועודף היצע ממשיך ללחוץ בין היתר בפתח תקווה. במחירי רכישה המשקפים כ־15־16 אלף שקל למ"ר, שכירות של כ־55־70 שקל למ"ר משקפת תשואת ברוטו סביב 4%־5% לפני הוצאות".
זאת ועוד, מזכיר השמאי, המשקיע חייב להביא בחשבון התאמות לגמר, תקופות אי־תפוסה, וכן דמי ניהול וארנונה, שבמשרדים קטנים יכולים להתקרב יחד לסדרי גודל של עשרות שקלים למ"ר בחודש, כך שנכס פנוי או אכלוס בשכירות נמוכה יכולים להפוך במהירות לתזרים שלילי.
תגובה
שלומי בנצור, סמנכ"ל המכירות של גינדי החזקות, מסביר בשיחה עם גלובס כי מיקומו של הפרויקט מהווה יתרון משמעותי, בעיקר בשל הקירבה לבית החולים תל השומר, שמייצרת ביקוש טבעי למשרדים מצד אנשי רפואה. לצד זאת הוא צופה ביקוש מצד קהלים מקצועיים נוספים כגון עורכי דין ורואי חשבון, בזכות הקרבה למתחם רמת אפעל החדשה שיכלול בסופו של דבר כ־4,500 יחידות דיור.
בנצור מציין כי המטרה במבצע היא לאפשר לרכוש נכס מניב בגדלים יחסית קטנים - החל מ־60 מ"ר. "כך גם לקוח שמגיע עם הון עצמי נמוך יחסית יכול לרכוש נכס, וליהנות מתשואה גבוהה על הכסף שלו בטווח של חמש השנים הקרובות", הוא אומר.
בנצור מוסיף כי ההטבה מאפשרת לרוכשים ליהנות מתשואה שיכולה להגיע ל־30%, משום שלהערכתו מחירי השכירות בפרויקט יכולים להגיע ל־100 שקל למטר, וגם ליהנות מפוטנציאל השבחה של הנכס.
לדבריו, גם אם בתקופה הראשונה המשרד יושכר בפחות, הלקוח ממשיך לקבל את התשואה מגינדי: "אנחנו נותנים שקט וביטחון למשקיע. הרוכש מקבל החזר קבוע, בצ'ק חודשי או שנתי, לפי העדפתו. מדובר במיקום שנמצא חמש דקות מתל אביב, וזה יתרון משמעותי".