מנכ''ל מִינהל התכנון רפי אלמליח ויו''ר מטה התכנון הרב נתן אלנתן / צילום: רז רוגובסקי
"תקן 21.1 מגדיר רף של רווח מזערי לצורך היתכנות פרויקט, אולם במקומות שבהם התכנון הראוי מאפשר פיתוח עָצים המניב רווח העולה על המינימום - אף באופן משמעותי - שיעורי הרווח העודפים לא יהוו עילה לצמצום נפחי הבינוי. החלטה על העצמת זכויות נשענת על שיקולים תכנוניים מובהקים, ציפוף וניצול יעיל של משאב הקרקע ואין לצמצם אותם בשל רווחיות הפרויקט".
● כשהיזם מבקש לפתוח את החוזה מחדש: על מה אסור לוותר ובמה ניתן להתפשר
● 112 עמודי התנגדויות: מהנדס העיר תל אביב הצטרף לדרישה לשינויים בתוכנית המתאר
● המס על קרקעות פנויות מתקדם לאישור: מי ישלם ולמה זה עלול להיות בעייתי
כך, במכתב שנשלח אל ראשי הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, מבהירים ראשי מוסדות התכנון - מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון - את הדרך שבה על הוועדות לגשת ולהתייחס אל תקן 21 בעת בחינה ואישור של תוכנית התחדשות עירונית.
במשך שנים רבות, מאז שפורסם לראשונה תקן 21 - התקן הקובע את שיעור הרווח היזמי המזערי הנדרש בתוכניות פינוי־בינוי, כדי להבטיח את כלכליותן - מתלוננים גורמים רבים בשוק הנדל"ן כי התוכניות המאושרות הלכה למעשה רואות בתקן כמעין "מדד" או מפתח להיתכנות כלכלית. זאת בניגוד למטרתו של התקן - להניח עיקרון התחלתי, מינימלי, לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית.
כך נוצר מצב שבו במקרים רבים הפרויקט יצא לדרך סביב אותו רף מינימלי, אף על פי שהתכנון אִפשר להעצים את הבנייה בפרויקט - ורק כדי למנוע מצב שבו היזם מרוויח יותר. ההנחיה החדשה נועדה לשים לכך סוף.
"שלב מסייע להערכת יכולת המימוש"
במכתב, שעליו חתומים יחד יו"ר מטה התכנון הלאומי הרב נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, הם מבהירים כי "תכנון להתחדשות עירונית ייעשה בראש ובראשונה על בסיס שיקולים תכנוניים כוללים, ובהם כושר הנשיאה של המרחב, צפיפות ראויה, איכות עירונית, תשתיות, שטחים פתוחים ותמהיל מגורים. בחינת הישימות הכלכלית לפי תקן 21.1 תיעשה לאחר קביעת הקיבולת התכנונית הראויה, כשלב מסייע להערכת יכולת מימוש התכנון, ולא כגורם הקובע את היקף הזכויות או את תצורת התכנון.
"הקיבולת הנבחנת במתחם להתחדשות עירונית תיגזר מן הפוטנציאל העירוני של המתחם ומן הצורך לייצר בסיס תכנוני וכלכלי למהלך של הריסה ובנייה מחדש. על מוסד התכנון לייצר איזון מושכל בין הישימות הכלכלית לבין התכנון, ושיקולי התכנון הם אלו שצריכים להוביל".
כזכור, בסוף השנה החולפת עודכן תקן 21 באופן רשמי ע"י השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו - לתקן 21.1. אחד העדכונים המהותיים שבו הוא העלאת הרווח היזמי המינימלי הממוצע ל־16% במחוז תל אביב, במקום 14% עד כה. מכתב ההנחיה מפורסם ומופץ ליושבי הראש של הוועדות, בין היתר משום שדווקא במחוזות תל אביב והמרכז הרווחיות הייתה נמוכה יחסית, מתוך תפיסה שבאזורים אלו גם כך רוב הפרויקטים רווחיים מספיק.
"התחושה הייתה שבמחוזות מרכז ותל אביב יותר קשה לקבל זכויות נוספות, כי מראש שם הרווחיות יותר גבוהה", אומר גורם המעורה בפרטים. "מתנגדים שונים, ובהם ראשי ערים, 'משכו' את הרווחיות כלפי מטה, עד כדי הגעתה למינימום האפשרי - גם כשמבחינה תכנונית אפשר היה לתת יותר. היום זה לא צריך לעניין אף אחד, העיקר שתהיה תוכנית טובה.
"ההנחיה החדשה אומרת לוועדות המחוזיות: 'קחו צעד קדימה, תנו את המקסימום. מוסדות התכנון מעניקים לכם את הגב מול המתנגדים'. התקן הוא לא דבר קדוש, אלא מה שנכון תכנונית. התכנון לא ייקבע לפי אחוזי רווחיות".
נציין כי בזמן הקרוב צפוי לצאת ממוסדות התכנון המרכזיים מסמך נוסף בהקשר זה, אשר יפרט את הכלים האפשריים העומדים לרשות הוועדות המחוזיות, במטרה להגדיל את הרווחיות ואת ההיתכנות הכלכלית בפרויקטים חדשים, כדוגמת שילוב דיוריות - חלל נוסף שהוא חלק מדירה, ויכול לשמש כיחידת דיור נפרדת - בפרויקטים של התחדשות עירונית. "הוספת דיוריות יכולה להוסיף במקרים מסוימים 3%-2% לרווחיות של פרויקט", מציין אותו גורם.
האם הפעם ההשפעה תהיה מספקת?
לפני כשלוש שנים וחצי, בספטמבר 2022, כפי שפרסמנו כאן בגלובס, יצאה הנחיה דומה מיו"ר מטה התכנון דאז עו"ד שלומי הייזלר, במשותף עם מנכ"ל מינהל התכנון אלמליח. גם שם הבהירו השניים לוועדות המחוזיות כי אין לעכב פרויקט בשל רווח יזמי גבוה מדי. אם כן, מדוע נדרש להוציא הנחיה נוספת אשר רוח דבריה דומה מאוד?
נראה כי יש לכך שתי סיבות: הראשונה היא מעצם פרסומו של תקן 21 המעודכן - הזדמנות טובה להבהרת הדברים ולהצפת העניין שוב; השנייה - ההנחיה הקודמת הייתה מעודנת יותר, וההנחיה החדשה אמורה להיות ברורה וחד־משמעית יותר.
"להנחיה הקודמת היה אימפקט מסוים. היא אומצה בחום והיא חלק משינוי שכבר קורה בתפיסת הוועדות המחוזיות", אומר אותו גורם שאיתו שוחחנו, "אבל היא הייתה קצת 'פרווה' בגלל מגבלות משפטיות, מעין צעד ראשון בכיוון. ההנחיה החדשה מתקדמת עוד צעד גדול קדימה ומבהירה לוועדות המחוזיות: תנו את מה שנכון תכנונית", הוא מסכם.