המס על קרקעות פנויות מתקדם לאישור: מי ישלם ולמה זה עלול להיות בעייתי

אחרי שני עשורים וחצי של היעדרות, מס הרכוש על קרקעות פנויות עומד לחזור לחיינו במסגרת חוק ההסדרים לתקציב 2026. המס, שבוטל בשנת 2000 בשל עיוותים רבים שיצר, מוחזר כעת כדי לממן את ההקלות במס ההכנסה לציבור העובדים. אולם בחינת ההצעה מגלה כי רבים מהעיוותים שהובילו לביטולו עלולים לחזור, ואף להחמיר. מי ישלם? על אילו קרקעות? ומה העיוותים שצפויים? גלובס עושה סדר בשאלות המרכזיות.

● מזכר הבנות חושף את התוכנית האמריקאית לנגב. על הפרק: הקמת כור גרעיני
● בשורת התשתיות מחלחלת גם לנדל"ן: תוכניות הענק שמתקדמות לאישור סופי

מה זה בעצם מס רכוש ולמה הוא חוזר דווקא עכשיו?

מס רכוש הוא מס שנתי המוטל על בעלי קרקעות פנויות. הוא היה נהוג בישראל עוד לפני קום המדינה ושרד עד לסוף המילניום. בשנת 2000 הוא בוטל בעקבות בעיות מבניות רבות. כעת הוא חוזר בהצעת התקציב של משרד האוצר.

מעבר לאג'נדה הממשלתית לתימרוץ בעלי קרקעות לבנות עליהן כדי להגדיל את היצע הדיור, התכלית המוצהרת היא גם הגדלת הכנסות המדינה. "השלכות הלחימה על צורכי הביטחון והעורף גררו עלויות נרחבות", נכתב בהצעת החוק. ההכנסות הצפויות: 1.75 מיליארד שקל כבר בשנה הבאה, עם קפיצה ל־9.5 מיליארד שקל ב־2029. באוצר כרכו את המס בהפחתת מס הכנסה לציבור, כך שיהיה קשה יותר לבלום אותו בכנסת.

על אילו קרקעות יוטל המס?

ההגדרה רחבה יותר ממה שרבים מניחים. החוק מגדיר מספר סוגי קרקעות שיחויבו במס בשיעור 1.5% משווין. ראשית, באופן טבעי, קרקע פנויה, כולל קרקע שמחובר אליה רק מבנה ארעי או מבנה שטרם הסתיימה בנייתו. אך בנוסף, תמוסה גם קרקע שעליה כבר יש בנייה קיימת, אם אינה מגיעה לרף מסוים של זכויות הבנייה במקום.

לפי נוסח החוק, קרקע שכבר עמד עליה בניין ב־1 במרץ 2026 תחויב במס רק אם שטח הבניין נמוך מ־10% מזכויות הבנייה. לבנייה עתידית, רף הפטור ממס כבר עולה ל־30% ניצול הקרקע לפי תוכנית מפורטות. גם קרקע חקלאית ששונה ייעודה תחויב במס למשך ארבע שנים ממועד שינוי הייעוד.

בין המתנגדים העיקריים להצעת החוק היה השיח מוואפק טריף, מנהיג העדה הדרוזית, שפנה לשר האוצר במכתב בדרישה לבטל את הצעת מס רכוש בטענה שלמס יהיו השלכות חריפות על העדה, משום שמרבית הקרקעות ביישובים הדרוזים והערביים הן בבעלות פרטית.

מה קורה עם הקרקעות שרמ"י שיווקה לאחרונה?

זו אחת הנקודות הבעייתיות ביותר בהצעה. לפי נוסח החוק, היזמים שזכו במכרזים (למשל המכרז הגדול לקרקעות שדה התעופה בהרצליה) יידרשו לשלם מס רכוש על הקרקעות כל עוד לא הושלמה הבנייה עליהן - אף שהמדינה עצמה היא זו שאחראית בשטח על לוחות הזמנים.

עו"ד מאיר מזרחי, אשר השתתף לפני כ־25 שנה בוועדה הציבורית שהמליצה על ביטול המס, מזהיר מפני חזרה לאבסורדים של העבר. לדבריו, "רק עכשיו שווקו המון מכרזים של רשות מקרקעי ישראל. המדינה שיווקה את הקרקעות והיא זו שאחראית לקידום את התוכניות והתשתיות הנדרשות. אבל בכל זאת יגידו למי שמחזיק בקרקעות שהוא צריך לשלם מס רכוש. זה העיוות הגדול ביותר שהיה בחוק הקודם שביטלנו".

הקרקעות שבידי יזמים וקבלנים מוגדרות כמלאי עסקי, ולמרות זאת יחויבו במס הרכוש, לפי המתווה המוצע. עו"ד מזרחי מסביר כי בעבר המדינה הבינה שיש בזה עיוות. ולכן, עד שבוטל מס הרכוש במתכונתו הקודמת, נתנו לקבלנים בתקופת הבנייה שלוש שנים פטור ממס רכוש. הקלה שכזו לא מוצעת בנוסח החוק החדש.

מה קורה עם קרקעות שלא ניתן לבנות עליהן?

כאן טמון עיוות פוטנציאלי נוסף. עו"ד מזרחי מסביר כי "יוטל מס גם על קרקעות שלא ניתן לבנות עליהן בפועל. בזמנו, אנשים פנו לבג"ץ ועתרו נגד המדינה שלא מאפשרת להם לבנות ובכל זאת גובה מהם מס. בג"ץ אמר שאומנם החוק נועד לעודד בנייה, אבל הוא חל גם במצב כזה שלא באמת מעודד בנייה".

האם המס יחול גם על קרקעות חקלאיות פעילות?

כן, וזו אחת הנקודות השנויות ביותר במחלוקת. בניגוד לחוק הקודם שפטר קרקעות חקלאיות המשמשות לחקלאות, החוק החדש יטיל מס על כל קרקע בייעוד חקלאי ששוויה עולה על 60 אלף שקל לדונם, גם אם היא מעובדת ומניבה הכנסות.

המשמעות היא ששטחים חקלאיים בפריפריה יהיו פטורים ברובם, אבל השטחים הפתוחים האחרונים במרכז הארץ והשרון יהפכו לנטל כלכלי על בעליהם.

איך זה ישפיע על מחירי הקרקעות והדירות?

ההשפעה על מכרזי הקרקעות צפויה להיות משמעותית. יזמים שיודעים שיצטרכו לשלם מס שנתי על הקרקע יגישו הצעות נמוכות יותר במכרזים, כך שהמדינה עלולה להפסיד את הכסף הזה בהצעות המחיר.

יש גם חשש שהמס יגולגל בסופו של דבר לרוכשי הדירות. מומחים מעריכים שהאוצר מתחיל במס של 1.5%, אך בהמשך הוא יעלה ל־2.5% כפי שהיה בעבר.

האם יש פטורים?

לפי מסמך שהכינה עו"ד חיה זילברברג ממשרדו של עו"ד מזרחי, קיימים מספר פטורים: קרקע ששוויה אינו עולה על 60 אלף שקל לדונם, בתנאי ששווי כלל הקרקעות שבבעלות אותו אדם והתא המשפחתי שלו אינו עולה על 250 אלף שקל.

בנוסף יהיו פטורים על שמורות טבע, נכסי מדינה, רשויות מקומיות ומוסדות ציבוריים בתנאים מסוימים.

החוק גם קובע הקלות בחישוב: לקרקע חקלאית יופחת משוויה 60 אלף שקל לדונם, המבטא את הערך הכלכלי של השימוש החקלאי. ואם שווי קרקע עלה בשל אישור תוכנית, רק מחצית מעליית השווי תובא בחשבון בשנתיים הראשונות לתחולת המס.

 עו''ד חיה זילברברג, משרד מאיר מזרחי ושות' / צילום: באדיבות המשרד

מה צפוי בהמשך?

ההצעה אושרה כבר בממשלה והגיעה לקריאה ראשונה בכנסת. עם זאת, נותרה לה דרך ארוכה עד לאישור סופי. ההיסטוריה מלמדת שהצעות דומות עוברות שינויים משמעותיים בוועדת הכספים, עם התנגדות רחבה של הקואליציה והאופוזיציה גם יחד, ולובי הקבלנים כבר החל לגייס תמיכה בקרב חברי כנסת.

מעבר למאבקים הצפויים בוועדה, קיימת היתכנות שתקציב המדינה בכללותו לא יעבור בשל משבר חוק הגיוס, ואז הצעת המס תחזור למגירות במשרד האוצר.