בשורת התשתיות מחלחלת גם לנדל"ן: תוכניות הענק שמתקדמות לאישור סופי

מהפכת הרכבות בגוש דן, בתחילה שלושה קווי רכבת קלה ולאחר מכן רשת ענקית של רכבת תחתית (מטרו) מתחת 23 רשויות מקומיות שונות, מאפשרת לגורמי התכנון לקדם במקביל גם תוכניות ענק נדל"ניות. כאלה שהיו מקודמות לאט בהרבה, אם היינו מוכרחים להסתמך על הכבישים והמחלפים שאמורים לשרת את הדיירים החדשים שיבואו, משימה בלתי אפשרית ללא תחבורה ציבורית יעילה והמונית.

● שאלות ותשובות | במקום הפקעה: המתווה שיאפשר לבעלי דירות בתוואי המטרו למכור אותן למדינה
● הספארי ברמת גן יעבור דירה. מה ייבנה במקומו?

לצד רובע שדה דב, השכונה בצפון ת"א שבה מתוכננות להיבנות כ־16 אלף דירות, ישנן מספר שכונות שצפויות להפוך בשנים הבאות לקרקעות "לוהטות". התמקדנו בארבע תוכניות משמעותיות ואף ייחודיות משהו, שיציעו יחד יותר מ־42 אלף יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. כל אחת בנפרד, וכולן יחד, אמורות להשפיע השפעה גדולה על סביבתן ועל השוק. כמו כן, פוטנציאל ההכנסות הכולל של המדינה מהן יכול להגיע לעשרות מיליארדים.

רובע צפון־מערב ת"א תוכנית בת 20 שנה

תוכנית תא/3700 תהיה ה"שכנה" של רובע שדה דב מצפון, ולמעשה תמצה את מרבית הקרקעות הפנויות בצפון העיר. התוכנית תציע רובע עירוני חדש ובו עד כ־13 אלף יחידות דיור (המספר הסופי טרם נקבע), 1,500 חדרי מלון, כ־251 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ועוד. השכונה תשתרע על כ־1,900 דונמים, תוכל לשכן בתוכה כ־40 אלף איש, ותהנה מקו רכבת קלה שתעבור ממש בתוכה.

תוכנית זו מלווה בסחבת תכנונית: היא נהגתה כבר לפני כ־20 שנה, ב־2004, אך מאז בילתה לא מעט בהמתנה לאישור. ב־2015 אושרה התוכנית הכוללת לרובע, אך התוכניות לחמשת המתחמים שבה עדיין בשלב ההתנגדויות. אומנם בתחילת 2023 נראה היה שחלה התקדמות עם אישור טבלאות האיזון והחלוקה המחלקות את זכויות הבנייה העתידיות, אך באוגוסט 2024 הוחלט על בחינה מחודשת של הטבלאות - מה שהחזיר את התוכנית שנים לאחור.

נקודת התורפה העיקרית היא שמרבית בעלי הקרקעות שבה הם פרטיים, בעוד שבידי המדינה רק כ־30% מהקרקעות. זאת ועוד: מתחם 1 (הדרומי) נדרש לתכנון מחדש לאחר הפסקת פעילות שדה התעופה שדה דב והסרת מגבלות הגובה - שיכולה להוסיף זכויות בנייה. בשורה תחתונה, רובע צפון־מערב צפוי להיות מבוקש לא פחות משדה דב, כשיצא לדרך, אך עד שנגיע לשם צפוי לעבור עוד זמן רב.

דרום גלילות, ת"א 60 אלף תושבים

תוכנית דרום גלילות מתוכננת בתא שטח של כ־1,700 דונמים, בין נתיבי איילון לכביש 2, הוא כביש החוף, מעט דרומית ממתחם הסינמי סיטי וביג פאשן גלילות. מדובר בתוכנית עצומה, מכמה בחינות: ראשית, היא מציעה בגלגולה העדכני כ־19,300 יח"ד, ותוכל להציע מגורים ליותר מ־60 אלף תושבים; שנית, היא מציעה גם כ־1.66 מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה; דרכה יעברו שני קווי מטרו של גוש דן, ויפעל בה מרכז תחבורה גדול (מתח"ם גלילות); יהיו בה מגדלים עד 40 קומות, והיא תחולק לתשעה מתחמים, מהם רק שישה למגורים.

התפתחות התוכנית ממחישה את התעצמות הבנייה בשנים האחרונות: בתחילת הדרך תוכננו בה פחות מ־10,000 יחידות דיור, ובהחלטה הראשונה על הפקדת התוכנית היא צמחה ל־18,500 יח"ד. בדיון על הפקדת התוכנית בפועל, בספטמבר 2025, נוספו לה עוד כ־800 יחידות דיור, וזו גרסתה כיום. על פניו, לתוכנית פוטנציאל להתקדם במהירות: כ־80% מהקרקעות בידי המדינה ומיעוטן בידיים פרטיות. הבעיה היא בקרקע עצמה, שאזורים נרחבים בה נחשבים מזוהמים, בין היתר עקב פעילות מסוף הנפט פי גלילות, עד פינויו ב־2004.

תוכנית דרום גלילות צפויה להקים עיר קטנה בין ת"א לרמת השרון, ולצד רובע צפון־מערב בוודאי תשנה מאוד את מפת האזור, כמו גם את מפת הביקושים. לפי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, "אנו מצויים בעידן של אחד השינויים האורבניים המשמעותיים ביותר שחוותה ת"א מאז התפתחות צפון העיר. עדיין לא ברור כיצד יתייחס השוק למתחם גלילות, המרוחק יחסית מהים, וכולל גם היקף משמעותי של דיור בר־השגה, מתחמי תעסוקה ומתחם תחבורה משולב. ייתכן שההיצע הנרחב הצפוי יוביל להתמתנות מחירים - אך הכול תלוי באופי המתחמים, במיתוגם ובפרמטרים נוספים".

רובע סירקין, פ"ת בשלב המתקדם ביותר

תוכנית רובע סירקין במזרח פ"ת, על קרקעות המחנה הצבאי המתפנה ובסמוך לגבעת השלושה ולכפר סירקין, היא כנראה המתקדמת ביותר מבין ארבע התוכניות שנציג כאן. התוכנית אושרה בסוף 2019, והגדירה שכונה חדשה עם כ־8,500 יח"ד ועד כ־300 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. בסוף 2022 שווקו הקרקעות הראשונות בשכונה ע"י רשות מקרקעי ישראל, ועד היום שווקו בהצלחה כל ארבעת המכרזים בשכונה החדשה, עם 3,979 יח"ד בסה"כ. המשמעות היא שבניגוד לתוכניות לעיל בת"א, בתוכנית זו כבר אפשר לראות באופק את תחילת העבודות בשטח.

התוכנית כולת שתי תחנות מטרו - בצפון ובדרום השכונה. המכרז האחרון ששווק בהצלחה בשכונה, המכרז הרגיל הראשון אחרי שני מכרזי מחיר מטרה ומכרז אחר לשכירות ארוכת טווח, נסגר בסוף השנה החולפת. הוא ממחיש את פוטנציאל הרווח של המדינה משיווק קרקעות בשכונות גדולות המתוכננות במרכז: זהו מכרז עבור 1,545 יח"ד, ששווק בסכום כולל של כמעט 1.5 מיליארד שקל (כולל הוצאות פיתוח).

מתחם דיפו, ראשל"צ מעל מוסך המטרו

זו התוכנית הייחודית מבין הארבע, המציעה לראשונה בישראל בינוי של שטחים סחירים (שניתן לקנות ולמכור) מעל מתחם המיועד לתחבורה ציבורית. מדובר על הדיפו, מעין מוסך תחזוקה של קו M1 המתוכנן של המטרו. הדיפו יוקם בצמוד וממערב לתחנת המטרו "הראשונים" המתוכננת, שתוקם באותו מתחם שבו נמצאת כיום תחנת רכבת הראשונים בעיר.

ע"פ התכנון, מעל דיפו הראשונים יוקם רובע עירוני שיכלול כ־2,600 יח"ד, כמעט 300 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה ועוד. התוכנית תחלוש על פני 325 דונמים, והיא הופקדה כבר בסוף 2024, אך נמצאת עדיין בשלב הערות והשגות הציבור. את הפוטנציאל הגדול של המתחם המחישה ריאליטי, שאחת הקרנות שלה רכשה בפברואר 2025 שטח של 50 דונם בתחומי תוכנית הדיפו, תמורת 127 מיליון שקל.

לתוכנית הוגשו עד כה 37 התנגדויות והשגות, שנשמעות ע"י חוקר התוכנית בשלב שאורך כמה חודשים. טרשנסקי: "מתחם הדיפו עשוי לחולל שינוי מהותי בטבעת הביקוש של ראשל"צ. מדובר במתחם מורכב, המשלב תשתיות מהותיות ומגורים, מה שמאתגר הן בהיבט המחירים והן בהיבט של מטרדים, ביצוע ועוד. לכן ניתן יהיה לבחון את השפעתו האמיתית רק לאורך זמן".