היקף העסקאות בירידה, אבל מחירי הדיור עולים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
שוק בהאטה מתאפיין בדרך־כלל בשני מדדים: הראשון הוא ירידה בכמות העסקאות, והשני ירידה ברמות המחירים. אבל שוק הנדל"ן בסוף שנת 2025 מציג תמונה שמבלבלת את הכלכלנים ואת הציבור.
● המומחים לא מאמינים לנתוני הלמ"ס. אז למה מניות הבנייה זינקו, ומה יקרה למחירים?
● אחרי שהספידו אותה: העיר שהקפיצה את מחירי הדירות
אומנם מבחינה כמותית היקף העסקאות שבוצעו בשנה שעברה היה נמוך מאוד - בערך 80% מכמות העסקאות של שנה ממוצעת - אבל רמת המחירים שבה לעלות. ברבעון האחרון המחיר הממוצע של דירה שנרכשה בישראל היה הגבוה ביותר אי־פעם - 2.363 מיליון שקל.
השוק נשלט על־ידי ציבור חזק
איך אפשר להסביר את הפער? ראשית, ניתן להניח כי המחיר הגבוה מעיד על כך שהשוק נשלט כיום בעיקר על־ידי ציבור אמיד, שרוכש דירות יקרות. דבר זה מקבל חיזוק מנתוני המשכנתאות, שמראים כי 40% מהמשכנתאות שניתנו על־ידי הבנקים במחצית השנייה של 2025 היו על דירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה. מדובר בנתון שלא היה כמותו קודם לכן.
עדות נוספת לכך שציבור אמיד יותר שולט כיום בשוק הנדל"ן הישראלי היא ההתפלגות הגאוגרפית של העסקאות: 49% מהעסקאות ברבעון האחרון של שנת 2025 בוצעו במחוזות תל אביב והמרכז, וזאת לעומת 42% מהעסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2024.
היקף העסקאות במגמת עלייה
נראה כי ככל שהעמיק המיתון, ציבור הרוכשים במרכז אומנם הקטין את הרכישות שלו, אך בממדים נמוכים יותר מאשר בשאר חלקי המדינה.
כשבוחנים את מספר העסקאות שבוצעו בערים השונות, רואים שבחלקן אף נרשמה עלייה. בהרצליה כמות העסקאות שבוצעה ברבעון הרביעי של שנה שעברה כמעט הכפילה את עצמה לעומת זו שברבעון השלישי; בתל אביב היא הייתה גבוהה ב־20%, וברמת גן ב־16%.
זאת ועוד: על־פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד אוצר, יזמי הנדל"ן בישראל הגבירו את מבצעי השיווק שלהם, ובעיקר את המבצעים שכוללים הטבות פיננסיות או הטבות בהסדרי התשלומים. נראה כי היזמים גם איתרו אפשרויות רבות למתן הטבות לרוכשים, שאינן כלולות בדרישות החדשות של בנק ישראל ושל רשות המסים, מה שמקשה לפקח עליהן ולהגביל אותן.
עודף ההיצע לא משפיע כמצופה
על הנייר היה צפוי שהיצע של 86 אלף דירות לא מכורות - קצב שמספיק לשנתיים וחצי - יגרור אחריו ירידות מחירים ואולי אפילו חדות. הציפייה הזו מתגשמת רק בחלקה. שני המחוזות עתירי ההיצע הרב ביותר הם תל אביב ומרכז, שמהווים 56% מכלל הדירות החדשות שטרם נמכרו. מחוזות אלה רשמו ירידות מחירים בשנה החולפת. מחוז תל אביב רשם ירידה כוללת של 4.7% מאז מדד השיא שלו בינואר 2025, ואילו מחוז מרכז רשם ירידה של 3.2% מאז מדד השיא במרץ שעבר.
ואולם ירידות אלה נבלמו. במחוז תל אביב המחירים זינקו ב־3% בשני המדדים האחרונים, ואילו מחוז המרכז די התאפס והתייצב במדדים האחרונים.
האם השפעת עודפי ההיצע העצומים שמצויים במחוזות אלה הסתיימה? קשה להאמין. גם אם המערכת הבנקאית נרתמת לעזרת הקבלנים, הרבה מאוד תלוי בביקוש.