פרויקט ''תלפיות החדשה'' בירושלים / צילום: יח''צ
העסקה: תושב חוץ רכש שבע דירות בנות ארבעה חדרים בפרויקט "תלפיות החדשה" בירושלים תמורת 27 מיליון שקל. חלק מהדירות שנרכשו הן בשטח של כ־106 מ"ר, ומגיעות עם מרפסת, חניה ומחסן, ופונות לפארק הפנימי, וחלקן בשטח של כ־99 מ"ר. המחיר הממוצע של דירה בעסקה הגיע ל־3.86 מיליון והמחיר למ"ר הגיע לכ־38.5 אלף שקל.
● ראיון | יזם הנדל"ן שמספר בגילוי לב: "לקוחות באים ובאים, ולא סוגרים"
● לפי הייעוד, בזמן החכירה או בהפקעה? הקרקע שהובילה למחלוקת של מיליוני שקלים
● טור סופ"ש | עד מתי נסכים לשלם מס רכישה ומע"מ על מחירי דירות פיקטיביים?
הסביבה: פרויקט "תלפיות החדשה" מוקם במה שמכונה "מתחם בליליוס", שנמצא בין דרך בית לחם לרחוב החרושת בתלפיות, בסמוך לאזור התעשייה.
במקור יועד השטח לתעשייה ומלאכה, ועד היום פועלים בו עסקים קטנים כמו מוסכים, בתי דפוס, נגריות ועוד. במסגרת כוונתה של עיריית ירושלים להסב את שימושי המלאכה הישנים למגורים ולשימושים מעורבים, גובשה למקום תוכנית אב, שמייעדת אותו לעבור תהליך הסבה מייעודיו הישנים לייעודים החדשים. חלק מהתוכניות האחרות במתחם כוללות גם מגדלים.
הפרויקט: "תלפיות החדשה" מקום על ידי כמה חברות שותפות, שהן קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב ומשפחות רוזנצוויג וברוך. הוא מוקם על סמך תוכנית מ־2014 של משרד האדריכלים מן שנער, שכוללת פארק פנימי גדול, שדרה מסחרית ושטחים משותפים, לצד קרבה למוסדות חינוך, לבתי כנסת ולתחבורה ציבורית.
על פי התוכנית יוקמו במקום שמונה מבנים - ארבעה לאורך דרך בית לחם, אחד בין בית לחם להחרושת ושלושה מבנים ברחוב החרושת. ארבעת המבנים בדרך בית לחם 158־166 הושלמו ואוכלסו ובסך הכל כוללים 200 יחידות דיור. הם בני 11 קומות מעל קומת כניסה. ארבעת הבניינים הנוספים יהיו בני 10 קומות מעל לקומת כניסה ובהם 192 דירות בני 2-5 חדרים, דירות גן, מיני־פנטהאוזים ופנטהאוזים.
אלי בליליוס, יו"ר ומנכ"ל משותף של קבוצת בליליוס, מהשותפים בפרויקט: "העניין הגובר מצד הרוכשים מחו"ל קשור לאופי השכונתי של המתחם ולדרך שבה הוא תוכנן. הביקוש משקף העדפה לפרויקטים שאינם מבוססי מגדלים, אלא כאלה המשלבים תכנון עירוני מאוזן, נגישות ותחושת שייכות".
ניתוח העסקה: מחירי דירות חדשות בירושלים מתחילים ברמות של יותר מ־30 אלף שקל למ"ר, ויכולים להגיע ליותר מ־100 אלף שקל למ"ר. בעסקאות קודמות בפרויקט, המחירים החלו ב־35 אלף שקל, ובקומות גבוהות חצו גם את רף ה־40 אלף שקל למ"ר.
בפרויקט סמוך של חברת אאורה, בפרויקט התחדשות עירונית במתחם הקצין סילבר ודרך בית לחם 119־121 שכולל מגדלים בני יותר מ־40 קומות, מצאנו עסקאות לפי 43 אלף שקל למ"ר. מצד שני, בגבעת המטוס שמעט דרומית למתחם, נמכרות דירות לפי 35 אלף שקל למ"ר.
לפיכך, נראה כי המחיר ששולם על שבע הדירות הוא בטווח של מחירי השוק. זאת לפי מחירי דירות קודמות שנמכרו בפרויקט, אך גם כשמתחשבים בפרויקטים אחרים המוקמים בסמיכות, תוך התחשבות בשונות הגדולה הקיימת ביניהם (אזור תעשייה שעובר הסבה שתארך שנים, אל מול התחדשות עירונית, אל מול פרויקטים חדשים על קרקע בתולית).
דבר השמאי: "האזור עומד לעבור שינויים גדולים. לאורך דרך חברון הסמוכה אושרו מגדלים גבוהים שכן מדובר בציר הרק"ל. אני מאמין שבעוד 10 שנים המקום ישתנה לגמרי", אומר השמאי קובי ביר. "בהתייחס לכל זה, רמת המחירים של כ-38 אלף שקל למ"ר כלולה בטווח המחירים הנהוגים באזור, והייתי אומר שאפילו בחלק הגבוה שלו".