עד מתי נסכים לשלם מס רכישה ומע"מ על מחירי דירות פיקטיביים?

הכנסות המדינה ממסי מקרקעין, בעיקר מס רכישה, הסתכמו בשנת 2025 ב-19.3 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של 21% לעומת 2024. וזה עוד לפני הקופון הגדול שגוזרת המדינה גם ממע"מ, בשיעור 18%, מכל דירה חדשה שאנחנו קונים.

● בשוק וברשות ני"ע לא מאמינים יותר לנתוני הדיור של הלמ"ס
● פרשנות | תיאבון שלא נגמר: למה חברה עם 19 אלף דירות בצנרת צריכה עוד 10,000?

המספרים האדירים הללו צריכים להיות ברקע הוויכוח הסוער בנוגע למהימנות מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לאחר שהשבוע - אחרי מדד שני ברציפות שהציג עליית מחירים - פרסמנו כי לא רק אנליסטים וכלכלנים, אלא גם רשות ניירות ערך לא מאמינה ללמ"ס. הרשות דורשת מיזמי חברות ציבוריות לשקף טוב יותר בדוחות הכספיים את המחיר האמיתי, לאחר גילום המבצעים וההטבות.

המדינה ורשות המסים הן אלה שנמצאות בברוך

אבל אם מחיר המחירון הוא לא המחיר האמיתי, המדינה ורשות המסים הן אלה שנמצאות בברוך, ודאי לא פחות מהסטטיסטיקאים המרובעים. כמה זמן עוד נסכים לשלם מס רכישה או מע"מ על דירה בשווי 3 מיליון, אם בעצם אנחנו משלמים מחיר של 2.7 מיליון? ואיך בעצם נחליט ונתווכח עם רשות המסים לגבי פער מחירים?

רק השבוע, למשל, יצאה חברת גינדי במבצע שבו היא מבטיחה לקונים "6,000 שקל בחודש, למשך 5 שנים". האם כל כך פשוט להוריד 360 אלף שקל מהמחיר בחוזה (מכפלת ההחזרים), או שצריך למצוא נוסחה שתשקלל את פריסת התשלומים ואת היווני הריבית? ומה זה יעשה להכנסות המדינה ממסים?

הציבור בעיקר המפנים עד כמה קל ללוש נתונים

ואחרי הפתיחה הזו, חשוב גם לשים את הביקורת בפרופורציה. אני פשוט מספיק זקן לזכור שכבר היינו בסרט הזה יותר מדי פעמים. שכבר הסבירו לנו המומחים שאין סיכוי שהלמ"ס צודקת, עד שהם קיפלו את הזנב ויישרו קו מול המחירים הדוהרים.

קחו למשל את השנים 2008-2010. בשנת 2008, בזמן שמשבר כלכלי היכה בעולם, דיווחה הלמ"ס שמחירי הדירות פה עלו ב-7.6%. במשרד האוצר חשבו שהלמ"ס השתגעה. בתחילת 2009 פרסם מינהל הכנסות המדינה שבמשרד האוצר כי מספר הדירות שנמכרו בישראל צנח ב-43% ברבעון האחרון של 2008, ושמחירי הדירות דווקא ירדו ב-7%. באוצר לא חששו לכתוב במפורש כי הנתונים שלהם סותרים את נתוני הלמ"ס. ובעוד זו האחרונה הביאה מחיר ממוצע, באוצר שלפו את המחיר החציוני. כשהלמ"ס שקללה את כלל העסקאות בשוק, בנוסחה מורכבת מאין כמותה שמנסה לנטרל הטיות כמו גודל, מיקום, שטח ועוד ועוד, באוצר העדיפו לייצר מדד חדשני שבדק מה קורה רק בדירות חדשות, בפרויקטים זהים, כדי לנטרל לכאורה הטיות שבלמ"ס פספסו.

בשנת 2009 העימות נמשך. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות טסו באותה שנה ב-13.7%, חודש אחרי חודש. מנגד, בסוף 2009 הודיע משרד האוצר כי מחירי הדירות צנחו בנובמבר, בשיעור חד של 5.7%, וכי "באזור המרכז כולו נבלמה עליית המחירים". באוצר ציינו כי "הירידה תואמת את הירידה המשמעותית בביקושים בחודשים האחרונים. במיוחד ניכרת השפעת ההאטה בביקוש לדירות יוקרה, בהן שיעור ירידת המחירים חד עוד יותר. כך למשל, באחד מהפרויקטים הגדולים היוקרתיים במרכז הארץ נרשמה ירידה נומינלית בשיעור של כ-8% בחודש נובמבר".

בדיעבד, לאחר שבשנת 2010 בלמ"ס כבר דיווחו על עלייה נוספת של 17.6% ונסיקת המחירים הייתה ברורה למדי לכל מי שחי פה, באוצר החליטו לרדת מהעץ ולא להמשיך לשלוף נתונים הפוכים. גם הם הבינו שהציבור בעיקר מבולבל ומפנים עד כמה קל ללוש נתונים.

בשני הצדדים יש הרבה מאוד אינטרסים

כל זה לא אומר שאנחנו בתסריט דומה. אף שגם אני מתקשה להבין איך במציאות של היצע דירות בשיא וריבית בשמיים (עדיין), הספינה שוב שינתה כיוון. אבל ההיסטוריה הלא מאוד רחוקה מחייבת את כולנו - כולל אותי - ליותר סבלנות וצניעות. בין השאר, כי יש מסביב המון ישראלים - מתעשרי הייטק, מתעשרי בורסה ואחרים - שדווקא כן יכולים לקנות דירה גם בצוק העיתים. הגשמת חלום או סתם מימוש רווחים. ואולי איכשהו ההיצע פוגש ביקוש.

ובעיקר, תזכרו שבשני הצדדים יש הרבה מאוד אינטרסים. או לכל הפחות, שכולם מפוזיציה - מה שאומר שהם עלולים להיות מוטים, אפילו בלי להרגיש. גם אנשי האוצר, שמבטיחים שוב ושוב שהם יוזילו מחירים. גם אנשי שוק ההון, שמוכרחים לשכנע אותנו שהשקעה במניות עולה עשרות מונים על השקעה בארבעה קירות.

גם אם ישנו חשש שאולי מדובר בעיקר בנבואה שמגשימה את עצמה. שאולי אי אפשר לנצח את הלמ"ס. כשהיא אומרת שהמחירים חזרו לעלות, יותר מדי אנשים משתכנעים וחוזרים לשוק - וממילא הביקושים והמחירים עולים.

כוכבי השבוע

מצוין: מכירת צים - שוב המומחים לא זיהו

שישה אנליסטים, לפי בדיקת וול סטריט ג'ורנל, סיקרו את מניית צים, ענקית הספנות הישראלית שנמכרה השבוע. שלושה מתוכם היו ניטרליים ועוד שלושה היו שליליים בנוגע לאופק המניה. אף אחד מהם לא המליץ לקנות.

מחיר היעד הממוצע שבו נקבו האנליסטים הללו היה נמוך ב-25% ממחיר הנעילה של מניית צים בסוף השבוע האחרון. מחיר שהיה נמוך ב-60% מזה שבו נמכרה החברה לענקית הגרמנית הפג לויד ולקרן פימי, ממש לא קוטלות קנים פראייריות, לפי שווי של 4.2 מיליארד דולר. למעשה, המחיר שנקבע בעסקה גבוה ביותר מפי 2 ממחיר היעד הממוצע של האנליסטים, אלה שכביכול הכירו טוב כל כך את החברה שסיקרו.

תזכורת חשובה, עוד אחת, עד כמה המומחים והכלכלנים טובים בעיקר בניתוח בדיעבד. כמה הם אוהבים להיות חלק ממקהלה שמשמיעה צלילים דומים.

בלתי מספיק: עוד חברת נדל"ן "מובילה" שקעה בחובות

במציאות של כסף זמין ונדיב - אינספור חברות אשראי שרק מחפשות לווים, לצד אינספור משקיעים רעבים שרק מחפשים הזדמנויות - מבהיל עד כמה פשוט להקים חברות שמתהדרות במהירות בהיקפי פעילות של עשרות ואפילו מאות מיליוני שקלים. כמו קבוצת חכם התל אביבית, שסיפרה על עצמה השנה שהיא "קבוצה יזמית מובילה בתחום הנדל"ן, המתמחה בזיהוי עסקאות בעלות פוטנציאל גבוה וביצירת השקעות איכותיות בלוקיישנים הטובים ביותר".

השבוע החברה הגישה לבית המשפט המחוזי בקשה דחופה למתן צו עיכוב הליכים זמני וכינוס אספת נושים. זאת לאחר שצברה חוב כולל של 136 מיליון שקל (מתוכו 67 מיליון שקל שגויסו מהציבור הרחב). וכמו שציינה בבקשה: "עליית הריבית בשנים האחרונות ובמקביל האטה עד עצירה של פעילות שיווק הקרקעות הכניסו אותה לסחרור". מחזור והכנסות הם לא חזות הכול.