רעיה שטראוס / צילום: תומס סולינסקי
ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה, מוציאים לפועל עסקת ענק במטרה להפוך אותה ליזמית הבנייה למגורים הגדולה בישראל (במונחי שווי). ישראל קנדה הפתיעה את השוק כשדיווחה כי תרכוש את הבעלות המלאה בקבוצת אקרו, שבשליטת צחי ארבוב, לפי שווי של 3.1 מיליארד שקל, פרמיה של 10% על מחיר השוק. שתי החברות, הנסחרות בבורסה בת"א, פועלות בעיקר בייזום פרויקטים של דירות יוקרה בתל אביב וסביבותיה.
● פרשנות | תיאבון שלא נגמר: למה חברה עם 19 אלף דירות בצנרת צריכה עוד 10,000?
במסגרת המהלך, תמוזג פעילותה של אקרו לתוך ישראל קנדה (הנסחרת בשווי של 7 מיליארד שקל) בעסקה המשקפת לחברה הממוזגת שווי של 9-10 מיליארד שקל. את מרבית התמורה (60%) תשלם ישראל קנדה באמצעות הקצאת מניות, בעוד שהיתרה (40%) תשולם לבעלי מניות אקרו במזומן.
את הצעת הרכישה הגיש ברק רוזן לצחי ארבוב במקום לא צפוי - בטיסה מת"א לפריז. בסוף השבוע האחרון נפגשו השניים בטיסה, שם הציע רוזן לארבוב לרכוש מידיו את החברה. השניים, להם קשרי חברות, סיכמו לדבר, וכעבור כמה ימים שב ארבוב אל רוזן עם תשובה חיובית, ותוך ימים ספורים הם השלימו את החתימה על ההסכם.
עם השלמת העסקה צפויה ישראל קנדה להפוך לאחת משתי היזמיות הגדולות בישראל (לצד דמרי). לחברה הממוזגת NOI נוכחי של כ־220 מיליון שקל, הצפוי לצמוח על פי הערכות החברות בשנים הקרובות לכ־1 מיליארד שקל. זאת, לצד החזקה בצבר לבניית למעלה מ־25 אלף יחידות דיור.
כבר כיום פועלות שתי החברות בשותפות במספר פרויקטים מהותיים, בהם מתחמי המסחר והתעסוקה ברחוב דה וינצ'י בת"א ומתחם מיקרוסופט בהרצליה. "לאורך השנים פעלנו יחד בפרויקטים מרכזיים והכרנו מקרוב את הערך שבשילוב הכוחות", מסר ארבוב, יו"ר קבוצת אקרו המחזיק ב־25% ממניותיה. "אני מאמין שהחברה המאוחדת תדע למנף את בסיס הנכסים והצבר הרחב שלה כדי לייצר צמיחה עקבית ואיכותית, ולהוות גורם מוביל ומשמעותי בשוק המקומי".
על פי ההערכות בשוק, ההיכרות הקרובה של הצדדים היא שאפשרה להוציא את העסקה לפועל תוך פרק זמן קצר. בנוסף, היא צפויה לסייע בהטמעת פעילותה של אקרו, שהיא בעלת מאפיינים דומים לזו של ישראל קנדה, כדי למצב את האחרונה כחברה המובילה בשוק.
האקזיט של צחי ארבוב
עם השלמת המהלך צפויה הנהלת אקרו, בראשות היו"ר ארבוב והמנכ"ל זיו יעקובי, להתפטר מהדירקטוריון. ארבוב אמנם צפוי להחזיק במניות ישראל קנדה לאחר המיזוג, אך על פי ההערכות לא יחזיק בה בתפקיד רשמי. לעומתו, יעקובי עשוי למצוא לו תפקיד חדש בישראל קנדה, אך טרם החליט מה בכוונתו לעשות.
בין כה וכה, ארבוב צפוי להיפרד מהחברה עם כ־311 מיליון שקל במזומן, לצד מניות של ישראל קנדה בשווי של כ־471 מיליון שקל. המנכ"ל יעקובי, המחזיק בכ־4% מהחברה, יקבל תשלום במזומן של 51 מיליון שקל, לצד החזקה במניית בשווי של כ־80 מיליון שקל.
בעלי מניות נוספים באקרו הם אנשי העסקים רעיה שטראוס (8.7% מההון) וישראל גורן (8.3%), שצפויים להיפגש עם יותר מ־200 מיליון שקל כל אחד (כולל המניות).
ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה, צפויים להשאר בעלי המניות הדומיננטיים לאחר המיזוג עם החזקה של כ־27% בשווי מוערך של כ־2.4 מיליארד שקל. מלבדם, יורשיו של איש העסקים הצרפתי אברהם אוחיון בן דוד יחזיקו כ־11% מהחברה, שבמניותיה מחזיקות גם חברות הביטוח הראל, כלל, מגדל, הפניקס ומנורה.
מתחת למחיר ההנפקה
אקרו, הפעילות הנרכשת, מחזיקה כיום בכ־61 פרויקטים בהקמה (הכוללים כ־7.7 אלף יחידות דיור), רובם בתחומי התחדשות עירונית, ולצידם מתחמי משרדים ומסחר שבהם עומד חלקה על 165 אלף מ"ר.
בתחילת שנת 2022 השלימה אקרו הנפקה ראשונית בת"א, לפי שווי של 4 מיליארד שקל (אחרי גיוס של 500 מיליון שקל). אלא שמאז, מניית החברה איבדה כ־30%, והיא נסחרה טרם הדיווח אודות רכישתה הצפויה לפי שווי של כ־2.8 מיליארד שקל. רק בשנה החולפת ירדה מניית החברה ביותר מ־25%, חרף המגמה החיובית בשווקים שבאה לידי ביטוי גם בעלייה של כ־30% במדד ת"א נדל"ן בשנה האחרונה.
בתשעת החודשים הראשונים של 2025 מכרה החברה 84 דירות בלבד, 77% פחות ביחס לתקופה המקבילה ב־2024. עם זאת, מחיר הדירה הממוצע עמד על 4.9 מיליון שקל, זינוק של 30%.
מהלך שנכשל בג'י סיטי
בדומה לאקרו גם ישראל קנדה פועלת בתחום הייזום למגורים, לצד החזקה בשורה של נכסי נדל"ן מניב. פרט לכך היא מחזיקה גם בפעילות בתחום ההתחדשות העירונית (ICR) והמלונאות. בשנה האחרונה קפצה מניית החברה ביותר מ־36%.
עוד בטרם רכישת אקרו ניסו רוזן וטוכמאייר לבצע מהלכי התרחבות באמצעות רכישת שליטה בחברה ציבורית. בתחילת שנת 2022 פעל צמד היזמים השאפתניים לרכוש שליטה בענקית הנדל"ן ג'י סיטי של חיים כצמן. במסגרת המהלך, רכשה ישראל קנדה כ־22% ממניות חברת נורסטאר, המחזיקה בג'י סיטי ואף הגישה לה הצעה לנהל מו"מ למיזוג.
אלא שזמן קצר לאחר מכן החליט דירקטוריון ישראל קנדה להקפיא את המהלך בעקבות עליית הריבית בשווקים. על אותה השקעה מופסדת ישראל קנדה מאות מיליוני שקלים. עוד קודם לכן ביצעה החברה של טוכמאייר ורוזן השקעה במניות אלרוב נדל"ן של אלפרד אקירוב, תוך פזילה לשליטה עתידית, אך כעבור כשנתיים, בתחילת 2023, היא חיסלה את החזקותיה ברווח נאה.
בשוק מציינים כי בניגוד לניסיונות ההשתלטות הקודמים, הרכישה הנוכחית של ישראל קנדה מתאפיינת בסינרגטיות גבוה לפעילות הקיימת שלה. זאת בין היתר הודות לתחומי הפעילות החופפים הן בייזום למגורים והן בתחום המניב. כפי שכאמור גם בא לידי ביטוי בשיתוף הפעולה של החברות בעבר.
בשלב זה לא ברור מהיכן תעמיד ישראל קנדה את המימון לרכיב המזומן בעסקה (כ־1.2 מיליארד שקל). עם זאת, ההערכות בשוק הן שהחברה לא תתקשה לרתום את הגופים המוסדיים לטובת מימון העסקה. רק לפני מספר חודשים הגדילה חברת הביטוח הראל את החזקתה בישראל קנדה לכ־9.4% מהמניות בהשקעה של כ־180 מיליון שקל בהנפקה פרטית.