רחוב בנווה צדק. מלאי הקרקעות הפנויות מוגבל / צילום: Shutterstock
העסקה: בשכונת נווה צדק בתל אביב, נמכר מגרש בשטח של 178 מ"ר תמורת 13 מיליון שקל. המשא ומתן נמשך כשנה וחצי והעסקה נחתמה ביום השני של מבצע "שאגת הארי".
● עסקאות השבוע | החוזה נחתם בתוך שלושה ימים: בכמה נמכרה דירה עם ממ"ד בקריית ביאליק?
● 11 בסיסי צה"ל בדרך לפינוי: איך זה יעבוד ומה ייבנה במקום?
השכונה: נווה צדק מחולקת להרבה חלקות קטנות בשטחים שנעים מהחל מעשרות מ"ר ועד ל־600 מ"ר. החלקות הקטנות יותר מצויות בסמטאות הקטנות, ואילו החלקות הגדולות מצויות לאורך צירים מרכזיים ובראשם רחוב שבזי. הצפיפות הרבה, שאליה נוספות דרישות תכנוניות, מביאה ללא מעט אתגרים שעומדים בפני בעלי הקרקע.
תוכנית המתאר של תל אביב תא/5000 מייעדת את נווה צדק לאזור מגורים בבנייה עירונית נמוכה. לשכונה קיימת תוכנית מ־1990, ששמה "שכונת נווה צדק־שבזי", שמטרתה הייתה לשמר את האופי התכנוני והארכיטקטוני, באמצעות התוויית כללים לשיפוצי מבנים, הרחבתם, ולבנייה חדשה במגרשים הפנויים. תוקף התוכנית אמנם פקע, אך זו תוכנית היסוד של השכונה במהדורתה הנוכחית.
מבחינת מחירים השכונה נחשבת לאחת היקרות בתל אביב, עם מחיר שמתחיל ב־80 אלף שקל למ"ר בנוי. יש לא מעט מקרים שבהם המחיר חוצה את רף ה־100 אלף שקל למ"ר, כשמדובר בדירות מיוחדות.
שווי הקרקע המבונה - כלומר שניתן לבנות עליה - מגיע לכ־40 אלף שקל למ"ר. בשכונה לא מבוצעות כמעט עסקאות על צמודי קרקע, מהטעם הפשוט שחלק ניכר מהם הם תולדה של אנשים שרכשו מבנים ישנים, או מגרשים ריקים, ובנו עליהם בתים לעצמם.
עקב אופי השכונה ושטח המגרשים הקטן, יש אפשרות ששני מבנים סמוכים "ייגעו" אחד בשני במה שמכונה "קו בניין אפס", אולם זה כרוך בסוגיות עיצוביות ובהסכמה בין בעלי הנכסים. ללא הסכמה כזו, קן הבניין בין מבנה אחד לשני מגיע ל־2.5 מטר מגבול החלקה, מה שמוריד הרבה מהשטח שניתן לבנות עליו, ואף מוריד את שוויו במיליוני שקלים.
לאור זאת, כל מגרש צריך לבדוק לגופו, עקב התנאים התכנוניים והאחרים הייחודיים לו.
המגרש: מדובר במגרש בינוני בקנה המידה השכונתי, שעליו צריף ישן שהיה בבעלות משפחתית. על פי התוכניות ניתן להקים עליו שתי יחידות דיור בשתי קומות ועליית גג מעל למרתף בשטח של כ־500 מ"ר, אך כל זאת בתנאי שלא מתקיימות עליו בעיות תכנוניות ועיצוביות, וששני השכנים משני עברי המגרש יסכימו שהמבנה יגיע עד לגבולות החלקה. במצב כזה סביר היה להניח, כי שווי המגרש יגיע לסביבות 17־20 מיליון שקל.
אולם בימים אלה השוק קשה יותר, עלויות הבנייה גבוהות באופן משמעותי מבעבר, ויתכן שהדברים לוחצים לירידות מחירי הקרקע בשכונה, דבר שהביא למחיר עסקה שנמוך באופן משמעותי מהטווח שהבאנו, ועל כן יתכן שבמגרש יש בעיות תכנוניות ואחרות.
דבר השמאי והמתווך: במקרה זה, שמאי המקרקעין נדב הרפז הבעלים של נ.ד.ל יזמות נדל"ן, שימש בעסקה זאת בתפקיד כפול - הן כמתווך שהפגיש בין הצדדים והן כשמאי.
לדבריו, מחיר המגרש ירד באופן משמעותי לאור בעיות תכנוניות שהתגלו בעת עריכת הבדיקות התכנוניות על המגרש. התברר כי אחד מהשכנים סירב שהבית החדש "יודבק" לבית שלו, מה שגרע ממנו זכויות בנייה רבות. רק כעבר זמן, הצליח האדריכל ששכרו הרוכשים למצוא דרך להקים בית שיענה על דרישותיהם, ויעמוד בכללי התכנון.
"מדובר בעסקת נדל"ן סופר מאתגרת ולא פשוטה שנחתמה ביום העסקים הראשון למבצע 'שאגת הארי'", אומר הרפז. "זוהי עסקה שהייתה בהליך במשך כשנה וחצי. המוכרים רצו לממש את זכויותיהם במגרש ואילו הקונים ראו במגרש פוטנציאל ענק לבנות את בית חלומותיהם בנווה צדק.
"מלאי הקרקעות הפנויות לבנייה בנווה צדק מוגבל מאוד, ועל המגרש עצמו ישנן מגבלות תכנוניות אשר צמצמו את היקף זכויות הבנייה בו. לבסוף, לאחר הליך ארוך נחתמה העסקה במחיר של 13 מיליון שקל.
"מחיר זה נמוך ביחס לעסקאות קרקע שבוצעו בשנים האחרונות בשכונה. יחד עם זאת עקב המגבלות התכנוניות במגרש, רוח התקופה שאנו נמצאים בה - מלחמה מתמשכת - עלויות הבנייה הגבוהות שזינקו, והמימון היקר, אני חושב שבשורה התחתונה העסקה טובה, הן לצד המוכרים והן לצד הקונים".