רחובות דובאי בתחילת השבוע / צילום: ap, Fatima Shbair
פריחת הנדל"ן של איחוד האמירויות בשנים האחרונות, ובפרט בדובאי, ניצבת כעת בפני אחד ממבחניה המורכבים ביותר בעשורים האחרונים. ההסלמה הביטחונית מול איראן. זו, הכוללת שיגורי טילים ופגיעות בתשתיות אזרחיות ואסטרטגיות באמירויות, סדקה את תחושת החסינות והניתוק מהסביבה הגאו־פוליטית שאפיינה לאורך שנים את מדינות המפרץ - ובראשן את שוק הנדל"ן של דובאי. כעת עולה השאלה האם המלחמה בין איראן לישראל וארה"ב תפגע בתנופת הנדל"ן בדובאי בטווח הארוך או שמדובר בזעזוע זמני בלבד.
● "הילטון חמינאי" בפרנקפורט: הנדל"ן של המנהיג החדש של איראן
● שרפה 12 מיליארד דולר בשבוע: המלחמה דוחקת את טורקיה לקצה
שעת מבחן
במשך שנים הצליחה דובאי למצב את עצמה כמעין אי של יציבות כלכלית בלב מרחב גאו־פוליטי מורכב. שילוב של הטבות מס נוחות, רגולציה פרו־עסקית, פתיחות למשקיעים זרים ויכולת מוכחת להתאושש במהירות ממשברים, הפך אותה ליעד מועדף על משקיעים גלובליים בתחומים רבים ובפרט בשוק הנדל"ן.
כך, עד פרוץ המלחמה נהנה שוק הנדל"ן של דובאי ממספר שנים של עליות מחירים דו־ספרתיות, שהציבו אותו בשורה הראשונה של שוקי הנדל"ן הצומחים בעולם. מחירי הדירות זינקו מעל ל־60% בין שנת 2022 עד 2025, על פי נתוני Fitch. במקביל, שנת 2025 הסתיימה בשיא היסטורי של פעילות בתחום, עם סך עסקאות שחצה את רף ה־270,000 בהיקף של כ־917 מיליארד דירהם (כ־250 מיליארד דולר).
אולם המערכה מול איראן מציבה מבחן בפני שוק הנדל"ן של דובאי ומעלה שאלות מהותיות באשר לעמידות מחירי הדירות, לקצב העסקאות וליכולתו של השוק להתמודד עם עימות אזורי מתמשך. סימני האזהרה הראשונים כבר ניכרים באמירות, כאשר על פי אתר DXB Interact, המספק מידע על עסקאות נדל"ן בדובאי, מתחילת המלחמה נרשם קיטון של כ־40% בהיקף עסקאות הנדל"ן, עדות לבלימת פעילות חדה בענף ולמעבר של משקיעים רבים למצב של המתנה.
במקביל, גם שוק ההון בדובאי משקף בהלה לאור המצב: מניות הנדל"ן צנחו בכ־20% תוך 5 ימים, ומחקו את העליות שנרשמו מתחילת 2026, זאת לאחר שהניבו תשואות דו־ספרתיות בשנים האחרונות.
תלות בהון זר
כאמור, שוק הנדל"ן של דובאי רשם בשנה החולפת שיאים היסטוריים, עם היקף ושווי עסקאות חסרי תקדים וכניסתם של כ־130 אלף משקיעים חדשים ב־2025. העליות החדות במחירי הדירות נשענו במידה רבה על בסיס משקיעים גלובלי רחב, הכולל רוכשים מלמעלה מ־150 מדינות, כשאוכלוסיית המהגרים מהווה קרוב ל־90% מתושבי האמירות.
אחד ממנועי המשיכה המרכזיים של המשקיעים הזרים הוא רמת תשואות השכירות הגבוהה יחסית, הנעה בטווח של כ־6%-9% בשנה. תשואות אלו, המתקבלות בעיקר בנכסי מגורים יוקרתיים, מציבות את דובאי כאחד משוקי הנדל"ן האטרקטיביים בעולם עבור משקיעים זרים.
אולם המתיחות הביטחונית חושפת את נקודת התורפה המרכזית של דובאי: תלות עמוקה בהון זר ובסנטימנט של משקיעים בינלאומיים, הרגיש במיוחד לזעזועים חיצוניים ולשינויים גאו־פוליטיים. למעשה, ההסלמה הביטחונית מול איראן ממחישה עד כמה מסע הבנייה האגרסיבי של איחוד האמירויות הערביות נשען על זרימת הון מחו"ל - וכיצד פגיעה באמון הגלובלי עלולה להפוך במהירות ממנוע צמיחה לגורם סיכון עבור שוק הנדל"ן שם.
לצד זאת, בשל הבנייה המאסיבית באמירות, עולים חששות מפני עודף היצע. במוד'יס צופים כי 180 אלף יח"ד חדשות ייבנו בין השנים 2026 ל־2028 באמירות. "התרחיש שלנו הוא גל היצע משמעותי של דירות בדובאי שעלול להאט את קצב עליית המחירים ואת היקף העסקאות", אמרה ליסה יגר, אנליסטית בכירה בחברת הדירוג.
"השוק התקרר, לא קפא"
אז האם מדובר בזעזוע קצר או במגמה ארוכת טווח שתאיים על שוק הנדל"ן המשגשג בדובאי? הדעות חלוקות. ברויטרס דווח כי בנקאי נדל"ן בכיר באזור אישר שחברתו גנזה גיוס הון מתוכנן להשקעות נדל"ן באיחוד האמירויות. "משקיעים לא חושבים כרגע על כניסה לאזור", אמר והוסיף כי פרמיית הסיכון לנכסים באמירויות זינקה מאז פרוץ הלחימה. לדבריו, מלווים בינלאומיים צפויים להדק תנאי אשראי ולצמצם מתן הלוואות חדשות - מהלך שעלול, אם תימשך המלחמה, להפעיל לחץ על יזמים ובעלי נכסים ואף להוביל למימושים.
מנגד, יש יזמים מובילים עם גישה אופטימית יותר. זיאד אל־צ'אר, מנכ״ל Dar Global, העומדת מאחורי שורת פרויקטים יוקרתיים בדובאי, אמר לרויטרס כי "באזור הזה דברים מתחילים מהר ומסתיימים מהר". לדבריו, היסודות הכלכליים במדינות ה־GCC (מדינות המפרץ) חזקים, והפעילות לא קפאה ונמשכת במתינות.
לדבריו מצטרפים מתווכים מקומיים שמציינים כי העסקאות לא נעצרו לגמרי, אך חל שינוי ברור בטון. "קונים שכבר חתמו על מזכרי הבנות ממשיכים בתהליך", אומר המתווך בן קרומפטון, "אך מרבית הרוכשים החדשים נמצאים כעת במצב של המתנה". הוא מוסיף כי זו עדות לכך שהשוק מתקרר זמנית, אך טרם נכנס לקיפאון.
גם יעקב גלידאי, הבעלים של קבוצת הנדל"ן גלידאי דובאי, שמתגורר שם, מסביר כי מורגשת האטה בעסקאות ובהתעניינות המשקיעים בנדל"ן, אך יחסית למורכבות הביטחונית אין קיפאון: "לפני המלחמה ממוצע העסקאות היומי בדובאי עמד על כ־800 ביום, היום אנחנו באזור של 550. זו ירידה, אבל עדיין מדובר בהיקף פעילות משמעותי מאוד.