דירות בבנייה / צילום: Shutterstock
המדד המסכם לשנת 2025 רשם ירידה מינימלית, שהושגה לאחר מאבק איתנים בין שלושת המחוזות הגדולים בארץ, שמשכו בחדות לכיוונים מנוגדים: עוד מדד מחירי הדירות במחוז תל אביב השלים רבעון של עליות מחירים חדות, המדד של מחוז המרכז ירד אחרי מספר חודשי דשדוש, ואילו המחוז השלישי בגודלו, ירושלים, רשם ירידה חודשית גדולה אחרי מספר חודשי עליות.
● מדד המחירים לצרכן בפברואר גבוה מהתחזיות; מחירי הדירות חזרו לרדת
● עסקה בשבוע | עסקת הנדל"ן שנחתמה בשכונה היקרה של ת"א אחרי שנה וחצי של מו"מ
מהם עיקרי הממצאים?
אחרי חודשיים של עליות חדות ומפתיעות, מדד מחירי הדירות שב לרדת, אם כי בשיעור מינימלי של 0.1%. ברמה השנתית הירידה מגיעה ל-0.9%.
שוכרי הדירות מוסיפים לשלם על חוסר המדיניות הממשלתית בתחום, דבר שתורם גם לעליית מדד המחירים לצרכן. כי עדיף לשוכרי דירות להישאר, עד כמה שניתן בדירות קיימות, כי אם יבחרו לעבור דירה - יספגו עליית מחיר גבוהה יותר מאשר אם יחדשו חוזה.
היכן מחירי הדירות ירדו ברמה הגבוהה ביותר?
על אף עלייה תלת-חודשית מרשימה, מחוז תל אביב רשם ירידה שנתית של 3% במדד מחירי הדירות; המחוז הגדול השני, המרכז, רשם ירידה של כ-4%. לעומתם, ארבעת המחוזות האחרים הוסיפו לרשום עליות מחיר, כשמי שמוביל הוא מחוז ירושלים, שבשנה שעברה נרשמה בו עלייה של 5.4%; אחריו מחוז הצפון עם עלייה של כ-3% ומחוזות הדרום וחיפה שרשמו עלייה שנתית של כחצי אחוז כל אחד.
מדוע הפערים הגדולים בין המחוזות השונים?
לכך יש שתי סיבות עיקריות. הראשונה - קשורה להיצעי דירות. מחוזות תל אביב והמרכז מרכזים אליהם רוב (55%) של היצע הדירות החדשות, מה שהופך את הקונים שם לבעלי כוח גדול בהרבה מהמחוזות האחרים, מה שתורם לירידות מחירים.
בירושלים יש סיפור אחר. מחוז זה מתאפיין בעסקאות חריגות מאוד כלפי מעלה. בשנה שעברה בוצעו בו כ-110 עסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר; מדובר אמנם בשליש ממספר העסקאות המקבילות שבוצעו בתל אביב, אך בהתייחס לפערים הסוציו אקונומיים הגדולים בין 2 הערים - הנתון הירושלמי נחשב לחריג קיצוני ביותר.
הוא נוצר כתוצאה ממעורבות גדולה מאוד של תושבי חוץ שרכשו מאז פרוץ המלחמה מאות דירות יוקרה בעיר, שלדעתנו הקפיצו את המדדים הירושלמים הרבה מעבר לאופן שבו התנהל השוק המקומי.
אילו טיפוסי דירות הובילו את הירידות?
את הירידות הובילו דירות יד שנייה. אין בנמצא מדד של דירות יד שנייה שיסכם את השינויים השנתיים בדירות אלה, ומדד מחירי הדירות החדשות הרשמי של הלמ"ס רשם ירידה של 2.7%. ואולם מדד זה כולל גם דירות מסובסדות שנמכרות במסגרת תוכניות כגון מחיר למשתכן ודירה בהנחה, שמהוות כשליש מהדירות החדשות הנמכרות ועל כן הוא "מושך" למטה. על סמך נתוני תנודות המחירים של דירות חדשות בניכוי הדירות המסובסדות ניתן להבחין בעלייה שנתית של כאחוז במחירי השוק של הדירות החדשות.
איך יתכן שהיזמים מתקשים למכור דירות והמחירים עולים?
כתבנו מקודם על השוק הירושלמי הייחודי. מעבר לו קיימת סוגיית המבצעים הפיננסיים של היזמים, נוסח 20%-80%. מבצעים אלה מסתירים אמנם ירידות מחיר, ואולם הכלכלן הראשי באוצר מצא, כי במקביל היזמים מעלים מחירים למי שבוחרים לרכוש דירות באמצעות המבצעים הללו, מה שבסופו של דבר מעלה את מחיריהן הנומינליים.
מה לגבי שוכרי הדירות?
לא טוב. לא להם ולא למדד המחירים לצרכן, שסעיף שכר הדירה מהווה כרבע ממנו. מדד שירותי דירות שמבוסס על חוזים חדשים, עלה ב-0.4%. בנוף, שוכרי דירות חדשים וכאלה שעברו דירה בחודש שעבר, ייאלצו לשלם תוספת ממוצעת של 5.8% לשכר הדירה הקודם שהיה נהוג בדירות הללו. לעומתם, מי שבחרו לחדש חוזה בדירתם הקיימת, יתמודדו עם שכר דירה שגבוה ב-2.7% בממוצע משכר הדירה אותו שילמו בחוזה הקודם.
האם יש לזה משמעות על האינפלציה?
בהחלט. מתחילת השנה, מדד המחירים ירד ב- 0.1%, ואילו מדד המחירים לצרכן ללא דיור ירד ב- 0.2% . כלומר סעיפי הדיור, שרובם קשורים לשכר הדירה, לחצו את המדד כלפי מעלה.