הכותבת היא עורכת דין, שותפה במשרד פירון ושות', מנהלת תחום דיני משפחה
פסק דין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בפתח תקווה בחודש שעבר משרטט את אחד התסריטים השכיחים ביותר בנדל"ן הישראלי: הורה רוכש נכס, ומאחר שכבר רשום על שמו נכס אחד או יותר, עורך הדין שאת שירותיו שכר לצורך העסקה נותן לו עצה כלכלית מפתה - לרשום את הנכס באופן פיקטיבי על שם אחד מילדיו, וכך לשלם מס רכישה מופחת.
● תקדים בעליון: פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה
● התגרשו וחזרו להתגורר יחד באותו היום, אז מי יהיה זכאי לדירה?
מעבר לכך שמדובר במהלך שאינו חוקי, ועלול להיחשב כהטעיה של רשויות המס, בפועל הוא סיבך משפחות רבות בישראל. היו מקרים שבהם ההורה והילד הסתכסכו ברבות השנים, והילד טען כי הנכס שייך לו; היו מקרים שבהם ההורה הלך לעולמו ונוצר סכסוך בין האחים סביב שאלת הבעלות בנכס; רישום נכס על שם ילד במקום הורה יוצר נטל משפטי וכלכלי בהעברתו בירושה - גם אם אין סכסוך בין האחים; והיו מקרים, כמו המקרה הנוכחי, שבהם הילד התגרש, ובן זוגו תבע לקבל מחצית מהנכס.
במקרה הנידון, עורך הדין שהמליץ לאם לרשום את הדירה השנייה שרכשה על שם בתה, צפה את הסיכונים האמורים וניסה לצמצם אותם. לצורך קבלת ההטבה המיסויית נדרשה האם להציג מצג שלפיו הנכס שייך לבתה, אף שבפועל היא מימנה את מלוא רכישת הנכס ואת השיפוץ. במסגרת זו נחתם בין האם לבת הסכם הלוואה פיקטיבי, שנועד לתמוך במצג זה, ולפיו האם העמידה לבת את כספי הרכישה, והבת תשיב את ההלוואה בתשלומים חודשיים בסך 4,200 שקל, בצירוף ריבית שנתית של 3%. עוד נקבע כי כל עוד ההלוואה לא הושבה, האם תהיה רשאית להחזיק בדירה ולקבל את דמי השכירות מהשכרת יחידת הדיור שהיא חלק מהנכס.
הקושי שעמד בפני בית המשפט
בנוסף להסכם הפיקטיבי, עורך הדין החתים את בעלה של הבת על תצהיר שלפיו אין לו ולאשתו כל זכויות בבית, וכי הם לא השקיעו בו ולא ישקיעו בו כספים משלהם, מתוך מחשבה שהדבר ימנע עימות משפטי אם בני הזוג יתגרשו בעתיד. זה לא עזר. במסגרת סכסוך הגירושים טען הבעל כי דמי השכירות החודשיים ששילמו לאם עבור מגוריהם בבית היו למעשה החזרים של ההלוואה שניתנה להם לצורך רכישת הבית, וכי הבית שייך להם ולא לאם.
מבחינת הבעל, רישום הבעלות ברשם המקרקעין, ההצהרות לרשות המסים והסכם ההלוואה תמכו בעמדתו, ולכן הנטל שהוטל על האם להוכיח אחרת היה משמעותי. גם בית המשפט מצא עצמו בפני קושי, שכן הכרה באם כבעלים בפועל עלולה להתפרש כמסר המעודד שימוש בהסכמים פיקטיביים ודיווחים כוזבים שנועדו ליצור מצג שאינו תואם את המציאות מול רשויות המס.
לזכותה של האם עמדה העובדה שמימנה לבדה את רכישת הדירה ואת השיפוץ, נטלה הלוואות אישיות לצורך המימון, והתנהלותה בפועל תאמה מעמד של בעלים: היא טיפלה בתיקונים ובתחזוקה והשכירה בעצמה את יחידת הדיור. בנוסף, בית המשפט לא קיבל את גרסת הבעל לגבי החזרי ההלוואה, לאחר שבחישוב פשוט עלה כי לפי גובה התשלומים הנטענים, ההלוואה הייתה אמורה להיפרע רק כאשר האם תגיע לגיל 104.
בסופו של דבר, האם עמדה בנטל הכבד של סתירת רישום הבעלות, אולם נגררה לנהל הליך משפטי שנמשך כשלוש שנים. נוסף על עוגמת הנפש והמתח הכרוכים בכך, היא נקלעה לסכסוך משפחתי מיותר, שישפיע ככל הנראה על יחסי הצדדים גם בעתיד. היא שילמה לעורכי הדין שכר טרחה, שלעתים קרובות אינו מכוסה במלואו על ידי הוצאות המשפט, וגם זאת בהנחה שלא יוגש ערעור על פסק הדין. השאלה המתבקשת היא האם החיסכון במס הרכישה מצדיק את הסיכון והמחיר הנלווים לכך.
