תקדים בעליון: פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה

תקדים בבית המשפט העליון: לראשונה נפסק כי ניתן לבקש פטור מהיטל השבחה על חלק מדירת מגורים, ולא רק על דירה שלמה.

בפסק דין שפורסם היום (ב') קובעת השופטת דפנה ברק-ארז כי החוק אינו מגביל את הזכאות לפטור לדירה שלמה, וכי "ניתן להעלות על הדעת מצבים שבהם יתקיימו תנאי הפטור, גם אם המחזיק או קרובו אינם הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין. כך למשל, כאשר המקרקעין הם בבעלות משותפת של יורשים... אך רק אחד מהם משתמש בהם למגוריו".

● האם מותר לנהוג במהירות מופרזת בזמן אזעקה? זה מה שקבע בית המשפט
● חשד: ניהלו צ'יינג' לא חוקי והימורים והלבינו הון תוך שימוש בעסק לסלון כלות

בלב הפרשה מקרקעין בהרצליה אשר עברו הליכי איחוד וחלוקה, והייעוד שלהם שונה מחקלאות למגורים במסגרת תוכנית מתאר. חלק מבעלי המקרקעין נותרו בהליך עם זכויות בחלקי דירות בלבד, ובהמשך ערכו ביניהם הסכמים שנועדו "לאגם" את חלקי הדירות ולהקנות להם בסופו של דבר דירות שלמות בלבד. לפי החוק, בעל הדירה זכאי לפטור מהיטל השבחה אם בנה את הדירה והתגורר בה ארבע שנים.

קבוצה המונה עשרות אנשים היו הבעלים המשותפים, באחוזים שונים, של שתי חלקות קרקע סמוכות בייעוד חקלאי, אשר נכללו במתחם שעליו חלה התוכנית. במסגרת שינוי הייעוד, תוכננו 106 דירות בשלושה מבנים.

לאחר שחלק מבעלי הדירות הגישו בקשה לפטור מהיטל השבחה, בית המשפט המחוזי אישר את מתן הפטור לאחדים מהם. זאת, כפי שהחליטה ועדת הערר בניגוד לעמדתה של הוועדה המקומית. ביחס לאחרים, בקשתם לפטור נדחתה במחוזי.

על החלטה זו הוגשו ערעורים לעליון. הייעוץ המשפטי לממשלה הגיש עמדה בתיק, ולפיה אין מקום לשלול באופן גורף זכאות לפטור מהיטל השבחה במקרה של בעלות על חלק מדירה.

התכלית הסוציאלית

השופטת ברק-ארז, אשר כתבה את פסק הדין בבית המשפט העליון, שאליו הצטרפו השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר, עמדה על התכלית הסוציאלית של החוק כגורם המצדיק מתן פטור על חלק מדירה.

לדבריה, "אילו נקבע כי רק זכויות העולות כדי דירה שלמה מאפשרות מתן פטור מהיטל השבחה, ייווצר מצב שבו דווקא מי שבידיו זכויות בהיקף נמוך יותר לא יוכל ליהנות מהפטור, ואילו מי שהחזיק בזכויות רבות יותר - שהקנו לו דירה שלמה - ייצא נשכר. תוצאה זו תחטא לתכליתו הסוציאלית של ההסדר.

"זאת ועוד, מצב דברים זה היה מוביל לתוצאות שרירותיות בהתאם לגודל הדירות שבנייתן הותרה: האם מי שהיה מקבל פטור בגין דירה של 70 מ"ר צריך להיפגע בנסיבות שבהן נבנו רק דירות של 140 מ"ר וקיבל את מחצית הזכויות באחת מהן?".

הצדקה נוספת שעליה הצביעה השופטת ברק-ארז נוגעת לפיתוח הקרקע ולהגדלת היצע הדיור - במיוחד סביב תוכניות איחוד וחלוקה. במצבים כאלה, נקבע בפסק הדין, "לא תמיד ניתן להבטיח שלכל אחד מהבעלים תהיה זכאות לדירה שלמה ב'מצב היוצא'". המסקנה: "שלילה גורפת של הפטור במצבים מעין אלה עלולה לפגוע במוטיבציה של בעלי הזכויות לפתח את המקרקעין".

השפעת ה"איגום"

סוגיה נוספת שבה עוסק פסק הדין היא ההשפעה של "איגום" הדירות על הזכאות לפטור מהיטל השבחה. השופטת ברק-ארז קובעת כי במישור העקרוני מהלך כזה שולל את הזכאות לפטור, אך יישום הקביעה תלוי בנסיבות.

"ככל שמבקש הפטור נותר עם הזכויות שהיו לו מלכתחילה בהתאם ל'מצב היוצא' בתוכנית - הרי שאין מניעה לבקש פטור בגין זכויותיו אלה, שכלל לא נעשתה לגביהן פעולת מימוש. לעומת זאת, ככל שמבקש הפטור העביר את זכויותיו המקוריות, כך שבקשתו נסבה על זכויות שלא היו בידיו ב'מצב היוצא' - אכן מדובר במימוש, ואין להכיר בזכאותו לפטור מהיטל השבחה".

ההבדלים בין בעלי הדירות הובילו להחלטת העליון כי שישה מהם ייהנו מזכאות לבקש פטור חלקי מהיטל השבחה, בעוד ששניים אחרים לא יקבלו זכאות כזו. השופטת ברק-ארז עמדה על כך שההכרעה קיבלה באופן חלקי את טענותיהם של כל הצדדים.