יהודה פוליקר / צילום: יח''צ-רועי נגרי
סכסוך בין דיירים בבניין סמוך לכיכר המדינה, שבו מתגורר יהודה פוליקר, הגיע להכרעה: בניגוד לטענות, הזמר לא קיבל יתרון בפרויקט ההתחדשות העירונית ואף יצא ממנו עם תמורה נמוכה משל שכניו.
כך קבעה המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי, בפסק דין שעסק בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה ברחוב בילטמור 7 בתל אביב. לפי ההכרעה, פוליקר, שבבעלותו חמש יחידות בבניין, צפוי לקבל במסגרת הפרויקט נכסים בשווי של כ־20 מיליון שקל, אך התמורה הכוללת שניתנה לו נמוכה בכ־120 אלף שקל משל דיירים אחרים.
● החזר מס רכישה לרוכשי קרקע ב"מחיר למשתכן": רק עד ארבע שנים
● עו"ד שביצע הונאות נדל"ן במשך 16 שנים נשלח ל-6 שנות מאסר
ההליך נולד לאחר ששתי בעלות דירה מתוך 13 דיירי הבניין סירבו לחתום על ההסכם עם היזם, בטענה כי מנגנון התמורות מקפח אותן ביחס לפוליקר ולדיירת נוספת. לטענתן, חישוב התמורות התבסס גם על שטחים ושימושים שאינם רשומים כדירות ובהם גג הבניין, מרפסות ויחידת מרתף - וכן על תוספות בנייה שבוצעו, לדבריהן, ללא היתר.
בסיום פסק הדין הדגישה המפקחת את חשיבותם של פרויקטים להתחדשות עירונית, במיוחד על רקע המצב הביטחוני. "כשמצויים אנו בעיצומה של מלחמת 'שאגת הארי', בעת שבה נאלצים תושבי המדינה, לרבות ובפרט תושבי העיר תל אביב יפו, לתור אחר מחסה ומקלט מאימת הטילים המשוגרים לארצנו ממדינות אויב, פעם אחר פעם, דומה כי אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבותו הרבה של ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבתים משותפים בישראל.
"בגדרם של פרויקטים אלה, נבנים על פי רוב מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד) בכלל דירות הבית המשותף, באופן התורם תרומה מכרעת לביטחונם האישי של הדיירים ולהצלת חיי אדם, כפי שנוכחנו ביתר שאת בימים אלה".
"בנסיבות אלה", כתבה, "טוב יעשה בעל דירה בבית משותף אם ישכיל להתמקד בתועלות הרבות שבביצוע הפרויקט, תועלות כלכליות ובטיחותיות כאחת, לא רק בהיבט האישי הצר אלא בהיבט הלאומי. בתוך כך, יסייע בהסרת חסמים לאפשר מימוש תכליות תמ"א 38, כבענייננו".
השטחים שבמחלוקת
התביעה, שנחשפה בגלובס, הוגשה על ידי 11 בעלי דירות בבניין, שנבנה בראשית שנות ה־60 וכולל חמש קומות ו־13 דירות. התובעים טענו כי התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט הריסה ובנייה, אך שתי בעלות דירה מסרבות לחתום על הסכם התמ"א ללא סיבה מוצדקת.
לפי צו רישום הבית המשותף, הדירות אינן כוללות הצמדות, וניתן לסווגן לארבע קבוצות לפי גודל: דירת חדר אחת המצויה בקומת המרתף בשטח של 15.64 מ"ר; שתי דירות בקומת הקרקע בשטח של כ־48.4 מ"ר; ארבע דירות בשטח של כ־61.6 מ"ר המצויות בקומות הקרקע, הראשונה, השנייה והשלישית; ושש דירות בשטח של כ־82.8 מ"ר מצויות בקומות הראשונה, השנייה והשלישית.
פוליקר מחזיק כאמור בחמש דירות בבניין: שתי דירות בשטח 52 מ"ר כל אחת בקומת הקרקע; דירה בשטח של 68 מ"ר בקומה השנייה; דירה נוספת בשטח דומה המחוברת במדרגות פנימיות לדירה שמתחתיה ולחדר על הגג בשטח של כ־26 מ"ר, שלו מרפסת בשטח של כ־50 מ"ר בשימושו הבלעדי.
נוסף על כך, גג החדר שעל הגג משמש כמרפסת עליונה בשימוש ייחודי של פוליקר. בנוסף לכל אלה, בבעלותו של פוליקר יחידה נוספת בשטח של 25 מ"ר המצויה במעין חצי-קומת מרתף ומשמשת כחדר מלח לשימושו העצמי, לאחר שהותקנו בה המערכות הנדרשות. בתביעה נטען כי השטחים שבבעלותו של פוליקר מסתכמים בכ-291 מ"ר בנוי ו-73 מ"ר מרפסות.
בעלת הדירות הנוספת, שלגביה נטען גם כן לתמורה עודפת, מחזיקה בשתי דירות בשטח של כ־61.6 מ"ר כל אחת בקומת הקרקע ובקומה הראשונה. שתי הנתבעות מחזיקות בדירות בשטח של כ־82.8 מ"ר כל אחת.
במסגרת הפרויקט, בהתאם להסכם ולהיתר, הבניין ייהרס, ובמקומו יוקם בניין חדש בן חמש קומות ושתי קומות גג חלקיות, מעל קומת קרקע ושתי קומות מרתף שיכללו חניות, מחסנים ומתקנים טכניים. הבניין יכלול מבואה בכל קומה, חדר מדרגות כללי, שתי מעליות ופירי תשתיות משותפים. בעלי הדירות צפויים לקבל 12 דירות חדשות הכוללות תוספת שטח של כ־20 מ"ר (לרבות ממ"ד ומרפסת שמש), עלייה של שתי קומות ביחס למיקום הנוכחי, וכן הצמדות של חניה מקורה רגילה ומחסן. בנוסף, ישולמו להם דמי שכירות ועלויות מעבר בתקופת הבנייה.
לטענת אחת הנתבעות, בהתאם להסכם נהנים פוליקר ובעלת הדירות הנוספת מתמורות עודפות שאינן שוויוניות, הן ביחס לתוספת השטחים לדירות התמורה, הן ביחס להשתתפות החברה היזמית בתשלום מסים עודפים בעניינם.
לטענתה, פוליקר השתלט שלא כדין על שטחי רכוש משותף בבית המשותף וביצע במהלך השנים בנייה בלתי חוקית בעטיין גדל שטח דירותיו, אשר שימש בסיס לחישוב התמורות בהתאם להסכם באופן שגוי ומפלה.
בתוך כך, כנטען, הבית המשותף כולל 12 דירות ומחסן, כך שאין לראות ביחידה שבבעלות פוליקר בקומת המרתף דירה וממילא אין בה כדי לזכותו בתוספת שטח עיקרי. עוד טענה, כי היא שהובילה מלכתחילה ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף אך בשל "דרישותיו וגחמותיו" של פוליקר סירבה חברה יזמית אחרת לביצוע הפרויקט, תוך הותרתה בשולי הכדאיות הכלכלית לביצועו בהתאם להסכם.
הנתבעת הנוספת עתרה לדחיית התביעה. לטענתה, מנגנון התמורות הקבוע בהסכם עולה כדי פגיעה בשוויון התמורות לנוכח תמורות "עודפות, מפליגות וקיצוניות" שניתנו לפוליקר ולדיירת הנוספת, אשר בבעלותם כמחצית מכלל הדירות בבית המשותף, תוך רמיסת זכויותיה.
כנטען, התמורות הניתנות לפוליקר בהתאם להסכם נסמכות על שטחי רכוש משותף שפוליקר השתלט עליהם במרוצת השנים שלא כדין, לרבות בנייה בלתי חוקית על גג הבית המשותף, וכן על זיהוי החדר בקומת המרתף כדירת מגורים, שלא בהתאם לייעודו ואשר מכוחו זכאי פוליקר לתמורות הזהות ל-12 דירות המגורים בבית המשותף, ותוך קביעת גודל שטח חדר זה באופן שגוי, בניגוד לצו רישום הבית המשותף.
בהתאם לחוות דעת שמאי שצירפו הנתבעות, בשל תמורות עודפות הניתנות לפוליקר ולבעלת הדירות הנוספת בהתאם להסכם, התמורה הניתנת לכל אחת מהן עולה כדי פגיעה בשוויון התמורות המוערכת בסך של כ-1.5 מיליון שקלים (לפי חלק יחסי של הדירות בבית המשותף) ובסך של כמיליון שקלים (לפי תוספת תמורה אחידה).
לטענת התובעים, הגם שפוליקר הוא בעלים של 5 יחידות בבניין, הוא "נאלץ" לקבל רק 3 דירות בבניין החדש, וסך השטחים שיקבל יעמוד על 347 מ"ר בלבד ונמוך מסך השטחים המגיעים לו על-פי כל חישוב. עוד נטען כי בשל ריבוי הדירות בבעלותו, פוליקר נדרש לשלם מס על העסקה, בעוד שאר בעלי הדירות נהנים מעסקת "נטו".
הנתבעות פוצו
בחוות-דעתו של שמאי המקרקעין שלומי מערבי, שמונה בידי המפקחת הבכירה על המקרקעין ארפי מוראי בהסכמת הצדדים, נקבע כי בהתאם לטענת הנתבעות, היחידה בקומת המרתף המשמשת את פוליקר כחדר מלח אכן אינה רשומה כדירה, ולכן אין להתחשב בה לעניין התמורות כיתר הדירות, אלא בהתאם לתכונותיה על-פי הדין; וכי גודלה קטן מטענתו של פוליקר בתביעה.
יחד עם זאת, בבחינת עיקרון השוויון, נקבע כי לא ניתנה לפוליקר תמורה עודפת משמעותית - בניגוד לבעלת דירה אחרת שעל-פי חלק משיטות החישוב דווקא זוכה ביתרון קל בתמורות. השמאי ציין, כי אכן ישנה פגיעה בעיקרון השוויון ביחס לדיירות הנתבעות, והן מקבלות פחות שטח בבניין החדש ביחס לחלק מהדיירים האחרים, אך לא ביחס לפוליקר.
בהמשך לחוות הדעת טענו התובעים, כי יש לקבל התביעה ולאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף בהתאם להסכם, תוך תשלום פיצוי כספי בסך של 11,333 שקלים לכל אחת מהנתבעות.
המפקחת על המקרקעין קבעה, כי ההסכם כולל תמורות עודפות שניתנו לפוליקר והן לבעלת הדירות הנוספות בהשוואה לתמורות שניתנו לכל אחת מהנתבעות, לצד תמורות פחותות שניתנו לפוליקר. עוד ציינה, כי ביחס למכלול רכיבי התמורה בהתאם להסכם, יש לפוליקר לבסוף תמורה פחותה בסך כולל של 120,533 שקל, אך משחתם על ההסכם ומחל על תמורה זו, היא לא נדרשת לפיצוי בגינה.
מנגד, נקבע כי ביחס למכלול רכיבי התמורה לבעלת הדירות הנוספות יש תמורה עודפת בסך כולל של כ-1.14 מיליון שקלים והנתבעות זכאיות לחלקן היחסי בתמורות העודפות הללו, בעוד שאר בעלי הדירות התובעים מחלו על חלקם היחסי בתמורות העודפות עם חתימתם על ההסכם.