החזר מס רכישה ליזמים שרכשו קרקע ב"מחיר למשתכן": רק עד ארבע שנים

בחודש שעבר קיבלו מאות חברות בנייה בשורה דרמטית מביהמ"ש שלפיה הן זכאיות להחזר של מאות מיליוני שקלים מרשות המסים, בגין מס רכישה ששילמו במכרזי מחיר למשתכן.

זאת, לאחר שוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בביהמ"ש המחוזי בחיפה קיבלה את עמדת חברת הבנייה אשדר, לפיה יזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן לא רכשו "זכות במקרקעין", אלא למעשה סיפקו שירותי בנייה למדינה, ולכן אינם חייבים במס רכישה בגין רכישת הקרקע.

● תקדים בעליון: פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה
● המכשול המשפטי שעלול לעכב את שיקום הבניינים שנהרסו מטילים

כעת מתחילים בתי המשפט לשרטט את גבולות אותה הכרעה: בפסק דין חדש, שניתן באותה ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בביהמ"ש המחוזי בחיפה, נקבע כי ההכרעה הדרמטית מוגבלת רק לפרויקטים שבהם טרם חלפה תקופת ההתיישנות של שומת המס, העומדת על ארבע שנים, ולא ניתן לקבל ארכה להגשת ערר על השומה הסופית.

נקבע כי "במהלך תקופת ארבע השנים הקבועה בסעיף 85(א) לחוק מיסוי מקרקעין (הקובע את תקופת ההתיישנות של שומת המס - א.ל.ו) נוטה היד לטובת האינטרס של שומת מס אמת, ואילו לאחר חלוף תקופת ארבע השנים, ובהתאם למשך האיחור בהגשת הבקשה להארכת מועד - יינתן משקל גובר והולך לאינטרס סופיות השומה".

שתית ביקשה להאריך את תקופת ההתיישנות

ההכרעה החדשה ניתנה בערר שהגישה החברה היזמית־נדל"נית שתית על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חדרה לדחות את בקשתה להאריך לה את תקופת 4 שנות ההתיישנות הקבועה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לצורך הגשת בקשה לתיקון שומה. הבקשה להארכת מועד לתיקון השומה הוגשה בחלוף כ־6.4 שנים ממועד אישור השומה העצמית של שתית, בקשר למכרז מחיר למשתכן ששתית זכתה בו בשני מתחמים בעתלית.

שתית הגישה את הבקשה להארכת המועד על מנת שיתאפשר לה להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ולתקן את השומה העצמית שהוגשה על ידה לאחר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן". במסגרת השומה דיווחה על רכישת זכות חכירה ושילמה מס רכישה בהתאם. לטענת החברה, נפלה אצלה טעות משפטית בשומתה העצמית, שכן במסגרת ההסכמים עליהם חתמה עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לאחר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן", היא לא רכשה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ועל כן אין היא חייבת בתשלום מס רכישה ועל המשיב להחזיר לה את המס ששולם על ידה.

לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה הוגשו עשרות עררים על ידי חברות נדל"ן יזמיות רבות אחרות, אשר זכו במכרזי מחיר למשתכן, ואף הן הגישו בקשות לתיקון שומה דומות לבקשה שהגישה אשדר, באותה עילה ובנימוקים זהים, ובקשתן נדחתה על ידי מנהל מיסוי המקרקעין.

חלק מהעררים, בדומה לערר של שתית, הוגשו לאחר חלוף תקופת התיישנות שומת המס, והחברות הקבלניות נדרשו להגיש בקשה לתיקון שומה על מנת שיתאפשר להן ליהנות מהחזר מס הרכישה. כעת, נחסמה דרכן להחזר, כאשר ועדת הערר קבעה כי אין לאפשר את פתיחת השומות שהתיישנו.

ההרכב שדן בתיק של שתית היה אותו הרכב שנתן את ההחלטה הדרמטית בתיק של אשדר, וכעת הוא משרטט את גבולותיה. יו"ר ועדת הערר, השופטת אורית וינשטיין, בהסכמת חברי הוועדה עו"ד רפאל מרסיאנו ועו"ד אילן תמאם, קבעה כי "בחלוף תקופת ארבע השנים לתיקון השומה, מתגבש אינטרס ההסתמכות של רשות המס כי המס שנגבה הוא סופי. נדרש מצב דברים חריג ויוצא דופן בכדי לפגוע באינטרס הוודאות, היציבות והסופיות של השומה ולגרוע מתקציב המדינה מס שהפך לסופי וחלוט 3בתום תקופת ארבע השנים שבסעיף 85(א) לחוק".

עוד נקבע, כי "העוררת לא הוכיחה קיומה של "סיבה מספקת" להארכת המועד להגשת בקשה לתיקון שומתה העצמית בקשר למכרז "מחיר למשתכן" מושא הערר" וכי "כפות המאזניים נוטות במקרה דנן לטובת האינטרס של סופיות הדיון, הן בשל האיחור הניכר והמשמעותי, של מעל שנתיים וארבעה חודשים מעבר לתקופת ארבע השנים שבסעיף 85 לחוק, והן בשל העובדה שהעוררת לא הציגה כל נימוק ענייני לאיחור של כשנתיים וחצי אשר עשוי להוות עילה להארכת מועד במקרה הנדון".

"פסק הדין משרת את רשות המסים"

רו"ח ועו"ד טארק דמביני, שותף באשכול המיסים ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO, ומי שניסח את חוות הדעת שעמדה בבסיס ההליך של אשדר, מסביר כי "פסק הדין משרת את רשות המסים בכך שהוא מגביל משמעותית את תחולתה של הפסיקה בעניין אשדר לחברות שהגישו את הבקשות לתיקוני שומה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק (4 שנים). כלומר, חברות שהיו להם פרויקטים של מחיר למשתכן/מחיר מטרה ואשר הספיקו להגיש את בקשות לתיקון שומה תוך 4 שנים (במגבלת תקופת ההתיישנות), יוכלו להמשיך ולבקש את מס הרכישה חזרה בהתאם להלכת אשדר.

"גם חברות שזכו במכרזים בארבע השנים הקודמות עדיין יכולות לפנות ולהגיש בקשות לתיקון, וכדאי להן להזדרז כדי לא לפספס את המועדים כאמור".