הפגנה למען דיור נגיש במדריד. הביקוש הגבוה הוביל לעליות מחירים / צילום: Shutterstock
עד לאחרונה נודעה ספרד לשמצה בקרב בעלי דירות ובתים - כולל ישראלים רבים שבחרו להשקיע בשוק הנדל"ן שלה - בשל ההגנה המסיבית על דיירים לא־משלמים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך.
● מי אחראי על הבניין שקרס בדרום תל אביב, וכמה נוספים כאלו יש
● ראיון | יזם הנדל"ן שינסה למכור פנטהאוז ב-40 מיליון שקל ביפו
תקנה שעברה בתקופת מגפת הקורונה, שנועדה להגן על דיירים שמזלם לא שפר עליהם מפני פינוי בכוח, הפכה לסיוט עבור בעלי נדל"ן פרטיים ולכאב ראש בעבור בנקים למשכנתאות.
לפי התקנה, אפילו מקרים קיצוניים כמו אי־תשלום שכר דירה במשך חודשים רבים או השתלטות לא־חוקית על הנכס בזמן שעמד ריק, לא עזרו כדי לפנות חלק מהדיירים שהוגדרו על ידי הרשויות כ"פגיעים" וזכו להגנת בתי המשפט.
אבל בסוף פברואר, אחרי חמש שנים רצופות של אישור, נכשלה התקנה המדוברת בהליך האישור השנתי שלה בפרלמנט. כעת נסללה הדרך בעבור בעלי דירות ובתים לפנות דיירים בעייתיים, בצעד שעשוי לשלוח עשרות אלפי משפחות ובודדים לדיור ציבורי או אפילו לרחוב, ולהזרים עוד עשרות אלפי דירות ריקות לשוק הנדל"ן הספרדי המשווע להיצע.
הממשלה הספרדית, ממשלת מיעוט סוציאל־דמוקרטית התלויה במפלגות שמאל פופוליסטי כדי לשרוד, דווקא ניסתה להאריך את החוק, שהוא חלק מ"מגן חברתי" שהשיקה עם תחילת מגפת הקורונה. היא תמכה בו רשמית, וגם מפלגות שמאל מהאופוזיציה כמו "פודמוס" הביעו בו תמיכה ואף דרשו להחמירו. אבל בהצבעה משותפת של האופוזיציה השמרנית, הימין הקיצוני ומפלגות אחרות בסוף פברואר - החוק לא אושר. כעת השוק עומד בפני תהפוכות של ממש.
תקופת גאות בשוק
נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן הספרדי, שידע עליות ומורדות קיצוניים בעשורים האחרונים, נמצא שוב בתקופת גאות. משקיעים מחו"ל, כולל רבים מארה"ב, חברו למהגרים הרבים למדינה בשנים האחרונות (חלקם הגדול ממדינות אמריקה הלטינית) ויצרו ביקוש מוגבר. המצב בערים הגדולות הוא של מחירים עולים, בין אם מדובר בדירות לקנייה או בדירות להשכרה.
עד כה, התקנות הספרדיות מימי הקורונה הרתיעו משקיעים זרים. בישראל פרסמה משפחה מפתח תקווה את המקרה הפרטי שלה, שבו פולשים נכנסו לבית שרכשה בספרד, במהלך שיפוצים, והמשפחה היתה חסרת יכולת לפנות אותם משום שהנכס היה ריק.
אמנם בתי המשפט אישרו הליכי פינוי, אך ברוב המקרים הדבר היה כרוך בהליכים משפטיים להוכחה כי הדיירים שלא שילמו שיקרו כשהכריזו על עצמם כחסרי יכולת להעביר את שכר הדירה, או שלא הוכרו רשמית על ידי הרשויות ככאלה.
התומכים בתקנה אמרו כי היא "מצילה" משפחות ממגורים ברחוב ומסייעת לעניים ביותר; המתנגדים לה אמרו כי היא פוגעת ישירות בזכויותיהם של בעלי הדירות, וכי היא אפילו מעודדת דיירים להפסיק לשלם, משום שאין לכך כל השלכות בעבורם.
מבחינה כלכלית, התוצאה הייתה מעין תת־שוק מקביל, שבו רק דירות בעייתיות "תפוסות" ניסו לעבור מיד ליד, במחיר פחות ממחיר השוק. הדירות הללו, שמוצעות ללא ביקור בנכס וללא אפשרות לקחת משכנתא מהבנק לשם רכישתן, הוצעו עד כה בהנחות של עד 40% ממחיר השוק.
למעשה, בעלי דירות פרטיים פשוט רצו "להיפטר" מהנכסים שלהם בכל מחיר, כך שאתר "אידיאליסטה" הפופולרי לנדל"ן פתח קטגוריה נפרדת לדירות ונכסים שנתפסו באופן לא־חוקי (Ocupadas).
בשנה האחרונה צמח מספר המודעות באתר בקרוב ל־5%, ועמד על 24,058 דירות. כ־40% מהדירות ממוקמות בחבל קטלוניה, אבל גם ערים כמו גואדלחרה ליד מדריד או פמפלונה כיכבו ברשימת הנכסים ה"תפוסים לא־חוקית" למכירה. "זה הפך לחלק מתמונת הנדל"ן הספרדית", כתב האתר בהודעה לעיתונות.
בבריטניה, דיווחו כלי התקשורת על בעלי בתים שקנו נכסים בספרד כבתי קיץ ונשארים בהם כל השנה, או מחפשים מכרים שיגורו בהם בחינם, משום שהם מפחדים להשאיר אותם ריקים מחשש שישתלטו עליהם או להשכיר אותם.
עלייה של 12% בשנה
במרץ האחרון השתנתה התמונה. ממשלת ספרד הביאה שוב את התקנה לאישור הפרלמנט - אך היא נדחתה. אחת הסיבות היא העובדה כי שוק הנדל"ן הספרדי, בעיקר בערים גדולות, רושם ביקושים ערים ומצוקת דיור חריפה.
רק בשנה החולפת עלו מחירי הנדל"ן במדינה ביותר מ־12%, לפי סקירה של בנק BBVA. מדובר בבעיה מבנית ההולכת ומתרחבת, בשל מיעוט התחלות בנייה לעומת דמוגרפיה צומחת בעזרת הגירה.
ביטול ההגנה אמור "לשחרר" את בעלי הדירות הפרטיים מהחשש שלהם מהשכרה, ומההעדפה לשמור את הדירות מחוץ לשוק, ועל ידי כך להביא להזרמת דירות פנויות לשוק. גם מי שמחזיקים בדירות באזורי החופים יוכלו להשכיר כעת את הנכסים לתקופה קצרה, בלי לחשוש כי הדיירים שלהם יהפכו ל"משתלטים לא־חוקיים" כפי שקרה בעבר.
הסיבה השנייה היא מחאה של בעלי דירות, אנשים מן השורה שמצאו את עצמם פושטי רגל משום שהדיירים שלהם לא שילמו את שכר הדירה. "אנחנו בעד הגנה סוציאלית, אבל לא בעד השתלטות לא־חוקית על דירות", אמרה נציגת מפלגה קטלונית בפרלמנט, שהצביעה נגד הארכת התקנה.
תחת סכנת גירוש
כעת, ארגונים למען דיירים במצוקה העריכו כי כ־70 אלף משקי בית נמצאים בסכנה להיות מגורשים ומפונים בתוך כמה חודשים. הרשויות הכריעו כי הזמן שיינתן למי שנמצאים בדירות כדי להתפנות יהיה שונה אם מדובר בדירה בבעלות פרטית או דירה שהיא חלק מפורטפוליו של חברת נדל"ן כלשהי. משך הזמן ינוע בין חודשיים לחמישה חודשים. גם האפשרות לנתק את החשמל או המים למי שלא שילם חשבונות תחזור להיות כלי אכיפה, אחרי שהושעתה בימי הקורונה והתקנות הקודמות.
ברמה המקרו־כלכלית, המדינה העריכה כי עצם האיום בפינוי יגדיל משמעותית את שיעור הדיירים המשלמים, מה שעשוי לגרוע את שכר הדירה מההכנסה הפנויה שלהם ולהביא להגדלת שיעור העוני בספרד. נכון להיום, הספרדים הגרים בשכירות כבר מוציאים כ־40% מהשכר שלהם על שכר דירה, בממוצע.
בספרד מקווים כי מצד אחד הצעדים יקלו על שוק הדיור הרותח, אך מנגד שירגיעו את החששות של משקיעים זרים, שסיפורי זוועה על השתלטות על נכסיהם מבלי שהם יכולים להילחם בכך ליבו אותם.
לגבי המשפחה מפתח תקווה שמצאה את עצמה מתמודדת עם פולשים שאינה יכולה לפנות במדריד, הרי שהיא תולה תקוות בחקיקה החדשה, אך היא עדיין לא נכנסה לתוקף במדריד. "נכון לעכשיו, הם עדיין משתלטים על הנכס שלנו, לא משלמים דבר, ואנחנו משלמים את המשכנתא", עדכנה המשפחה.