יזם הנדל"ן שינסה למכור פנטהאוז ב-40 מיליון שקל ביפו

"אי־אפשר לבנות ולשווק דירה בטווח מחירים של עשרה עד 15 מיליון שקל ולהציע מוצר שאינו עומד ברמת האיכות, הערך והסגנון שהפרויקט מבקש לשדר.

"בשוק הישראלי אין כיום היצע רחב של מוצרים שעונים על הדרישה הזו, וחלק משמעותי מהמעט הקיים מצוי בפורטפוליו המוצרים שאנו מציעים". כך אומר רן פרסברג, בעלים ומנכ"ל של קבוצת בולטהאופ ישראל, שייסד את מותג מטבחי הפרימיום בשנת 1994.

● יישוב לכל אזרח: הממשלה מנופפת בציונות, אבל מנותקת מהשטח
● מפת השכירות בישראל משתנה: אלו השכונות שמושכות את המשקיעים

עם השנים הרחיב פרסברג את פעילות הקבוצה גם לכלי סניטריים ואחר כך לריהוט ואביזרים לבית, הכול בפל היוקרה. כיום הקבוצה פועלת לא רק כספקית פתרונות עיצוב וייצור, אלא גם כיזמית עצמאית בפרויקטים נבחרים בישראל וביוון - ועל כך בהמשך.

"הפעילות שלנו החלה בשנת 1994 עם מטבחי בולטהאופ, המותג הראשון שהבאנו ושיווקנו בישראל ונחשב למספר אחת בתחומו. בעיני זו הייתה גם נקודת המוצא שסימנה את כיוון ההתפתחות שלנו בתחומים נוספים".

חוזים לאלפי מטבחים בפרויקטים בשדה דב

אז התחלתם כמטבחים ואז התרחבתם לעוד מוצרים?
"כן. מההתחלה ראינו במטבח לא רק ארגז עץ, אלא מכונה אחת גדולה שלמעשה משמשת כאחד המרכיבים היקרים ביותר בבית הכוללת גם מקררים, מדיחים, תנורים וסטימרים.

"מעבר לכך, בחיים המודרניים המטבח הפך למרכז המשפחה. הילדים נמצאים מול המחשבים בחדרים שלהם, ויש מעט מאוד נקודות מפגש משפחתיות, והמטבח הוא אחת המרכזיות שבהן.

"אנחנו התחלנו כיבואנים של מטבחים בלבד, ובהמשך הפכנו גם ליבואנים של מוצרי חשמל, ששולבו בתוך המטבח עצמו ונמכרו כחלק בלתי נפרד ממנו".

אתם מוכרים מטבחים גם לבתים בודדים וגם לפרויקטים שלמים?
"כן, בפרויקטים רבים אנו משמשים כספק הבלעדי של היזם. ואנחנו מחויבים למטבח שלם עבור הלקוח הסופי. אנחנו לא עושים חצי מטבח בגלל מגבלות תקציב, בהנחה שהלקוחות ישדרגו.

"זה לא תמיד היה כך, אבל שבחמש השנים האחרונות קיבלנו החלטה ברורה: אם ליזם אין תקציב שמאפשר רכישה של המוצר שלנו ברמה המלאה והראויה, אנחנו פשוט לא נכנסים לפרויקט".

"אנחנו לא מוכרים מוצר חצי גמור, כדי שהלקוח לא ייאלץ בהמשך להוסיף יחידות או לשלם סכומים נוספים שלא תכנן. בסופו של דבר, אנחנו גם הפנים של היזם שמוכר את הדירה ואנחנו לא מציבים את עצמנו במצב שבו ניראה לא מקצועיים.

"מכאן שאנחנו נכנסים לפרויקטים שבהם מוקצה למטבחים תקציב מספיק גבוה.

"אם הלקוח רוצה לשדרג מעבר לכך, הוא מוזמן - אבל זה לא חובה. המדיניות הזו סיננה הרבה יזמים; מי שלא מסוגל כיום לממן מטבח ברמה הזו, אנחנו לא יכולים להיות שותפים שלו. וזה בסדר - יש מספיק יזמים שכן עושים זאת.

"בכל הנוגע למחירים, אנחנו מספקים מטבחים במגוון רחב של תקציבים - מ־200 אלף שקל ועד למיליון שקל ואף יותר. בעסקאות גדולות, עם יזמים וקבלנים שבונים מאות יחידות דיור, אפשר להגיע גם למחירים נמוכים יותר ליחידה, סביב 100 אלף שקל".

אתם עתידים גם לקחת חלק בפרויקטים שדה דב?
"כן, יש לנו כבר כמה חוזים חתומים עם יזמים שם, ואנחנו אחד הספקים העיקריים של הפרויקטים ברובע, באלפי דירות".

פנטהאוז ביפו עם תג מחיר של 40 מיליון שקל

לצד פעילות המטבחים והרהיטים הקבוצה התרחבה גם לתחום יזמות הנדל"ן, והקימה את חברת 'בולטהאופ נדל"ן' וחברת 'בולטהאופ וייס', בשותפות עם קבוצת וייס, בבעלות האחים רוני ויואל וייס, יחד עם אבי ויער לוי וקבוצת בולטהאופ.

מה הוביל אותך להתרחב לעולמות יזמות הנדל"ן?
"מאז ומתמיד ראיתי את עולם יזמות הנדל"ן כמקום שבו רציתי להיות. ברגע שנפתחה לי ההזדמנות להיכנס לתחום עשיתי זאת בהתחלה בצעדים קטנים, ובהמשך בהיקפים גדולים יותר. היום אנחנו מעורבים במגוון פרויקטים, הכוללים אלפי יחידות דיור".

פרסברג מסביר כי פעילות הנדל"ן מתחלקת בין חברת בולטהאופ וייס, המתמקדת בבניית פרויקטים של התחדשות עירונית, לבין בולטהאופ נדל"ן, שעוסקת בפרויקטים ייחודיים יותר, "שבהם ניתן לשלב את היכולות של הקבוצה מעולם הריטייל והיוקרה".

אחד הפרויקטים המעניינים של בולטהאופ נדל"ן, שנמצא בשלב מסירת הדירות, הוא פרויקט 'מול ים־יפו', ברחוב עג'מי בעיר. אדריכל הפרויקט הוא פיצו קדם והקבלן המבצע הוא עץ השקד. "כשנכנסו לפרויקט היה חשש שהוא יהיה מאתגר מכיוון שעל השטח שלו ישבו כ־13 משפחות ערביות. למרות החשש אותן משפחה פינו את השטח בשלום ובהסכמה והם קיבלו את הדיור שמגיע להם".

הפרויקט, שממוקם בלב "מתחם הנזירות" בסמוך לבית השגריר הצרפתי ביפו הקרוב לים, כולל שני מבני מגורים - בניין לשימור במבנה דו־קומתי ובו שלוש דירות בלבד ומבנה נוסף שבו 59 דירות, שם נמכר פנטהאוז במחיר שיא ביפו - כ־32 מיליון שקל. פרסברג מספר שהפרויקט כוון למשקיעים, אך הוא הופתע לגלות שלפחות 30%־40% מהרוכשים הם משפרי דיור שגרים בעיר.

 פרויקט מרגוזה ביפו / צילום: יחצ

בפרויקט נוסף של בולטהאופ נדל"ן, "מרגוזה" בשוק הפשפשים שנמצא בימים אלה לקראת בקשה להיתר, מוצע למכירה פנטהאוז ב־40 מיליון שקל. הוא משתרע על פני 250 מר, עם גג בשטח של 550 מ"ר, ובריכת שחייה על שטח של 20 מ"ר. הפרויקט, מציע 42 יחידות דיור בתמהיל של 2, 3 ו־4 חדרים. הדירות יימסרו כשהן מאובזרות ומרוהטות לחלוטין על בסיס קולקציות העיצוב של קבוצת בולטהאופ. על התכנון האדריכלי אמון משרד "אדום אדריכלים" ועיצוב הפנים הופקד בידיהן של "המעצבות" - ליטל רוזנשטיין ולוסי ועקנין.

"המטרה בפרויקט 'מרגוזה' היא לאפשר לדייר להגיע עם מזוודה בלבד", מסביר פרסברג. "קהל היעד שלנו הוא משקיעים שמעוניינים להשכיר את הדירות, והמטרה היא שכבר מההתחלה הדירה תהיה מאובזרת במלואה - תאורה, חדרי ארונות, שטיחים, ריהוט מלא, חדרי שינה ואפילו סכו"ם במגירות המטבח מבית בולטהאופ. הדייר יכול לבחור אחד מתוך שלושה סגנונות עיצוב מוגדרים ומחירי הדירות בפרויקט יחלו מ־3.8 מיליון שקל - החל מ־65 אלף שקל למ"ר".

פרסברג מסביר שההשקעה ביפו נובעת מהייחודיות של העיר ורצונו לשמור על הזהות היפואית בפרויקטים שלו: "יפו היא מיוחדת, וחלק מפוטנציאל עליית הערך בה נובע דווקא מהשימור הזה". להערכתו האזור הפך להיות אטרקטיבי במיוחד לאור התחבורה הציבורית שמקצרת מרחקים: "הרכבת הקלה בשדרות ירושלים מקרבות את העיר לתל אביב למרחק דקות ספורות".

לצד הפרויקטים ביפו, בולטהאופ נדל"ן מתכננת פרויקט נוסף ברחוב אלנבי 45, שבדומה לפרויקט במרגוזה, הוא פונה לקהל משקיעים בקונספט של דירות מרוהטות קומפלט. "הפרויקט צפוי להיות בניין פינתי ממש על צומת קינג ג'ורג', ליד שוק הכרמל", הוא מציין. פרסברג מעריך שבעוד שנתיים־שלוש, אלנבי יהפוך לאחד הרחובות האטרקטיביים ביותר בתל אביב, בעיקר כיוון שהוא עתיד להיות כמעט כולו, מדרחוב.

"קהל היעד הוא בעיקר משקיעים, עם דגש על דירות קטנות בגודל 40-60 מ"ר במחירים של עד 4 מיליון שקל. הפרויקט כולל גם פנטהאוזים, המיועדים אולי לפלח אחר של קונים, אך המטרה המרכזית נשארה יצירת דירות איכותיות, מושקעות ומוכנות למגורים מיידיים".

פרויקט נוסף שבו שותפה החברה הוא פרויקט "מערב רחוב יבנה" ברמת השרון שלאחרונה קיבל את אישורה של הועדה המחוזית לאחר שזכה ללא מעט התנגדויות והתעכב במשך שנים.

מדובר בשכונת מגורים חדשה שתשתרע על פני 90 דונם שצפויה לקום בצפון מערב רמת השרון, על שטח פתוח.

התוכנית כוללת 990 יחידות דיור, פארק, 12,100 מ"ר שטחי תעסוקה, 2,700 מ"ר שטחי מסחר ו־29 אלף מ"ר שטחים עבור מבנה ציבור. בפאתי השכונה מתוכננות 80 יחידות של גן/גג על מגרשים גדולים של עד 1.5 דונם אשר ישתלבו עם הווילות של השכונה הוותיקה.

"חלק מההתנגדויות היו רלוונטיות"

השכונה תתחבר לרמת השרון מכיוון מזרח לרחובות יבנה, סוקולוב ואוסישקין וממערב בכביש העוקף המערבי, שאמור להתחיל להיבנות ברבעון השני של 2026, ויקשר את השכונה לכביש 5, כביש 20, כביש 2 ומתחם ביג והסינמה סיטי.

"רכשנו לפני כשנה וחצי 20% מזכויות הקרקע, ומיד לאחר כניסתנו לפרויקט הוועדות פעלו במהירות וביעילות. כיום אנחנו נמצאים לאחר שלב ההתנגדויות והצלחנו להגיע להסכמות מהירות עם כל בעלי המגרשים, ובחודשים הקרובים נתחיל בתהליכי הוצאת היתר.

"זו שכונה שתתרום רבות למרקם העירוני של רמת השרון, והיא גם דוגמה מצוינת לכך שבעבודה משותפת - העירייה, התושבים והיזמים - ניתן להגיע להסכמות בזמן קצר מאוד. חלק מההתנגדויות היו גם מבוססות ונבונות, והן גרמו לשינויים בתכנון שהטיבו עם כולם: עם יושבי שכונת הווילות השכנה, עם הדיירים העתידיים של השכונה שהפרויקט מתוכנן עבורם בצורה טובה יותר, וגם עם היזמים".

"ההאטה במכירות לא פסחה עלינו לגמרי"

אי־אפשר להתעלם ממצב המכירות בענף המגורים.
"אני פחות מרגיש את זה בפרויקטים שאנחנו מעורבים בהם, אבל זה לא פסח עלינו לגמרי. יש לנו פרויקט שאנחנו שותפים בו יחד עם רבוע נדלן וקבוצת וייס "איסט תל אביב" , שם אנחנו כבר מספקים דירות ועוד לא סיימנו את השיווק. בימים רגילים אני מתאר לעצמי שהשיווק הזה היה מסתיים כבר מזמן.

"מצד שני, יש לנו פרויקט התחדשות עירונית בברודצקי 27 בתל אביב, תחת בולטהאופ־וייס, שם יצאנו לשיווק והמכירות הולכות מצוין. אז אני חושב שאף שהשוק קשה יותר, כשאתה בא עם מוצר נכון, מוצר טוב ועם המחיר הנכון - אז אין שום בעיה למכור".

ולאן אתה חושב שהמחירים הולכים?
"אני לא רואה את השוק הולך אחורה באיזשהו שלב. זה נכון שנוצר מלאי גדול מאוד של דירות, אבל הוא גם נוצר בגלל שבהרבה מקרים, בעיקר בתל אביב, יש הרבה תוכניות שחיכו בעירייה, בעיקר ברובע השלוש והארבע, שלא אישרו אותן במשך תקופה מאוד ארוכה ופתאום הכל אושר ויצא לשוק. נוסיף לזה את העלאת הריבית והמלחמות של השנים האחרונות שהובילו למצב רוח ירוד יותר וזה יצר פקק מסוים.

"עם זאת, האוכלוסייה עדיין גדלה ואנשים צריכים לגו ר איפשהו. הכלכלה שלנו חזקה והוותיקים שבינינו כבר עברו תקופות כאלה ואחרות ובסוף כל מה שיורד עולה. ומי שיודע לכלכל את הצעדים שלו בחוכמה, יודע לעבור גם את התקופות האלה ואפילו להרוויח בהן יותר. אז אני מנסה להיות בצד הזה".

"ביוון מתחילים לבנות תוך מספר חודשים"

לצד פעילות הנדל"ן בישראל, לפרסברג פרויקט משותף בחאניה שבכרתים. "הפעילות ביוון היא שותפות שלי עם רוני וייס. רכשנו שם מגרש קרוב מאוד לעיר העתיקה והתכנון הוא בניית 42 בתים קטנים. בפרויקט נשארו כמה בתים בודדים שטרם נמכרו ורוב הרוכשים שם הם ישראלים, אבל יש גם כמה מקומיים שרכשו שם בית.

"מדובר בבתים בשטח של 60־100 מ"ר שמיועדים לבתי נופש שניתן גם להשכיר אותם על ידי חברת ניהול שתנהל את ההשכרות, ככה שמצד אחד הרוכש יכול ליהנות מבית הנופש מתי שהוא רוצה במהלך השנה, ומצד שני גם אפשר ליהנות מתשואה דו־ספרתית על הנכס".

איזה הבדלים אתה מרגיש בעולם היזמות בנדל"ן בין ישראל ליוון?
"אין ספק שההליכים ביוון מהירים יותר. התחלנו כבר לבנות את הפרויקט כשקנינו את הקרקע לפני פחות משנה, להבדיל מישראל ופרויקטים שיש לנו בתל אביב למשל שלוקח כמעט שלוש שנים להוציא היתר".

ממה זה נובע?
"ההליכים ביוון הרבה יותר מהירים. הם יעילים יותר ויש להם כוח אדם זמין יותר. בתל אביב, לעומת זאת, יש לי פרויקטים שממתינים חודשים רבים ונתקעים בבירוקרטיה של העירייה.

"אחת הבעיות הגדולות ביותר בשוק הנדל"ן היא העלויות, ובפרויקטים בתל אביב למשל העירייה אחראית לחלק ניכר מהעלויות המיותרות שמכבידות על כל פרויקט. אם אני מחזיק קרקע ומצריך מימון מהבנק למשך שנה וחצי עד שלוש, נצטרך לחשב כמה זה מוסיף למחיר הדירה. בסופו של דבר, אני לא יכול למכור בהפסד - אלא אם אין לי ברירה אחרת".