חריש. צמיחה שלא זכורה מאז הקמת מודיעין ושהם בשנות ה־90 / צילום: Shutterstock
ב־2015 עמדה אוכלוסיית ישראל על 8.412 מיליון איש, ומאז גדלה בכ־20% ל־10.1 מיליון. כיוון שכך, אפשר לצפות לצמיחה במספר הדירות. אולם לאיזו עיר בישראל נוספה הכמות היחסית הרבה ביותר של יחידות דיור, ואילו ערים צמחו במידה המועטה ביותר בעשור האחרון? עיבוד גלובס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מגלה נתונים מרתקים על ההתפתחות של ערי ישראל בשנים האחרונות, לפיהם שיאנית הפיתוח בעשור האחרון עלתה פי 40 במספר הדירות שבה, בעוד שיש ערים שנותרו מאחור עם צמיחה של אחוזים ספורים במספר הדירות החדשות שנוספו להן.
● הקבלן המוביל מנתיבות שולף פעם אחר פעם שפן באחוזת בית
● "תמונת העתיד של הקיבוצים בישראל": קיבוץ מעגן מיכאל עולה לגובה
הגידול במספר הדירות הוא תולדה של בנייה למגורים, אך גם של הריסת דירות - למשל במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, ופיצול דירות קיימות, פעולה שמוסיפה יחידות דיור ללא בנייה. המקור לספירה של הלמ"ס הוא הרשויות המקומיות, ושם מתברר, הדברים אינם כה פשוטים ומספר הדירות במספר מקומות גילה "גמישות" עם הזמן, בהתאם לשינויי שיטות ספירה וחישובים.
בבת ים הוחלף הספק שספר את הדירות
כך למשל, ברשויות מקומיות ערביות רבות נוספו בשנים האחרונות הרבה מאוד דירות, ללא קשר לקצב הבנייה בהן. התברר כי בחלקן בוצעו שינויים בהגדרות הנכסים, בחלקן בוצעו ספירות חדשות של דירות ועוד.
בבני ברק נוכו יחידות דיור בשטח שקטן מ־10 מ"ר, ועל כן מספר הדירות בעיר לפני שלוש שנים ירד בכ־1,500 דירות (דבר שיכול להעיד על חלק מתרבות המגורים בעיר); בבת ים הוחלף לפני שש שנים ספק שטיפל בספירת הדירות, שמצא פחות דירות בעיר מקודמו. לכן על אף שמדובר במספרים האמינים ביותר שניתן למצוא על היקפי הדירות בישראל - סביר להניח שהוא קרוב מאוד למציאות, אך לא מדויק לחלוטין.
בין 2015 ל־2025 נוספו לישראל 551 אלף דירות חדשות, ובסוף השנה שעברה מנתה המדינה קצת יותר מ־3 מיליון דירות, 22% יותר ממה שהיה כאן ב־2015, כלומר כמעט רבע.
בעשור הזה נרשמה תוספת ארצית ממוצעת של כ־55 אלף דירות בשנה. יש להניח, כי במחצית השנייה של העשור, נראה תוספת גדולה יותר, שכן התחלות הבנייה בשנים האחרונות רשמו עלייה תלולה.
ואולם הגידול במספר הדירות לא היה אחיד בגודלו ואף לא התפזר בין היישובים באופן שווה יחסית. בעוד ערים מסויימות השתנו כמעט לבלי הכר בעשור האחרון, עקב תוספת גדולה של דירות, ובערים אחרות הבנייה שינתה לחלוטין שכונות שלמות, מתברר כי היו ערים שנותרו מאחור עם קצב התפתחות איטי משמעותית מהממוצע הכללי.
הערים הקטנות שעברו מהפך גדול
כשעיר גדלה ב־50% ויותר תוך 10 שנים - מדובר במהפך אדיר. שכונות חדשות, בתים חדשים ותושבים חדשים מצטרפים לנוף העירוני, ובעקבותיהם גם מוסדות ציבור, חינוך, שטחי מסחר ותעסוקה, והכל במסגרת כלכלית הכרוכה בהשקעה של מיליארדי שקלים - הן מהקופה הציבורית והן מהמגזר הפרטי.
אז מה ניתן לומר על חריש שגדלה פי 38, מ־300 דירות ב־2015 לכמעט 12 אלף כיום? שמדובר בתופעה של ממש שלא זכורה מאז הקמת מודיעין ושהם בשנות ה־90. העיר, שיועדה בתחילה לאוכלוסייה חרדית, השתנתה בעקבות מאבקים משפטיים לעיר שמיועדת לציבור הכללי, והיא רשמה זינוק מטאורי, רובו ככולו פרי של התחלות בנייה אינטנסיביות שנרשמו בעיר בין 2014 ל־2019. מי שלא ביקר בעיר כמה שנים כנראה לא יכיר אותה היום, מה שהופך אותה לעיר העשור שלנו - העיר שעברה את השינוי החד ביותר במהלך השנים הללו.
אחריה בדירוג נמצאות באר יעקב וראש העין, שתי ערים שיותר מהכפילו את עצמן. שתי הערים "תפסו גל" על מחיר למשתכן, וזינקו במספר הדירות שלהן. באר יעקב ב־134% ובכ־6,200 דירות, בייחוד בחלקה המערבי, וראש העין ב־108% ובכ־12 אלף דירות, רובן בחלקה הדרום־מזרחי, שהשכונות החדשות שבה אויתו באותיות אנגליות (C,D וכו').
במקום הרביעי בדירוג נמצאת נתיבות, עיר שהוסיפה לעצמה 7,100 דירות והוכפלה בתוך עשור באמצעות בנייה בחלקיה הצפוניים, הדרומיים והמזרחים. גם נתיבות כיכבה בתוכניות הדיור המסובסד של הממשלה.
הערים שהגיעו אחריה - אור עקיבא, שנהנתה מהפשרה מאסיבית של שטחים של החברה לפיתוח קיסריה שהפכו לשכונות אור ים; טירת הכרמל, שנהנתה מהשטחים החקלאיים לשעבר של קיבוץ החותרים בדרום ובמערב; בית שמש, שהממשלה ייעדה שתאכלס זוגות צעירים חרדים שלא יכלו לעמוד במחירי הדירות בירושלים - כולן גדלו ביותר מ־70% בתוך עשור בלבד ועשו מהפך גדול.
הערים הגדולות שגדלו אף יותר
על אף הבנייה האינטנסיבית, שהפכה על פניהן ערים קטנות לגדולות בהרבה, שמינית מהדירות החדשות נוספו בשתי הערים הגדולות ביותר בארץ: ירושלים ותל אביב. עוד 18% מהתוספת הגיעה משמונה ערים גדולות נוספות. כלומר בסך הכל פריסת הבנייה בישראל לא השתנתה בצורה משמעותית בעשור הזה.
ירושלים, העיר הגדולה בישראל, זינקה בעשור האחרון ב־40 אלף דירות שנוספו לה. כדי להמחיש, בעיר כפר סבא יש כ־35 אלף דירות. עדיין מדובר בתוספת של חמישית בלבד לעיר הענק הזו, שבשנה שעברה חצתה את רף הרבע מיליון יחידות דיור.
לתל אביב נוספו 26 אלף דירות חדשות, תוספת של 13% למספר הדירות בעיר שעומד עכשיו על 223 אלף.
אשקלון, עיר שלפני עשר שנים הצטיינה בעתודות בנייה ענקיות, הוסיפה בתקופה הזו כ־18 אלף דירות חדשות וגדלה ב־40%. בית שמש גדלה ביותר מ־70% עם 14 אלף דירות חדשות וראשון לציון גדלה ב־18% עם 14 אלף דירות חדשות.
ערים נוספות בולטות בתוספת הגדולה של דירות לתוכן הן נתניה, רמת גן, פתח תקווה, באר שבע וחיפה, כשלגבי האחרונה עוד נכתוב בפרק הבא. בכל הערים הללו נוספו למעלה מעשרת אלפים דירות בתוך 10 שנים, אך קשה לומר שהן השתנו פלאים.
הערים שצמחו, אבל בקצב נמוך יחסית
כשבעיר מסוימת נוסף שיעור חד־ספרתי של דירות, וזאת בעשור שבו נוספות למדינה דירות בהיקף של רבע מהדירות שהיו כאן לפני 10 שנים, יש מקום לבדוק מה בדיוק קרה שם, שהותיר אותה מאחור.
העיר אותה מצאנו מובילה בקטגוריה הלא מחמיאה הזו היא אלעד, שלה נוספו בסך הכל 2% של דירות מאז 2015. מה קרה בעיר החרדית הזו, שנוספו בה בסך הכל 140 יחידות דיור בתקופה הזו? ככל הנראה עתודות הקרקע והתכנון נגמרו. לפני תשע שנים הפשיר משרד הביטחון את שטח האש שמצוי מזרחית לעיר, וזה כנראה אפיק ההתפתחות העיקרית שלה לשנים הבאות.
במקום השני מצויה העיר בת ים, וזה מפתיע כי לעיר, שמוכרת בזכות הבנייה האינטנסיבית שבה, נוספו בעשור האחרון רק 3,100 דירות - תוספת של 6% לאילו שהיו בה ב־2015. עניין זה אינו נראה לנו סביר, שכן בעשור האחרון הוחל בעיר בהקמת יותר מ־14 אלף דירות.
להערכתנו, הדבר נובע מבעיות בספירת הדירות בעיר, שהחליפה ספק לעניין זה ב־2020. ייתכן גם שחלק מיחידות הדיור הקודמות נהרסו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי שטרם הושלמו.
בערד מספר הדירות גדל בעשור הנסקר ב־7% בלבד ובקצת פחות מ־600 דירות. בעשור האחרון הייתה ערד נתונה במשבר כבד בתחום הביקושים לדיור ואף לחילופי אוכלוסיות, שעה שהתושבים הוותיקים החילונים נטשו, ואת מקומם תפסו אנשי חסידות גור, שמסתפקים בדיור צנוע וזול במבני השיכון הישנים שבעיר. נראה כי בשנים שעברו לא הייתה סיבה מספקת ליזום במקום מאסה של פרוקטים חדשים שיגדילו את מספר הדירות בעיר.
מתוך יתר הערים שנותרו מאחור ניתן לציין שתיים: גבעתיים וחיפה שהוסיפו רק 9% למספר הדירות שלהן מ־2015. בעוד שבגבעתיים נוספו כ־2,100 דירות, תולדה של מדיניות קשוחה מאוד בנושא יישום פרויקטים של תמ"א 38, בחיפה אמנם נוספו למעלה מעשרת אלפי דירות, אך לעיר שכוללת כמעט 130 אלף דירות - זה ממש לא הרבה. ניתן להסביר זאת בשילוב בין המשבר הכבד שעובר על העיר בעשורים האחרונים, שהשפיע גם על קצב הבנייה, לבין הקשחת המדיניות בנוגע לתמ"א 38 שאפיין את העיר בתחילת העשור הנוכחי.