בניין שנפגע מטיל איראני בערד. הפער הגבוה ביותר שנמצא בבדיקה / צילום: ap, Ohad Zwigenberg
ההרס הנרחב שנגרם בשני סבבי הלחימה מול איראן וחיזבאללה הוביל בסוף חודש מרץ לאישורו של "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", שנועד לתת מענה לשיקום מתחמים שלמים של בנייני מגורים שנפגעו בעורף. החידוש המרכזי בחוק מאפשר לבעלי הדירות לבחור בין קבלת תמורה כספית מיידית תמורת מכירת זכויותיהם ליזם שייבחר לשיקום המתחם, או כניסה למסלול התחדשות עירונית מואץ שבסופו יקבלו דירה חדשה במתחם המשוקם.
● ענף הבנייה לא יוצא מהמשבר. איך הממשלה מתמודדת איתו?
● איך אפשר לצאת לפנסיה מוקדמת בזכות השקעה בנדל"ן?
מטבע הדברים, בית שנהרס במפתיע על כל תכולתו והזיכרונות שבו, פוגע עמוקות בחיים של משפחה. אולם מעבר להתמודדות הלוגיסטית והרגשית, בעלי הדירות יצטרכו כעת לעמוד בפנים החלטה שמהווה עניין כלכלי מהותי.
על פי ניתוח שערך שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי (S.K) שמאות מקרקעין, המהלך עשוי להוביל לעלייה חדה בשווי הדירות במתחמים שנפגעו, שעשויה להגיע לפוטנציאל השבחה של עשרות אחוזים בהתאם למיקום המתחם.
האם עדיף לבעלי הדירות לממש את הזכויות ולקבל תמורה כספית מיידית, או להמתין לדירה חדשה במסגרת פרויקט השיקום? באילו אזורים פוטנציאל ההשבחה כבר מתקרב לרמות של עד כ־50%, ומה חשוב להביא בחשבון לפני שמקבלים החלטה בין שתי החלופות שמעמיד החוק בפני בעלי הדירות שנפגעו?
"שווי דירת תמורה בערד עשוי לעלות בכ־50%"
"עד היום האפשרות של בעל דירה למכור את זכויותיו ליזם ולצאת מפרויקט עוד לפני קבלת היתר בנייה הייתה חריגה יחסית, ונשענה בעיקר על מקרים נקודתיים, לרוב של דיירים קשישים", מסביר כהן. "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית למעשה מאפשר גם לבעלי דירות, שביתם נפגע כחלק ממתחם שמוכרז כמתחם שיקום באמצעות פינוי־בינוי בעקבות המלחמה, לבחור במכירת הדירה ליזם".
חידוש מרכזי נוסף לדברי כהן, נוגע לאפשרות לכלול במסגרת מתחמי ההתחדשות גם מבנים סמוכים שלא ניזוקו במהלך הלחימה, זאת במטרה לאפשר תכנון רציף, יעיל ומהיר יותר של המתחם כולו. בנוסף, צומצמה באופן משמעותי דרישת ההסכמה מצד בעלי הדירות, כך שכדי לקדם פרויקט ניתן להסתפק כיום בכ־50% חתימות בלבד, ובמקביל נקבעו לוחות זמנים קצרים יותר לקידום התחדשות המתחם שנקבע.
על מנת לאמוד את פוטנציאל ההשבחה של שווי הדירות שנפגעו, ביצע כהן ניתוח כלכלי המבוסס על מספר מתחמים שנפגעו קשות בשתי המלחמות האחרונות מול איראן, אשר עשויים להיכלל במסלול השיקום במסגרת החוק החדש.
כהן בחן עסקאות קיימות ושוויי שוק בשישה מתחמים וביניהם - רחוב בן יוסף בבת ים, רחובות טלר וביל"ו ברחובות, רחוב תרצה ושדרות ירושלים ברמת גן, שכונת רמת לח"י בבית שמש, שכונת טללים בערד ורחוב האר"י הקדוש בפתח תקווה.
כהן הבחין בין שתי האלטרנטיבות העומדות בפני בעלי הדירות שנפגעו: "באלטרנטיבה הראשונה, שבה בעלי דירות אינם מעוניינים להמתין לבנייה חדשה ומעדיפים למכור את זכויותיהם ליזם, גובה התמורה במכירה מיידית נקבע על ידי השמאי הממשלתי, בהתאם לשווי דירה חדשה דומה באזור נכון למועד הבדיקה, ובתוספת רכיב המכונה בשוק 'מענק יציאה'".
לדבריו, "בפועל מדובר בחלק מהתמורה במסגרת הסכם יציאה (Buy־Out), אשר עומד על שליש ממדיניות התמורות המקובלת ברשות המקומית, או לחלופין תוספת של כ־4 מ"ר".
בכל הנוגע לתרחיש השני - המתנה להשלמת הפרויקט וקבלת דירה חדשה וגדולה יותר - בחן כהן תוספת מינימלית של 12 מ"ר, וזאת לדבריו "אף שבפועל לא מעט ועדות מקומיות מאפשרות תמורות גבוהות יותר בהתאם לכדאיות הכלכלית הספציפית במתחם".
כך, בשתי האלטרנטיבות כהן הביא בחשבון דירות ממוצעות במצב הקיים של 80 מ"ר כך שבתרחיש הפיצוי הובאו בחשבון שווי דירות חדשות בשטח של 84 מ"ר ואילו בתרחיש של קבלת דירות חדשות הובא בחשבון דירות חדשות בשטח מינימלי של 92 מ"ר.
מה עולה מהניתוח? כהן מצא כי שווי דירה קיימת טיפוסית בשטח 80 מ"ר בערד לדוגמה, עומד כיום סביב 800 אלף שקל, כך שאם בעלי דירות יבחרו במכירת הדירה ליזם המשקם, שווי דירה חדשה ללא המתנה לבנייה, לפי שווי דירה זהה באזור בתוספת "מענק יציאה" מינימלי של כ־4 מ"ר והטבות המס, יהיה גבוה בכ־300 אלף שקל משוויה כיום - עלייה של כ־41% בשווי הנכס כבר ביום העסקה.
אם בעלי הדירות יבחרו באלטרנטיבה השנייה וימתינו לקבלת דירה חדשה, הפערים בשווי הדירה יהיו אף גבוהים יותר, ויכולים להגיע לעלייה של כ־50% בשווי הנכס: מ־800 אלף שקל ל־1.196 מיליון שקל - הפער הגבוה ביותר שנמצא בבדיקה.
בבת ים שווי דירה קיימת מוערך בכ־2.24 מיליון שקל, בעוד שווי דירת התמורה החדשה למי שיחליט להמתין מגיע לכ־2.76 מיליון שקל - פער של כ־520 אלף שקל, שהם כ־23% תוספת ערך. ברחובות הפער כבר מטפס לכ־864 אלף שקל (עלייה של כ־41.5%), וברמת גן לכ־752 אלף שקל ( עלייה של כ־29.4%).
השאלה הגדולה: איזו אלטרנטיבה עדיפה?
על פניו, כשמשווים את עליית ערך הדירות שנפגעו בין שתי האלטרנטיבות, קבלת דירה בתמורה מעלה את ערך הדירה בכ־200 אלף שקל בממוצע לעומת האלטרנטיבה הראשונה, שבה בעל הדירה מוכר את הדירה ליזם.
עם זאת, כהן מסביר כי הפער בין המחירים נובע מכך שבמסלול ההמתנה מתקבלת דירה חדשה וגדולה יותר, לרוב סביב 92 מ"ר לעומת דירה קיימת של כ־80 מ"ר, כלומר תוספת מינימלית של כ־12 מ"ר, המשפיעה על השווי הכולל. לעומת זאת, במסלול המימוש המיידי מתקבל לרוב שווי המתייחס לדירה קטנה יותר, סביב 84 מ"ר, ולכן נוצר הפרש של מאות אלפי שקלים.
"ברמה השמאית, ההכרעה בין החלופות אינה בהכרח דרמטית, ולעתים היא אף מצטמצמת לפערים שאינם מצדיקים שינוי מהותי בהחלטה עבור בעל הדירה", אומר כהן. עוד הוא מסביר כי להערכתו בסוף מדובר בהחלטה שמושפעת לא רק מנתונים כלכליים, אלא גם מהעדפה אישית וסנטימנטלית: "האם להמתין מספר שנים לדירה חדשה ולהרוויח עוד 200 אלף שקל, גם אם המשמעות היא תקופת מעבר של מגורים בשכירות, או לבחור במימוש מיידי של הזכויות ולמצוא דירה חדשה בלי להמתין".
לצד הניתוח שערך, כהן מבקש להדגיש כי אף שהמהלך מבורך, על בעלי הדירות להיות ערניים למספר נקודות קריטיות העלולות להשפיע עליהם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים: "על פי החוק, מי שקובע את שווי הדירות החדשות הוא שמאי ממשלתי המשמש כשמאי בורר/מוסכם. לכן חשוב ששמאי מטעם הבעלים יבחן את השומה ויכין השגות בהתאם וזוהי זכות המותרת בחוק".