פרויקט פינוי־בינוי. ''השינוי מבטל את הצורך לעמוד בסד זמנים צפוף'' / צילום: רפי דלויה
בשקט־בשקט, כמעט מתחת לרדאר, עבר לאחרונה בחוק ההסדרים תיקון קטן אך משמעותי שעשוי לסלול את הדרך לפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בתיקון 107 לחוק מיסוי מקרקעין שמגדיר מחדש - ולמעשה מאריך - את פרק הזמן שבו קשישים יכולים למכור את דירתם ליזם שמבצע את הפרויקט בפטור ממס שבח וממס רכישה.
● ההגרלה הגדולה האחרונה באזורי הביקוש? "דירה בהנחה" נוספת יצאה לדרך
● החברה שמוכרת דירות במחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל בלבד - והסיבה
● הוצאות השיווק מכרסמות ברווחיות הדירות בשדה דב
על פי חוק, קשישים - בני 70 ומעלה - שהם בעלי דירות בבניינים בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים לתמורה ייחודית והטבות (למשל מכירה ליזם או לצד ג' בפטור ממס) ואם לא מוצעת להם אחת החלופות אז הם יכולים לסרב לפרויקט בלי להיחשב דיירים סרבנים.
מה השתנה? עד התיקון, קשיש שהיה מעוניין למכור את דירתו בפרויקט ליזם ולרכוש בעצמו דירה אחרת, נדרש לבצע את המכירה עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה, מועד מוקדם בכל פרויקט התחדשות עירונית ורחוק מהתחלת הבנייה בפועל.
כעת, בעקבות התיקון, רשאי הקשיש למכור את דירתו ליזם במועד מאוחר יותר, הסמוך יותר לתחילת הפרויקט.
התיקון, שמחזיק ארבע שורות בלבד מתוך 524 עמודי החקיקה בחוק ההסדרים, מוגדר על ידי מומחי מיסוי נדל"ן כ"בשורה לקשישים וליזמים בהתחדשות עירונית".
רקע: ההטבה והמכשול
לאורך השנים, מאז חקיקתו של חוק פינוי־בינוי שנועד לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, גילו דיירים רבים בבניינים הפוטנציאלים להתחדשות כי רבים מהדיירים הסרבנים החוסמים את דרכם לדירה משודרגת נכספת או בניין חדש - היו קשישים.
הנטייה של אוכלוסיית הקשישים לסרב לפרויקטים בבניינים הישנים נבעה פעמים רבות מהפחד משינוי והחששות מהמעברים הנדרשים בתקופת הבנייה.
ההכרה בקשיים הקיימים הובילה את המחוקק להעניק הטבות ותמריצים בפרויקטים של התחדשות עירונית לאוכלוסיות המתמודדות עם קשיים מיוחדים בתהליכים אלו - בהם קשישים.
בין ההטבות הללו קיימת הטבה המאפשרת לקשיש למכור את הזכות בדירה חדשה בפרויקט לצד ג' או ליזם. ואולם, בדרך למימוש הטבת המכירה ליזם עמד מכשול: בעוד זכות המכירה ליזם הוגבלה לפרק הזמן שלפני קבלת היתר הבנייה, המכירה לצד ג' היתה משוחררת ממגבלה זו והתאפשרה גם במועד מאוחר יותר.
עו"ד אתי לוסקי, בעלת משרד המתמחה במיסוי נדל"ן ולשעבר מנהלת מחלקת שומה במיסוי מקרקעין, מסבירה כי "הדין כפי שעמד עד כה קבע הבחנה בין שני מצבים לעניין המועד שבו הקשיש יכול למכור את הזכות ביחידת המגורים החלופית שקיבל: כאשר המכירה נעשית ליזם - נדרש כי המכירה ליזם תושלם עד למועד קליטת בקשה להיתר בנייה לגבי הבניין שבו מצויה הדירה הקיימת, במוסד התכנון המוסמך לפי חוק התכנון והבנייה.
"לעומת זאת, כאשר המכירה נעשית לצד שלישי - נקבע כי המכירה תבוצע רק לאחר קליטת בקשה להיתר בנייה כאמור, ולא יאוחר משישה חודשים ממועד פינוי דירת הבעלים הקיימת".
לדברי עו"ד אייל עזורי, המתמחה במיסוי מקרקעין ולשעבר מנהל מיסוי מקרקעין (נתניה ות"א) ברשות המסים, "ההסדר יצר קושי ממשי. הדרישה כי הקשיש ימכור את הדירה החלופית ליזם כבר בשלב מוקדם, לא תאמה את קצב התקדמות הפרויקטים והכבידה הן על הקשישים והן על היזמים. מועד המכירה היה מועד מאוד־מאוד מוקדם, כשהעסקה עדיין לא הבשילה.
"נוצר מצב שהיזם היה צריך להביא לקשיש כסף 'מהבית' כשהוא עדיין ללא ליווי בנקאי לפרויקט, והוא גם לא יודע בדיוק מה יצא מהפרויקט. מהצד השני, נוצר מצב שהקשיש כבר צריך להתפנות מהפרויקט, למכור את הדירה וללכת לקנות דירה אחרת, בשלב מוקדם מאוד".
רשות המסים לא נותרה אדישה לטענות שעלו מהשוק בנושא. "פנינו לרשות המסים בנושא פעמים רבות, כי המועד שנקבע עשה המון בעיות גם בפן האופרטיבי, גם בפן הפרקטי וגם בפן המימוני כי היזם היה צריך להביא כסף מהבית בשביל לרכוש מהקשיש את הזכויות. ברשות המסים היו קשובים לרחשי השוק ולבעיות שהתעוררו, אבל לקח זמן להעביר את התיקון", אומר עו"ד עזורי.
התיקון: הארכת מועד
תיקון 107 לחוק מיסוי מקרקעין חל על מכירת יחידת המגורים החלופית על ידי קשיש ליזם בלבד, ואינו חל על מכירה לצד שלישי. התיקון שבוצע בסעיף 49כב2 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים חלופית שקיבל קשיש תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה, ובלבד שהקשיש מכר את הזכות החלופית ליזם עד 'יום המכירה' של יחידת המגורים הנמכרת.
הקשיש נדרש לעמוד בתנאים המצטברים אשר היו קיימים גם לפני התיקון, ובהם הדרישה כי הקשיש רכש - בתקופה שתחילתה במועד הגשת הבקשה להיתר בנייה וסיומה שישה חודשים לאחר מועד פינוי הדירה או שנה ממועד מכירת הדירה החלופית (לפי המאוחר) - זכות ליחידת מגורים חלופית או זכות למגורים בבית אבות; שווי יחידת המגורים הנרכשת לא יפחת מ־75% משווי המכירה של יחידת המגורים החלופית; והמכירה אינה מתבצעת לקרוב של הקשיש.
"עיקר השינוי נעוץ בהארכת המועד הקובע לביצוע המכירה של הדירה החלופית בפרויקט עד ליום המכירה", מסבירה עו"ד לוסקי. "'יום המכירה' כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא יום נדחה, שאינו חופף למועד ההתקשרות החוזית אלא נקבע בהתאם להוראות הדין בהתמלא כל התנאים המתלים בהסכם".
המשמעות: הסרת חסמים
לדברי עו"ד לוסקי, "בפועל מדובר בהארכת פרק הזמן העומד לרשות הקשיש לצורך מימוש המכירה ליזם, באופן המהווה הקלה מהותית והטבה משמעותית. שינוי זה מבטל את הצורך לעמוד בסד זמנים צפוף ונוקשה שהיה לפני כן, ומעניק לקשיש גמישות רחבה יותר בקבלת החלטות ובניהול העסקה, בהתאם לנסיבותיו האישיות".
לדבריה, "השינוי האמור צפוי לתרום למשק באמצעות הסרת חסמים, הקלה על קשישים בביצוע עסקאות ומימוש זכויותיהם, והאצת קידומם של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, תוך הגברת הוודאות והגמישות בלוחות הזמנים של העסקאות".
עו"ד עזורי מוסיף כי "התיקון משנה את נקודת האיזון. מועד המכירה נדחה ליום מכירת דירת המגורים המקורית ליזם - מועד אשר חל, בדרך כלל, בסמוך לעלייה על הקרקע. המשמעות המעשית היא התאמה ללוחות הזמנים הריאליים של פרויקטים, הפחתת אי־ודאות עבור קשישים והגדלת הגמישות התכנונית ליזמים".
לדבריו, "מדובר בתיקון שמחבר בין הוראות החוק לבין המציאות בשטח - ומקל באופן ממשי על יישום ההטבות הניתנות לקשישים בעסקאות התחדשות עירונית".