מוטי חזן / צילום: יח''צ
בתחילת השנה, לאחר חודשים ארוכים של כיפופי ידיים עם הגופים המוסדיים, השלים רמי לוי את הנפקתה בבורסה של זרוע הנדל"ן שאותה בנה לאורך שנים, במקביל לרשת הסופרמרקטים הנושאת את שמו.
בדרך לגיוס ההון, נאלץ לוי לוותר על חלוקת דיבידנד ענקית של מאות מיליוני שקלים, ולבצע חיתוך חד בשווי החברה המונפקת. בסופו של דבר גייסה רמי לוי נדל"ן קצת יותר מחצי מיליארד שקל, ומנייתה החלה להיסחר בשבוע האחרון של ינואר. מאז היא שומרת על שווי של כ־3.2 מיליארד שקל.
● רשתות השיווק מציגות: איך רושמים רווחיות חריגה בלי להגדיל הכנסות
● הדוחות חושפים: חברות הנדל"ן שמכרו הכי הרבה דירות, והמחירים
ברשותו של איש העסקים הירושלמי יש כעת שלוש זרועות פעילות ציבוריות: רשת הסופרמרקטים רמי לוי, חברת הנדל"ן וחברת התעופה ישראייר, שאת השליטה בה רכש בימי תחילת מגפת הקורונה. שווי נתח המניות שלו בשלוש החברות עומד על כ־5 מיליארד שקל, כשיותר ממחציתו נובע מהחזקותיו (85%) בחברת הנדל"ן.
לוי ידוע כמי שמשלב רבים מבני המשפחה בעסקיו (בין היתר משמשת בתו, יפית אטיאס, כמנכ"לית משותפת של רשת רמי לוי, ואשתו עדינה כגזברית החברה). גם ברמי לוי נדל"ן מועסקים רבים מבני המשפחה של בעל השליטה, אך מי שמוביל אותה הוא דווקא מנהל שכיר - מוטי חזן (52), המשמש גם כיו"ר הדירקטוריון של ישראייר.
בראיון ראשון לאחר השלמת ההנפקה, מספר חזן על הנסיבות שהובילו אותו לתפקיד הנוכחי: "יצא לי לפגוש ולהכיר את רמי לוי לאורך השנים, בתפקידים שמילאתי בעיריית ירושלים. כשסיימתי לנהל את החברה הכלכלית של רמת גן, מכר משותף הפגיש בינינו. רמי הציג לי את חברת הנדל"ן שבבעלותו וסיפר שהוא מחפש מנהל שיוביל אותה קדימה, יפתח אותה ויממש את הפוטנציאל הטמון בה. מאז אותה פגישה, לפני כמעט 10 שנים, אני משמש כמנכ"ל החברה".
איך זה לעבוד תחת איש עסקים כל כך דומיננטי?
"העבודה איתו מדהימה. רמי הוא איש עסקים חד, חריף וחדור מטרה, ולצד זאת מביא אכפתיות ונשמה לכל שיחה ועשייה. במידה רבה רמי ואני משלימים אחד את השני: הוא מביא את היכולות האסטרטגיות, החשיבה מחוץ לקופסה והחזון; אני מביא יכולות ניהול ולספק את הסחורה".
מעבר לשיפור בשכר, כיצד היה המעבר מהסקטור הציבורי לשוק הפרטי?
"יש שונות לא קטנה. רבים מהדברים שספגתי בסקטור הציבורי תרמו לי בניהול תהליכי עבודה שאימצתי גם בסקטור הפרטי. זה העניק לי ידע וניסיון שניתן ונכון לנצל. כמנכ"ל רמי לוי נדל"ן, חלק מהאתגר הראשוני היה לבנות תהליכי עבודה מסודרים, להביא אנשי מקצוע ומנהלי עבודה ולהסדיר את הנכסים".
ההבדל הגדול, לדבריו, הוא בקצב: "היעדר הבירוקרטיה בסקטור הפרטי הוא מתנה של ממש. הקצב הרבה יותר מהיר, וזה דבר מבורך".
"התמקדנו במרכזים מסחריים"
חזן, שמונה למנכ"ל החברה ב־2016, חולש כיום על פורטפוליו של קניונים, מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשייה ומלונות, הרשומים במאזן בשווי של כמעט 2 מיליארד שקל. הללו נועדו לדבריו לייצר תזרים מזומנים יציב ועקבי, לצד יזמויות בתחום המגורים וההתחדשות העירונית.
בסך הכול מחזיקה רמי לוי נדל"ן ב־34 נכסים מניבים המתפרסים על פני 150 אלף מ"ר, ובמקביל היא מקימה שטחים נוספים בהיקף של 192 אלף מ"ר. דמי השכירות שגבתה החברה בשנת 2025 הסתכמו בכ־100 מיליון שקל, וכמעט מחציתם נבעו משוכר מרכזי אחד - רשת הסופרמרקטים רמי לוי של בעל השליטה (ראו מסגרת). הרווח הנקי של חברת הנדל"ן עמד אשתקד על 245 מיליון שקל, זינוק של כמעט 60% לעומת 2024, שנבע בעיקר משיערוכי נכסים ומכירת דירות.
החברה, מסביר חזן, "רכשה קרקעות ובנתה נכסים לאורך השנים. היא התמקדה בהקמת מרכזים מסחריים שבהם פעלו חנויות רשת הסופרמרקטים, אך גם הקימה בין היתר את קניון מבשרת, קניון בעטרות שבירושלים וקניון באריאל".
הקמת המרכזים המסחריים והפעלתם, הוא מסביר, "היו אבן היסוד של פעילות החברה. לצד זאת, נרכשו קרקעות ונכסים רבים שעברו לאורך השנים הליך הסדרה והשבחה, שינוי ייעוד, תוספת זכויות בנייה ועוד. כיום מדובר בחברה עם עשרות נכסים פעילים, וסל גדול של הסכמי שכירות שיש לחדש ולחתום עליהם.
"לעתים שינינו את ייעוד הקרקעות, כגון הכנסת עירוב שימושים. בבית שמש, למשל, יש לנו קרקע בכניסה לעיר, בצמוד לתחנת הרכבת. האזור היה בעבר אזור תעשייה, ואנחנו השבחנו ושינינו את ייעודו. הוצאנו תב"ע חדשה המאפשרת הקמת 15 אלף מ"ר של מסחר, תעסוקה ודיור".
ערוץ נוסף בו פועלת החברה הוא תחום המגורים, שבו היא בונה ומשווקת 483 דירות בערים כמו ירושלים וראש העין, ונמצאת בשלבי היתרים ותכנון של מספר דומה של יחידות נוספות. "זה החל לפני כחמש שנים", אומר חזן, "ובשנה וחצי האחרונה נכנסנו גם לתחום ההתחדשות העירונית. אנחנו שואפים להיות חברת נדל"ן המספקת את מלוא השירותים, מא' ועד ת'".
בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית, חזן מבהיר כי החברה אינה "מתנפלת" על בניינים ישנים במטרה להרוס ולבנות מחדש. "אנחנו ניגשים לפרויקט רק לאחר שבדקנו שהוא טוב ונכון עבורנו ועבור הדיירים. אנחנו רוצים להיות מסוגלים להיכנס לפרויקט שבסופו תימסר דירה", הוא אומר. "כשבונים פרויקטים של התחדשות עירונית יש בדרך כלל גם שטחי מסחר בקומת הרחוב, שאנחנו נמשיך לנהל אותם".
"רוצים שהמשקיעים שלנו ירוויחו"
להנפקת רמי לוי נדל"ן קדם מו"מ ממושך על תנאי הגיוס בין רמי לוי לגופים המוסדיים, שנמשך יותר מחצי שנה מאז פרסום טיוטת התשקיף הראשונה. בסופו של דבר נאלץ לוי להתפשר ולחתוך בכרבע את שווי החברה המבוקש, ל־2.75 מיליארד שקל (לפני הכסף), ולגייס סכום קטן כמעט בחצי מהמתוכנן. בנוסף בוטלה חלוקת דיבידנד ענק בסך 360 מיליון שקל, שתכנן למשוך כחלק מהמהלך.
"בתהליך הרוד־שואו ובשיח מול המוסדיים התנהל מו"מ טבעי", טוען חזן. "אנחנו מסתכלים קדימה לטווח ארוך, מתוך מטרה שהמשקיעים שלנו ירוויחו, וכך גם כאשר הסכמנו להתפשר על השווי.
"ידענו בדיוק מה הערך הכלכלי שלנו", הוא מדגיש. "אבל בסופו של דבר הייתה כאן החלטה להנפיק 15% מהחברה, ולהעניק עוד 7.5% ממניותיה כאופציות, במחיר המשקף את שווי היעד המקורי שלנו. זה היה חלק מן הדרך שבה רצינו להראות למשקיעים במה אנחנו מאמינים".
חזן משמש כמנכ"ל רמי לוי נדל"ן ב־90% משרה, ובמקביל כיו"ר חברת התעופה ישראייר שבשליטת רמי לוי. כמו במקרים דומים, הובילה ההנפקה בבורסה לשדרוג משמעותי בתנאי העסקתו, עם הכפלת שכרו החודשי מ־58 אלף ל־120 אלף שקל בחודש. בשנת 2025, טרם ההנפקה, הסתכמה עלות שכרו במיליון שקל, סכום שצפוי לזנק בשנה הקרובה. בישראייר, הוא מחזיק אופציות למימוש במניות החברה.
ברמי לוי נדל"ן מועסקים כאמור בני משפחה רבים של בעל השליטה. לצד רמי לוי, המשמש כיו"ר, מועסקים בחברה עוד תשעה בני משפחה בתפקידים שונים. הללו כוללים את חתנו אופיר אטיאס (סגן היו"ר), רעייתו של רמי לוי, עדינה (גזברית ראשית, בדומה לתפקידה ברשת המזון), הבת שיר גרפילד (סמנכ"לית שיווק), בעלה דניאל (משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי), ובנו של הבעלים קובי לוי (סמנכ"ל נכסים).
בנוסף, אחותו של לוי, רחל שמעוני, מועסקת כמנהלת אדמיניסטרטיבית. בת נוספת של לוי, רינת טנג'י, מועסקת כמנהלת תחום מלונאות, ובעלה שחר מועסק כמנהל נכסים.
איך זה לנהל חברה כל כך משפחתית?
חזן: "כל מי שמועסק בחברה, מקצועי בתחומו. המחויבות שלהם לחברה גבוהה מאוד, הם כאן כדי לפתח אותה. אנחנו מקיימים ישיבות הנהלה מקצועיות שמשתתפים בהן כל המנהלים, בין שהם קרובי משפחה ובין אם לאו. אין לכך כל קשר. הכול מנוהל בראשותי, וכל אחד נותן דין וחשבון על תחום אחריותו".
סגירת מעגל בשכונות ירושלים
למרות שהוא גר כיום במודיעין, חזן המחשיב עצמו כ"ירושלמי אסלי", גדל בשכונת קריית משה ולמד בתיכון ליד"ה. בצבא שירת במנהל האזרחי בחברון. "לאחר סיום לימודי הכלכלה, התחלתי לעבוד באגף התקציבים בעיריית ירושלים, ולאחר כ־8 שנים מוניתי למנהל האגף וסגן הגזבר", הוא מספר. בהמשך מונה למנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים ובשנת 2014 עבר לתפקיד מנכ"ל החברה הכלכלית ברמת גן, תפקידו האחרון לפני המעבר לעסקי הנדל"ן של רמי לוי.
"כילד שגדל בירושלים, עבורי שכונת תלפיות הייתה זכורה בעיקר כחוויה של ללכת עם אבא למוסך כדי לתקן את האוטו", מספר חזן. "לאורך השנים, האזור עבר שינוי דרמטי והפך לאחד האזורים השוקקים, המתפתחים והמרכזיים בעיר. כיום, לרמי לוי נדל"ן יש ברחוב דרך חברון בתלפיות פרויקט מגורים משמעותי של למעלה מ־300 יחידות דיור, שאנחנו מצויים בשלבי הקמה שלו, לצד עוד שלושה נכסים גדולים נוספים שאנו מפתחים שם, לשימושים מעורבים למסחר, תעסוקה ומגורים".
סגירת מעגל נוספת מתרחשת עבורו במזרח העיר: "בגיל 17 עברתי עם משפחתי להתגורר סמוך לטיילת ארמון הנציב בירושלים. היום, שנים לאחר מכן, אנחנו בונים בית מלון יוקרתי עם 162 חדרים וסוויטות, וכן כ־20 דירות יוקרה, על אותה טיילת. המלון צפוי להיפתח בעוד כשנה, כשהקרקע נרכשה על ידי רמי לוי לפני כניסתי לתפקיד. יש משהו סמלי ומרגש ביכולת להשפיע בפועל על התפתחות השכונה והעיר שבה גדלת. בונוס מעבר לכל הפרויקטים והעשייה בכל הארץ".
השקעה מלון יוקרתי בירושלים רחוקה מלהיות הימור בטוח.
"כשהקמת הפרויקט יצאה לדרך בימי הקורונה שאלתי לגבי זה את רמי, ותשובתו ניסחה חזון ברור: 'יום אחד הקורונה תיגמר, יהיה פה פיצוץ ומלא תיירים, בואו ננצל את הזמן הזה לבנות'".
ומאז נכנסנו למלחמה ארוכה.
"אנחנו ממשיכים ומשלימים את העבודות, כי אנחנו יודעים שגם המלחמה הזו תיגמר. לכן דווקא בתקופה זו אנחנו משקיעים גם בנכסים המניבים שלנו, במסחריים ובקניונים. גם בתחום המגורים חשנו את ההאטה במכירות לאחרונה כמו כולם, אך הפיזור הגיאוגרפי שלנו ברחבי הארץ מרכך את ההשפעה. אנחנו מצפים, עם סיום המלחמה וחזרת השגרה, לחזרה מלאה של הדינמיקה החיובית בתח ום המגורים".