הקוטג' ברחוב הלח''י בגדרה
העסקה: ברחוב הלח"י בגדרה נמכר קוטג' בן 8 חדרים, בשטח רשום של 242 מ"ר, תמורת 5.53 מיליון שקל
הפרויקט: הקוטג' הוא חלק מפרויקט שאותו יזמה קבוצת נחמיאס ושמו "K גדרה", הנמצא בחלק הדרום־מערבי של היישוב, במרחק של מאות מטרים ממחלף גדרה, בין כבישים 7 ו-40.
● מעל למחיר השוק: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בעפולה?
● מכירת חיסול: בנייני משרדים בארה"ב נמכרים ב־90% הנחה
● מיליארד שקל על קרקע: האם חוות השרתים יצדיקו את ההשקעה?
הפרויקט הוקם על סמך תוכנית מ-2014 שלפיה יוקמו 30 קוטג'ים דו־משפחתיים שמוגדרים "מגורים א'", ו-158 יחידות דיור שמוגדרות "מגורים ג'" בבנייה רוויה של מבנים בני 7-8 קומות מעל קומת כניסה.
הקוטג': על פי היתר הבנייה שניתן לקוטג'ים, מדובר בבית גדול, של 8 חדרים הפרוסים על פני 2.5 קומות מעל קומת מרתף בשטח של כ-70 מ"ר. מעל לשתי הקומות הראשונות יש עוד קומת גג שכוללת חדר אחד ומרפסת. סך כל השטח הבנוי של הקוטג' מגיע ל-242 מ"ר, ושטח החצר, הכולל חניה ושביל גישה, מגיע לכ-130 מ"ר. לדברי החברה, מועד האיכלוס שלו יהיה בדצמבר השנה, או אפילו מוקדם יותר. אם מישהו חושש מריבוי הקומות, הקוטג'ים יצוידו גם במעליות.
נדל"ן ביישוב: שוק הנדל"ן בגדרה קטן, ונעשות בו 10-20 עסקאות בחודש בלבד. בשנה האחרונה בוצעו במועצה המקומית הזו כ-14 עסקאות בממוצע בחודש, מהן כשמונה על דירות חדשות.
מהפרויקטים הלא רבים שמשווקים בימים אלה בגדרה ניתן ללמוד כי מחירי דירות 4 חדרים חדשות נעים סביב 2.7-2.8 מיליון שקל, מחירי דירות 5 חדרים נעים סביב 3.1-3.2 מיליון שקל, ודירות גן פנטהאוז מתקרבות ולעתים אף עוקפות את ה-4 מיליון שקל.
קוטג'ים חדשים בגודל סטנדרטי (כ-150 מ"ר) נמכרו ב-4.8 מיליון שקל, ואילו קוטג'ים גדולים של 220 מ"ר ויותר נמכרו ב-5.2-5.6 מיליון שקל.
מחירי קוטג'ים גדולים ישנים יותר שנמכרו ביד שנייה, נעו סביב ה-4.5 מיליון שקל בממוצע.
המחיר: המחיר בעסקה המנותחת אמנם נמצא בקצה העליון של סקאלת המחירים הנהוגה בגדרה, אך מדובר בנכס נדיר: שמונה חדרים, מרתף בגודל של יחידת דיור קטנה, ומרפסות גדולות ששטחן מגיע בסך הכל ל-64 מ"ר.
המינוס של קוטג' הוא שטח המגרש הקטן (211 מ"ר), שמצמצם מאוד את שטחי החצר מסביב, אך הם עדיין גדולים דיים כדי לארח ובסופו של דבר מה שמכריע במקרים כאלה הוא השטח הבנוי ולא שטח החצר, וזה אכן הכריע לטובת המחיר הגבוה.
חיים קקון, סמנכ"ל השיווק של קבוצת נחמיאס, מסביר כי "מרבית הרוכשים הם משפחות שמגיעות מערי הסביבה ומחפשות בית גדול, חדש ומתוכנן, בסביבה שכונתית עם ודאות תכנונית ואיכות חיים לטווח ארוך".
דבר השמאי: "בהשוואה לשוק המקומי בגדרה, המחיר בעסקה גבוה יחסית, ומשקף רמה של כ-23 אלף שקל למ"ר בנוי", אומר השמאי ארז כהן. "זהו נתון הגבוה ממחירי קוטג'ים טיפוסיים בעיר, אך כזה שקשה להשוותו ישירות לעסקאות אחרות, נוכח אופיו הייחודי של המוצר. מרבית הבנייה הפרטית בגדרה מבוצעת כבנייה עצמית, בבתים קטנים יותר ובשכונות ותיקות, לרוב ללא תשתיות חדשות וללא סטנדרט תכנוני אחיד.
"במקרה זה, הפרמיה במחיר למ"ר נגזרת משילוב של שטח בנוי גדול, תכנון מודרני, מעלית פרטית בתוך הבית ופיתוח שכונתי כולל. עם זאת, רמת המחיר מתקרבת לזו הנהוגה בפרויקטים יזמיים צמודי קרקע ביישובים מבוססים יותר בשפלה, ולכן אין לראות בעסקה אינדיקציה לשינוי רמת המחירים הכללית בעיר, אלא כתמחור נקודתי של מוצר נדל"ני מובחן בשכונה חדשה יחסית".