חנויות להשכרה ברחוב דיזנגוף. ''ניתנו הקלות לעסקים'' / צילום: מאיה לוין
אם ביקרתם לאחרונה ברחוב דיזנגוף בתל אביב, סביר שלא פספסתם את רצף חלונות הראווה הכבויים ושלטי ה"להשכרה" שהפכו למראה שכיח. הרחוב, שנחשב במשך עשורים לאחד מעורקי המסחר המרכזיים של תל אביב, מתקשה לאכלס את החנויות - בעיקר בחלקו הצפוני.
● מצוקי החוף בסכנת קריסה: "התרחיש שאדם ייפול קיים תמיד"
● עם בריכה ומגרש טניס בבניין: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ליד הים בנתניה?
מתווכים הפועלים באזור מצביעים על ירידה חדה בביקוש ועל שחיקה מצטברת של כ־10%-20% במחירי השכירות בשנתיים האחרונות. מה עומד מאחורי השינוי, אילו רחובות נוספים בתל אביב חווים מגמה דומה, והאם מדובר במשבר זמני או בשינוי עומק שילווה את המסחר בתל אביב גם בשנים הקרובות?
המלחמה שינתה את הרגלי הצריכה
"הקיפאון בביקוש לחנויות ברחוב דיזנגוף החל כבר בימי המהפכה המשפטית", אומר דניאל לויטן, סוכן רי/מקס ווין תל אביב.
לדבריו, באותה תקופה הורגש שינוי במצב הרוח של הציבור, והצרכנים התחילו לחשוב פעמיים לפני כל הוצאה. לצד זאת הוא מציין כי גם לריבית הגבוהה הייתה השפעה משמעותית לירידה בביקוש: "הקושי במימון פתיחת עסקים חדשים התחיל לחלחל לשוק, ובהדרגה ראינו ירידה בביקוש לשכירות חנויות".
לויטן מספר כי הירידה בביקוש התגברה עם פריצתה של מלחמת חרבות הברזל. לדבריו, "בתחילת המלחמה בעלי החנויות הורידו את מחירי השכירות כדי לעזור לשוכרים, הנחות שהגיעו לשני שלישים מהשכירות השנתית. היום אני יכול להגיד שאנחנו נמצאים באותו מצב רק בשכירות קבועה".
אורן גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, מוסיף כי "באופן כללי תל אביב היא עיר שחווה הרבה שיפוצים ויש לכך השפעה מהותית על תנועת הולכי הרגל ברחובות". גלזר מציין כי בשל העובדה שברחוב בן יהודה וברחוב ארלוזורוב יש בנייה של הרכבת הקלה, תנועת הולכי הרגל בדיזנגוף ירדה גם היא, בהתאם.
לצד אלו, גם השינוי בהרגלי הצריכה של הצרכנים, ובראשו המעבר המואץ לרכישות אונליין, תרם להיחלשות הביקוש לחנויות פיזיות ולשחיקה במעמדם של רחובות מסחר ותיקים.
"מעבר להיבט הביטחוני, אחת הסיבות לקושי בהשכרת חנויות בדיזנגוף קשורה לאופי החנויות ברחוב, ובעיקר בחלקו הצפוני, שם גם נרשם ריכוז גבוה יותר של חנויות ריקות", אומר לויטן. לדבריו, "באותו אזור פועלות יותר חנויות בוטיק ומעצבי אירועים, מגזר שנפגע משמעותית בשנים האחרונות".
דבריו מתייחסים גם לשינוי העמוק יותר שהביא עמו הדור הצעיר: מעבר לצרכנות מבוססת נוחות וזמן. "היום לצעירים אין זמן להסתובב ולחפש שמלה כמו פעם. מה שהיה בעבר חלק מהחוויה הפך היום לפעולה מהירה ויעילה, ומה שמעניין זה תוך כמה זמן המשלוח יגיע אליי", אומר לויטן.
נקודה נוספת שמעלה לויטן היא התפתחות המסחר בערים מחוץ לתל אביב: "היום כבר לא חייבים להגיע עד תל אביב, להיתקע בפקקים ולשלם על חניה יקרה כדי לקנות שמלה או זוג נעליים".
לויטן מציין כי במטרה למשוך שוכרים לחנויות, לא מעט בעלי חנויות מוותרים על דרישות "דמי פינוי" שנדרשים לשלם שוכרים חדשים. "דמי פינוי יכולים להגיע ל־200 אלף שקל ופעם זאת הייתה דרישה לגיטימית. היום, בעלי החנויות מוותרים על אותה דרישה כדי למשוך יותר שוכרים", הוא אומר.
"בחלק הצפוני דמי השכירות נמוכים יותר"
לדברי לויטן, גם מחירי השכירות עצמם נמצאים במגמת ירידה, בעיקר בעת חידוש חוזים, בשיעור של כ־15%-20%. עם זאת, הוא מדגיש כי מדובר במגמה לא אחידה: "באזורים חזקים יותר הירידה מתונה יותר, ויש נכסים שגם לא ירדו בכלל. הכול תלוי במיקום, בתנועה וברמת ביקוש".
גלזר מסביר כי הרחוב מתחלק לשלושה אזורים מובחנים: אזור כיכר דיזנגוף, שנהנה עדיין מרמות ביקוש גבוהות; המקטע המרכזי - מהכיכר ועד רחוב ארלוזורוב - שבו הביקושים נותרו יחסית יציבים, אך כבר ניתן להבחין פה ושם בחנויות ריקות; והחלק הצפוני של הרחוב, שבו נרשם ריכוז גבוה יותר של שטחים מסחריים שאינם מאוישים. "הפערים בין האזורים משתקפים גם במחירי השכירות", הוא מציין. "בחלק הצפוני דמי השכירות נמוכים בכ־20%-30% לעומת החלק הדרומי והמרכזי של הרחוב".
עליזה לוי, סוכנת נדל''ן מסחרי ברי/מקס אושן תל אביב, מסבירה כי הירידה בביקוש לחנויות חולשת על פני כל תל אביב ונראית גם ברחובות נוספים כמו אבן גבירול וקינג ג'ורג' למשל. לדבריה, "מי ששוקל לפתוח חנות חייב לקחת בחשבון לא רק את דמי השכירות, אלא גם ארנונה, הוצאות שוטפות ועלויות נוספות, ובמציאות הביטחונית הנוכחית זה גורם להרבה בעלי עסקים לעצור ולחכות.
"כבר שלושה חודשים שאנחנו גוררים משאים ומתנים, שוכרים רוצים לסגור, אבל ברגע האחרון נרתעים, כי אף אחד לא באמת יודע מה יקרה בהמשך". לדבריה, באזורים מסוימים בתל אביב ירידות מחירי שכירות החנויות כבר הגיעו ל־30%. "הכל תלוי כמובן במיקום ובסוג הנכס", היא מוסיפה.
עוד מסבירה לוי כי למרות ירידות מחירים שנרשמו בחלק מהאזורים, לא בכל מקום בעלי הנכסים ממהרים להתפשר. "אמנם המחירים ירדו משמעותית, אבל יש אזורים שבהם בעלי הנכסים עדיין מנסים לשמור על רמת המחירים הקודמת", היא אומרת. "בצפון דיזנגוף, למשל, העלויות גבוהות במיוחד בעיקר בשל הארנונה הגבוהה בתל אביב, וייתכן כי רואים הרבה חנויות ריקות כי הבעלים לא מוכנים להתפשר במחיר".
במבט קדימה מעריך גלזר כי הרחוב מצוי בעיצומו של תהליך שינוי טבעי. לדבריו, חנויות הבוטיק והאופנה שפעלו בו לאורך שנים צפויות לפנות מקום לעסקים המעניקים מענה לצריכה יומיומית - מזון, בילוי, טיפוח, יופי וסטודיו לפעילות גופנית כמו פילאטיס. "בקניונים ובמתחמים סגורים שינוי תמהיל נעשה לרוב תחת בעלות אחת ובמהלך מתוכנן מלמעלה", הוא מסביר. "ברחוב מסחרי, שבו יש ריבוי בעלי נכסים, זה תהליך מורכב ואיטי יותר. השינוי קורה, אבל הוא לוקח זמן".
לוי צופה כי באזורים בתל אביב שבהם תעבור הרכבת הקלה סביר שנראה התאוששות מהירה יותר. לדבריה, "רחוב אבן גבירול למשל הוא דוגמה טובה לרחוב שנפגע מאוד מהעבודות על הרכבת הקלה, אבל מצד שני ברגע שהיא תיפתח הוא צפוי ליהנות מביקושים גבוהים".
עד אז היא מחדדת כי "גם הרשויות המקומיות יכולות לבוא לקראת בעלי נכסים ושוכרים, בעיקר דרך התאמות בארנונה. בסופו של דבר, כשמחברים שכירות, ארנונה והוצאות משותפות - מדובר בנטל כבד מאוד בתקופה ממושכת של אי־ודאות".
עיריית תל אביב: "פועלים לחיזוק הפעילות"
בעיריית תל אביב התייחסו לקושי שחווים בעלי העסקים הקטנים בעיר הן בשל המצב הביטחוני והן בשל השיפוצים הנרחבים המתבצעים בעיר. במענה לשאלתנו באילו צעדים נוקטת העירייה כיום במטרה לסייע לבעלי חנויות ועסקים שנפגעו מירידה בביקוש לרבות הנחות בארנונה, נמסר כי: "העירייה מודעת לאתגרים עמם מתמודדים בעלי העסקים בתקופה האחרונה ופועלת באופן שוטף לחיזוק הפעילות העסקית ולשמירה על חיוניות המרחב המסחרי בעיר".
עוד הוסיפו כי "העירייה פועלת באמצעות הרשות לקידום ופיתוח עסקים לחיזוק העסקים המקומיים, באמצעות ליווי מקצועי ואישי, סיוע בהתמודדות עם חסמים, האצת תהליכים וקידום יוזמות בשיתוף הקהילה העסקית.
"במהלך תקופת המלחמה ניתנו הקלות שונות לעסקים, בהן פטורים מאגרות כגון היתרי שולחנות וכיסאות, פרגודים והיתרי לילה. הארנונה היא מס הקבוע בחוק, והעירייה אינה מוסמכת להעניק הנחות או פטורים מעבר לקבוע בדין. צו הארנונה לשנת 2026 עודכן בשיעור של 1.626% בלבד בהתאם לחוק ההסדרים.
"חשוב להדגיש כי לעירייה סמכויות מוגבלות ביחס לחלק מהגורמים המשפיעים על הפעילות המסחרית, ובפרט גובה השכירות הנקבע בשוק הפרטי וכן היבטים מקרו־כלכליים וביטחוניים שאינם בשליטתה. יחד עם זאת, העירייה פועלת באופן מלא בתחומי סמכותה לחיזוק הרחוב והעסקים, בין היתר באמצעות יוזמות עירוניות, אירועים, פטורים מאגרות ושיפור המרחב הציבורי".