העסקאות: השבוע בחרנו לנתח יותר מעסקה אחת, מכיוון שבאותו בניין בוצעו רק בחודש פברואר ארבע עסקאות. מדובר בבניין ברחוב יד ושם 24 בשכונה ג' בבאר שבע ששמו "בית שיאים". ארבע העסקאות שבחרנו לנתח הן של דירות שני חדרים, בשטח של כ־55 מ"ר. בקומה העשירית נמכרו שתי דירות כאלה - האחת ב־400 אלף שקל והשנייה ב־487 אלף שקל, בקומה ה־11 נמכרה דירה דומה ב־500 אלף שקל ואילו בקומה ה־16 נמכרה דירה כזו ב־400 אלף שקל.
● רחוב דיזנגוף מתרוקן: "מחירי השכירות של חנויות צנחו ב־10%־20% תוך שנתיים"
● האם בניין יכול להיות עצמאי אנרגטית?
● עם בריכה ומגרש טניס בבניין: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ליד הים בנתניה?
הפרויקט: "בית שיאים" הוא מגדל מגורים שהוקם לפני 30 שנה, אבל בחשיבה התכנונית, שלה אחראית האדריכלית אריקה לאוב, נראה כי הקדים את זמנו והוא תואם תכנון מודרני: בניין גבוה עם שימושים מעורבים שכולל הרבה דירות קטנות, עם ממ"קים בכל קומה. המגדל הוקם ב־1996 והוא בן 18 קומות מגורים וכולל כ־200 יחידות דיור.
יש בו דירות קטנות מסוגים שונים - 1־3 חדרים - בשטחים של 20־60 מ"ר, ובכל קומה יש 12 דירות.
במקורו יועד המגדל בעיקר למגורי סטודנטים, אך כיום הוא כולל גם קליניקות, דירות להשכרה לפי שעה וחדרי אירוח. זהו אחד מריכוזי המשקיעים הגדולים בארץ, שבו נמכרות ונרכשות דירות כל הזמן, דבר שיכול לתת מושג לא רע על המתרחש בשוק ההשקעות בעיר.
השוק בפרויקט: מ־2020 ועד היום נרשמו באתר רשות המסים כ־70 עסקאות על דירות בפרויקט, מהן 32 על דירות מהסוג שאנו מנתחים, כך שניתן לקבל אינדיקציה מהימנה למדי על הדינמיקה בו. מחירי דירות שני חדרים בשטח של כ-55 מ"ר הגיעו לשיא בשנים 2023 ו־2024 עם מחיר ממוצע של 520 אלף שקל. בשנה שעברה המחיר הממוצע ירד ל־480 אלף שקל, ואילו ארבע העסקאות שבוצעו השנה הסתכמו בממוצע של 447 אלף שקל, כלומר ירידה של 14% מהשיא.
ניתוח העסקאות: בין ארבע העסקאות שבדקנו יש פער גדול שמגיע עד ל־25%. ככל הנראה הפער נובע בעיקר בגלל דירות שנותרו מוזנחות על ידי בעליהן הקודמים, לעומת דירות שעברו שיפוצים במהלך השנים. יש גם דירות שמצוידות במרפסת, לעומת אחרות שלא.
איננו יודעים מדוע שתיים מהעסקאות נסגרו ב־400 אלף שקל. ייתכן שמדובר בדירות לא מושקעות, או שהמשקיעים שהחזיקו בהן היו לחוצים למכור. אולם מדובר ברמות המחיר הנמוכות ביותר שנרשמו בתקופה האחרונה בבניין, והן מתאימות יותר לדירות חדר בשטחים של 20־35 מ"ר, שנמכרו במהלך השנה שעברה במחירים דומים.
מצד שני, בעבר נמכרו דירות מסוג זה בחצי מיליון שקל ויותר, כולל בשנה שעברה, אך כפי שניכר מהממוצעים שערכנו - מספרן של העסקאות עם קידומת "5" למחיר יורד, ומתוך 9 עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה על דירות כאלה, רק לשתיים היו תגי מחיר של חצי מיליון שקל ויותר.
לפיכך, ייתכן שהעסקה הגבוהה ביותר מתוך הארבע הייתה על דירה מושקעת במיוחד, אך לנו נראה שכיום מדובר במחיר שהוא מחיר קצה עליון, וכי על סמך הנתונים - מחיר דירה ריקה כזו צריך לנוע בסביבות ה־450 אלף שקל.
התשואה: מנתונים שונים עולה כי שכר דירה לדירות שני חדרים במגדל מגיע לסביבות 2,000 שקל בחודש, ומניב כ־5.5% תשואה, שנחשבת לחלומית בימים אלה, אם כי גם כזו שמעידה על סיכון רב, ואולי זו הסיבה להסבת חלק מדירות להשכרה לטווחים קצרים, כולל השכרה שעתית.
לפיכך סביר כי משקיע יהיה מוכן לשלם סכום גבוה משמעותית על הדירה, באם הוא מקבל אותה עם שוכר בחוזה לטווח ארוך. התשואה אמנם תקטן, אך תישאר גבוהה דיה.
דבר השמאי: "ב'בית שיאים' יש מגוון של דירות, שהבדלים דקים בהן יכולים להוביל לשונות גבוהה במחירי השכירות החודשיים שלהן ובעקבות כך גם במחירי הדירות", אומר השמאי אוהד ורטש. "אני לא מופתע מירידות המחירים ב'בית שיאים'. גם במקומות אחרים שמרכזים לתוכם משקיעים יש דינמיקה של עסקאות עם מחירים כלפי מטה. יש מגדלים אחרים בבאר שבע שמהווים יעד למשקיעים, והתנועה היא כלפי מטה. אך עדיין תשואה של 5% ומעלה היא תשואה מכובדת וגבוהה מהמקובל בעיר", הוא מסכם.
