שמואל רופא, מנכ''ל ריט 1; שמואל סלבין, יו''ר וממייסדי סלע קפיטל; שרון שוופי, יו''ר מניבים / צילום: נטי לוי, איל יצהר, נועה זני
לקראת מהפכה בקרנות הריט הבורסאיות - חוק חדש יאפשר להן להגדיל באופן משמעותי את היקף הנכסים המניבים שיוכלו ליזום ולהקים, בסכום של קרוב ל־4 מיליארד שקל. בכך, יתאפשר לקרנות, שעד היום התמקדו ברכישת נכסים קיימים להתרחב לעולם היזמות.
● אמרו לי אין לך סיכוי": מאחורי עסקת הענק של מאור מלול ועומר אדם
● בדרך לעלייה של עשרות אלפי שקלים במחירי דירות חדשות? האפקט המפתיע של המלחמה
בבורסה בת"א נסחרות שלוש קרנות ריט המתמחות בנכסים מניבים - ריט 1, סלע קפיטל ומניבים, המחזיקות נכסים בשווי מצרפי של קרוב ל־20 מיליארד שקל. עד לחקיקה, שנכנסה לתוקף בסוף החודש שעבר, היו השלוש מוגבלות לייזום והקמת פרויקטים בשווי של 5% משווי הנדל"ן המניב שבידיהן. כעת מתווספים על ידי המחוקק עוד 20% מהשווי (ובסה"כ 25% משווי הנכסים המניבים שלהן).
נכון לסוף 2025 החזיקה ריט 1 נכסים מניבים בשווי של 9.3 מיליארד שקל, סלע נדל"ן 6 מיליארד שקל ומניבים 3.6 מיליארד. בסה"כ מוסיף להן החוק החדש אפשרות ליזום פרוייקטים מניבים בהיקף של 3.8 מיליארד שקל - לבניית בנייני משרדים, מרכזי מסחריים, מבני תעשייה ועוד.
שמואל רופא, מנכ"ל ריט 1, מציין כי "היתרון בייזום הוא רווחיות יותר גבוהה מאשר ברכישת נכס קיים, שעומדת כיום על 6%־7% (תשואה מהנכס). מדובר בתוספת של 20%־30% (קרי לתשואה של 9%־10%), הנגזרת מהרווח היזמי שנובע מהקמת הפרויקט, ולא שמישהו אחר בנה אותו ומכר לך".
"נוצר מצב אבסורדי"
"זה צעד מאוד חיובי לקרנות הריט", מסכים אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, רז דומב. לדבריו, "הדרך של קרנות הריט להגדיל את הפורטפוליו שלהן באמצעות רכישות בישראל, מוגבלת כיום והיכולת לבצע עסקאות בגדלים משמעותיים, נמוכה. זה לא שוק משוכלל כמו בארה"ב, שם יש בכל רגע נתון עשרות נכסים בתחומי המסחר, המשרדים וכיוב', שנמצאים על המדף. כאן מאוד מאתגר לעשות עסקאות, בטח לגבי נכסים טובים שאתה רוצה להוסיף לתיק שלך".
העלאת שיעור הייזום בקרנות הריט מעלה גם את רמת הסיכון בפעילותן, אך גורם בשוק טוען ש"עדיין מדובר בשיעור נמוך יחסית מהמאזן, אז בסה"כ גם רמת הסיכון נשארת בסביבה נמוכה".
בריט 1 מסבירים כי החקיקה עשויה לסלול כניסה של קרנות הריט לתחום הלוהט של הקמת חוות השרתים (דאטה סנטרס), שכיום מהווה מנוע צמיחה ושווי לחברות נדל"ן מניב כדוגמת קבוצת עזריאלי או מגה אור. "אם אתה רוצה להתעסק עם חוות שרתים בימינו, אין לך דרך לקנות אותן בשוק, משום שהן לא למכירה, או שידרשו עבורן מחיר גבוה מאוד. היכולת להיכנס לענפים חדשים בעולם הנדל"ן המניב, היא בדרך כלל רק דרך יזמות".
אלי בן חמו, ממייסדי קרן סלע קפיטל, מסביר כי "נוצר מצב די אבסורדי, שאנחנו יכולים לקנות רק נכסים מוכנים, ואז המחיר שלהם מגלם את הרווח היזמי של הקבלן והיזם (שהקים אותם). אנחנו קונים נכסים יקרים, ואם אתה קונה ביוקר זה פחות דיבידנד שתשלם למשקיעים שלך (קרנות הריט מחלקות את כל רווחיהן לבעלי המניות על פי חוק, ח"ש). אז מה הרעיון ששולחים אותנו לקנות ביוקר ואז לשלם למשקיעים דיבידנד נמוך? אמרנו (למחוקקים, ח"ש) לאורך השנים: תנו לנו האפשרות לבנות, לא בהיקפים מטורפים כי העסק שלנו חייב להיות שמרני, אבל במידה שתאפשר לנו לרכוש נכסים בזול יחסית, וכך נגדיל את הדיבידנד שנשלם".
בן חמו מתאר מסע ארוך של שכנועים ומציין שמי ש"הרים את הכפפה" היה מנהל רשות המסים הנוכחי, שי אהרונוביץ, שעמד בראש ועדה שסייעה בהמלצות שהובילו לשינוי החקיקה. "מגיע לאהרובוניץ ולצוות שלו שאפו ענק. הוא הקים צוות, הצטרפנו לדיונים ולוויכוחים. בסוף ההמלצות גובשו ונפגשנו עם שר האוצר סמוטריץ' ומנכ"ל משרדו. וראו זה פלא, החוק התקבל אחרי 10 שנות מאמצים".
סוגיית חוות השרתים
בהתאם לחוק החדש יוכלו הקרנות ליזום ולהקים מגוון רחב של פרויקטים מניבים שבהם הן משקיעות כיום - החל מבנייני משרדים ומרכזים מסחריים, דרך מבני תעשייה ולוגיסטיקה ועד בתי חולים סיעודיים. עם זאת, בן חמו מציין כי "לקרן ריט יש המון מגבלות בחוק, בין היתר משום שאנחנו לא משלמים מס הכנסה".
אחת המגבלות על קרנות הריט, לדברי בן חמו, "היא סוג הנדל"ן המניב שבו מותר לנו להשקיע. בעניין חוות שרתים, זה נושא שרשות המסים טרם הכריעה בו, משום שקרקע מותר לנו לרכוש, ומבנה מותר לנו להקים, אבל בחוות שרתים עיקר ההכנסה מגיע מהפעלת השרתים עצמם ומהחשמל (מכירתו לחווה, ח"ש). באנו עם הצעה ואמרנו ששרתים ממילא לא אנחנו נקנה, אלא חברות המחשוב עצמן, ואת כל השאר אנחנו נותנים, אבל עדיין אין החלטה (רולינג) של מס הכנסה בנושא".
דמי ניהול אסטרונומיים
קרנות הריט מציעות לגופים המוסדיים שמחזיקים במניותיהן השקעה מפוזרת בעשרות נכסים מניבים, וכאמור מחויבות לחלק את רווחיהן כדיבידנד. קרן הריט הגדולה והוותיקה ביותר בבורסה בת"א היא ריט 1 שבראשות דרור גד (יו"ר) ושמואל רופא (מנכ"ל). הקרן, שהחלה לפעול בשנת 2006 נסחרת בשווי של 5 מיליארד שקל. היא מחזיקה ב־58 נכסים המתפרסים על 751 אלף מ"ר ומושכרים ל־1,000 שוכרים.
הקרן השנייה סלע נדל"ן בראשות שמואל סלבין ובניהולו של בן חמו (שווי של 2.6 מיליארד שקל) שהוקמה שנה לאחר מכן, מחזיקה ב־45 נכסים שמשתרעים על 357 אלף מ"ר ומושכרים ל־550 שוכרים. הקרן השלישית היא מניבים שבראשות שרון שוופי ובניהול עופר אברם (1.8 מיליארד שקל), המחזיקה ב־26 נכסים בשטח של 320 אלף מ"ר.
יזמי קרנות הריט חולשים על פעילותן באמצעות חברות ניהול שגובות דמי ניהול הנגזרים בעיקר משווי הנכסים שבידיהן, ומצטברים לתגמולי עתק של עשרות מיליוני שקלים מדי שנה. כך דמי הניהול ששילמה ריט 1 לחברת הניהול שלה ב־2025 הסתכמו ב־37 מיליון שקל, בעוד שסלע קפיטל שילמה למנהליה 27 מיליון שקל ומניבים 23 מיליון שקל.
מניותיהן של שלוש קרנות הריט עלו בשנה האחרונה בין 23% ל־31%, פחות ממדד היחוס ת"א־מניב ישראל (בו הן נכללות) שעלה ב־42%. בשלוש השנים האחרונות רשמו מניות השלוש תשואה שנעה בין 71% ל־87%, בזמן שמדד היחוס הכפיל את עצמו. אחת הסיבות לתשואת החסר היא שהמדד כולל מניות של חברות נדל"ן מניב יזמיות כמו עזריאלי, מליסרון וגב ים - שלוקחות יותר סיכונים בהקמת פרויקטים ושאינן מוגבלות כמו קרנות הריט. בניגוד לקרנות הריט, יתר החברות במדד אינן מחויבות בחוק לחלוקת דיבידנדים.