בדרך לעלייה של עשרות אלפי שקלים במחירי דירות חדשות? האפקט המפתיע של המלחמה

ענף הנדל"ן, שכבר התמודד עם שורה של אתגרים בשנים האחרונות, עומד בפני איום נוסף - הפעם מצד מדד תשומות הבנייה. השיבושים בנתיבי הסחר הימי דרך מצרי הורמוז מגבירים את הלחץ על מחירי חומרי הבנייה המיובאים, ובהם מלט, ברזל, פלדה ואלומיניום, שצפויים לדחוף את המדד כלפי מעלה ולהוביל לעליית מחירים רחבה בענף.

● המשכנתא הממוצעת שברה שיאים, אך הלווים מתקשים לעמוד בהחזרים
● שתי שכונות בתל אביב שבהן מחירי הדירות עלו במיוחד
● 3 נושאות מטוסים ו-70% אינפלציה: המצור של טראמפ חונק את כלכלת איראן

רכיב קריטי בתעשיות עתירות אנרגיה

מדד תשומות הבנייה עוקב אחר ההתפתחויות במחירי החומרים, המוצרים והשירותים המרכיבים את "סל" הוצאות הבנייה בישראל. שני המרכיבים המרכזיים במדד הם "שכר עבודה", שמהווה נתח של 42.8%, ורכיב "חומרים ומוצרים", שאחראי לכ-44% מהמדד, וכולל את חומרי הגלם ומוצרי הבנייה המרכזיים שעליהם נשען סקטור הבנייה.

למעשה, ההשפעה של השיבושים במצרי הורמוז על מחירי חומרי הגלם והסחורות אינה נובעת בהכרח ממעבר פיזי של החומרים עצמם דרך המצר, אלא מעצם היותו של המצר עורק מרכזי לשילוח נפט וגז, שמהווה רכיב קריטי בתעשיות עתירות אנרגיה, ובראשן ייצור מתכות. כל פגיעה בזרימה זו מתורגמת במהירות לעלייה בעלויות הייצור, ההובלה והביטוח, ומשם מחלחלת למחירי חומרי הגלם והסחורות עצמם, ובהן ברזל, מלט, פלדה ואלומיניום - שרק מאז תחילת המלחמה הוסיף למחירו כ-20%.

"בתקופת הקורונה, שיבושים חריפים בשרשראות האספקה הובילו לעליות חדות מאוד בסעיף 'חומרים ומוצרים' במדד תשומות הבנייה, והסעיף הגיע בשיאו לקצב עלייה שנתי של קרוב ל־12% במהלך 2022", מסביר מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס. כעת, לדבריו, על רקע השיבושים החדשים שנוצרו בעקבות המתיחות במזרח התיכון והפגיעה בנתיבי הסחר סביב מצרי הורמוז, "אנו צפויים לראות את הסעיף הזה שב ומאיץ".

לדבריו של שטרית מצטרפת גם בלה ברדה ברקת, פרשנית לכלכלה וגיאופוליטיקה, שמציינת כי עבור ישראל ההשפעה על מדד תשומות הבנייה למגורים, שעלה ב-0.4% בשנה האחרונה, היא בעיקרה עקיפה: "לפי הלמ"ס, רכיב החומרים והמוצרים מהווה 44% מהמדד, ועליות מחירי האנרגיה, ההובלה הימית וחומרי הגלם התעשייתיים מחלחלות אליו בפיגור".

מבדיקה שערך שטרית עולה, כי בין תתי-הסעיפים המרכזיים תחת סעיף "חומרים ומוצרים" נמנים מלט, המהווה כ-9% מהרכיב, ברזל ופלדה, המהווים כ-5% מהרכיב, ורכיבים נוספים, החשופים במידה כזו או אחרת לשיבושים בשרשרת האספקה העולמית ולעלויות הובלה.

מחיר הפלדה מקדים את המגמות בשנה

בהמשך לכך בנה שטרית מודל הבוחן את המתאם בין מחירי הפלדה לשינויים ברכיב "חומרים ומוצרים" במדד תשומות הבנייה, ומצא כי מחיר חוזה של פלדה מקדים בשנה את המגמות של מחירי התשומות לפי תשומות הבנייה. "אחד המשתנים שעליהם הקפדנו לעקוב בתקופת הקורונה היה מחירי הפלדה, בין היתר בשל המתאם הגבוה שלהם עם סעיף חומרים ומוצרים. בהמשך לכך, נכון לעכשיו, המודל שלנו מאותת כי סעיף חומרים ומוצרים עשוי להאיץ במהלך השנה הקרובה לקצב של 3%-4%, קצב שעשוי לתרום לבדו כ-1.5 נקודות אחוז למדד".

דבריו נתמכים מגורמים נוספים בענף הבנייה. בשבועות האחרונים קבלנים ויזמים מעידים על עדכוני מחירים כלפי מעלה מספקים, כגון מחירי הבטון והטיט, שעלו 12%-20%, מוצרי הצבע שעלו ב-6%-10%, ומוצרי הברזל והפחים שעלו ב-6%-11%.

מי יישא בעליות? על פניו, לעלייה במחירי תשומות הבנייה ישנן מספר השפעות, כאשר הישירה ביותר מורגשת בקרב רוכשי דירות חדשות. ברוב חוזי המכר בישראל, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה ממועד החתימה ועד למסירה המהווה כ־40% ממחירה של דירה חדשה. מקרה של דירה שמחירה 2 מיליון שקל כ־800 אלף שקל צמוד למדד תשומות הבנייה, כאשר עלייה של 3% במדד תייקר את מחיר הדירה בכ־24 אלף שקל, בעוד שעלייה של 5% תוביל להתייקרות של כ־40 אלף שקל במחיר הדירה הסופי.

יחד עם זאת, בשל הקושי למכור דירות וההיצע הגדול כרגע של דירות למכירה, לא מעט חברות נאלצות לספוג את כל ההצמדה, מה שהופך את האתגר לגדול במיוחד גם ואולי בעיקר ליזמים עצמם. עבור היזמים והקבלנים, מדובר כאמור בעלייה ישירה בעלויות הביצוע, שלוחצת על שולי הרווח. חולשת הביקושים בשוק המגורים בשנים האחרונות אילצה יזמים רבים להציע מבצעי מכירה והנחות - מהלך שמצמצם את יכולתם לגלגל את התייקרות המדד אל הרוכשים, ומעמיק את הפגיעה ברווחיות.

"קבלני הביצוע מודיעים על זינוק במחיר"

שטרית מסביר, כי "אחד המבצעים השכיחים בשנתיים האחרונות הוא פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה עבור הרוכשים, כך שחלק גדול יותר מהסיכון לעלייה בעלויות מועבר לחברות היזמיות. ככל שמחירי חומרי הגלם יוסיפו לעלות, החברות עלולות למצוא עצמן סופגות הוצאות בלתי צפויות נוספות, על חשבון רווחיותן, בעוד מחירי הדיור הולכים ויורדים".

יהודה לשמן, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר בשיחה עם גלובס, כי "מהשבוע השני של המלחמה נמשך זרם הודעות שמקבלים קבלני הביצוע מכל תחומי הבנייה מחברות המספקות חומרי בנייה ומוצרי בנייה, שמודיעות על זינוק במחירים שהן גובות.

"מדובר בעוד מדרגה בהחמרת המצב בענף. עד המבצע הנוכחי, עלות מחירי הבנייה והקמת התשתיות זינקה מ-7 באוקטובר בעשרות אחוזים".