תל אביב: פערי המחירים בין הצפון לדרום מצטמצמים, וגם בין העיר לשכנותיה

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) חושפים מהפך בשוק: מאז 2023, הפער בין מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב ליתר הארץ הולך ומצטמצם.

אחרי שבשנים 2021־2022 הגיעו מחירי הדירות בעיר לשיא מול הערים השכנות, המגמה התהפכה - וב־2025 נרשמה בתל אביב ירידת מחירים ראשונה מזה שש שנים. הנה כמה הערות על המצב בעיר.

● עובדים באלביט התעשרו, במאנדיי ספגו מכה: מי נהנה מחגיגת האופציות בהייטק
● עסקה בשבוע | גדרה: בית פרטי עם מעלית נמכר ב־5.5 מיליון שקל

הנסיקה: דירה בתל אביב עלתה פי 2.5 מדירה ממוצעת בארץ

ב־2017, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת שנרכשה בישראל הגיע לכ־1.5 מיליון שקל ואילו בתל אביב לכ־3.4 מיליון שקל, כלומר פי שניים ורבע בערך.

ב־2019 חלה ירידת מחירים בתל אביב, ככל הנראה עקב המשבר בשוק שאירע ב־2018־2019, שבהן מדד מחירי הדירות ירד, ומספר העסקאות ירד לשפל, שדומה לשפל הקיים כיום

אולם מיד אחרי הקורונה, מחירי דירות ארבעה חדרים בכל הארץ כולל בתל אביב, החלו להמריא, ובין 2020 ל־2022 מחירי העסקאות עלו ב־20%, רק שבתל אביב המשמעות הייתה עלייה של כמעט 1.1 מיליון שקל במחיר הממוצע לדירה, בעוד שבממוצע הכללי העלייה התבטאה בקצת יותר מ־300 אלף שקל.

התוצאה הייתה שב־2022 יחס המחירים בין דירת 4 חדרים בתל אביב לבין הממוצע הארצי הגיע לכמעט פי 2.5.

מה קרה בדיוק בשנים הללו? נראה כי מעבר לתנאים הכלכליים שנוצרו אחרי מגפת הקורונה, שעודדו עליית מחירי דירות (בין היתר הורדת הריבית, ותנאי אשראי טובים), בתחילת העשור החלו לבוא לידי ביטוי חזק תוכניות הרובעים 3 ו־4 בצפון תל אביב (אזורי העירייה, כיכר המדינה, בבלי, רחוב יהודה מכבי ועוד). אמנם הוועדה המקומית תל אביב אישרה אותן עוד ב־2018, אך רק כעבור שנים מספר הן החלו לבוא לידי ביטוי בבנייה ובשיווק דירות חדשות.

אמנם עוד לפני כן בוצעו ברובעים הללו פרויקטים של תמ"א 38, אך במידה מועטה, בין היתר משום שהעירייה עיכבה מתן היתרים לפרויקטים רבים, בטרם אישרה תוכניות הרובעים. התוצאה של כל התהליך הייתה שלראשונה ניתן היה לרכוש בצפון "הקלאסי" של תל אביב דירות חדשות בסטנדרטים שמתאימים למאה ה־21 - עם מעליות, חניות, מרפסות, וכמובן ממ"דים.

במקביל החלו להיבנות ולהימכר דירות בפרויקטים חדשים באזור סומייל (במפגש בין אבן גבירול לז'בוטינסקי). ציבור אמיד התנפל על הדירות הללו והיה מוכן לשלם עליהן הון תועפות, מה שהקפיץ את המחירים הממוצעים של העסקאות בכל העיר.

בדיקה שערכנו על חמש ערים גדולות באזור תל אביב - רמת גן, חולון, בת ים, הרצליה ופתח תקווה מעלה תמונה דומה. כך, למשל, דירת 4 חדרים שנרכשה בתל אביב ב־2017 הייתה יקרה ב־49% מדירה ברמת גן, ב־83% מדירה בבת ים, ב־95% מדירה בחולון ופי שניים מדירה בפתח תקווה (הלמ"ס החלה לבדוק דירות בהרצליה רק ב־2023).

ב־2022 הפער עלה ל־57% ברמת גן, ל־117% בחולון, ל־87% בבת ים ול־105% בפתח תקווה (שם השיא הגיע דווקא ב־2021, שהפער עמד כבר על 120%).

הבלימה: הריבית, המצב הפוליטי והצטברות המלאים

ואולם בשנה שלאחר מכן, 2023, המציאות החלה להשתנות ויחסי המחירים בין תל אביב לבין ממוצע מחירי הדירות החל לרדת.

מה קרה? להערכתנו, יש לכך שלוש סיבות. ראשית, הריבית שהחלה לעלות באפריל 2022, הגיעה לממדים מחניקים שממש השפיעו על השוק ב־2023.

שנית, יש הסבורים בדומה ליזם יוסי אברהמי, שפעילות הממשלה בתחומי ההפיכה המשטרית והמחאות של קפלן תרמו לירידות בביקושים לדירות, בעיקר בתל אביב, עיר שאוהבת יציבות פוליטית.

שלישית, עודפי ההיצע שהחלו להצטבר במדינה בכלל ובתל אביב בפרט. מסוף 2022 היצע הדירות קפץ מ־50 ל־70 אלף דירות בסוף 2023.

בדצמבר 2023 הלמ"ס פרסמה לראשונה את היצע הדירות לפי ערים, והתברר שההיצע בעיר הגיע לכ־8,000 דירות. לפי ההערכות, חלק ניכר מהן היו אותן דירות ברובעים 3 ובעיקר 4, שהוקמו כחלק מתוכניות הרובעים.

הדברים באו לידי ביטוי במהירות: יחס המחירים בין מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב לממוצע הארצי ירד ל־2.15, ברמת גן ל־56%, בחולון ל־110%, בבת ים ל־81% ובפתח תקווה ל־100%. מ־2023 החלו למדוד גם את מחירי הדירות 4 חדרים בהרצליה ושם הפרשי המחירים ירדו מ־41% ב־2023 ל־29% ב־2025.

המציאות החדשה: תקרת הזכוכית של 50 אלף למ"ר

אם מתמקדים בתל אביב, מחירי העסקאות שבוצעו בדירות 4 חדרים בשנה שעברה נמוכים ב-0.6% מאלה של 2024. זה נראה לא הרבה, אבל אם נשווה ל־2019 נגלה שהמחירים ירדו ב־5%, וצריך לזכור שב־2019 גם לא היו מבצעים פיננסיים שטייחו את ירידות המחירים.

על פי עבודה שערך באחרונה רו"ח איתי קדמי, ראש תחום ניתוח פיננסי ממכון פניקס לחקר שוק ההון באוניברסיטת רייכמן, שיעור ההטבה ממחיר הדירה שגלום במבצעים הפיננסיים שנערכו על דירות במחוז תל אביב הגיע ל־13.3% ממחיריהן. לפיכך, ברור שמבצעים אלה מיתנו מאוד את ירידות המחירים בכלל ואת אלה בתל אביב בפרט, והם לא כלולים בסקירת הלמ"ס שמבוססת על מחירים נומינליים.

עניין אחר הוא דירות רבות שנמכרו במתחם שדה דב במחירים גבוהים בהרבה מהממוצע העירוני, שהיטו את הממוצע כלפי מעלה.

בשלוש השנים האחרונות ממוצע מחירי דירות 4 חדרים שנרכשו בתל אביב "ליטפו" את הרף של 5 מיליון שקל מלמטה, אך לא חצו אותו - מובן שדירות רבות נמכרו בהרבה יותר מסכום זה, אך אנו מתמקדים בממוצע העירוני. מדובר ברף מחירים של כ־50 אלף שקל למ"ר, שכפי הנראה מהווה כיום "תקרת זכוכית" או מחסום בלתי עביר למחירי הדירות בעיר. מחסום זה ניתן להסבר בעיקר ע"י שינוי תמהיל הדירות שנרכשות כיום בתל אביב, כלומר פחות באזורים היוקרתיים ויותר באזורים הזולים יותר. זו הסיבה לכך, שהגם שמחירי הדירות שנרכשו הוסיפו לעלות - הממוצע שלהם ירד.

עדיין לא נשקפת לה סכנה שעיר אחרת תעקוף אותה, אך הנתונים מדגימים, כי אפילו בעיר הנדל"ן המובילה - לא כל מחיר יכול לעבור.

 פרויקט של אלמוג ביד אליהו. ''שינוי בדפוסי הביקוש'' / צילום: לביא צילומי אוויר

האזורים: המחירים בפלורנטין וביד אליהו מזנקים

אם עוזבים לרגע את הערים השכנות ומסתכלים על השכונות השונות בעיר, ניתוח של לשכת שמאי המקרקעין מראה תמונה מעניינת לשנים 2023-2025. הניתוח מלמד כי בעוד שבאזורי דרום ומזרח העיר נרשמה צמיחה משמעותית במחירים, ברובע 4 המצב שונה.

כך, לפי הנתונים בפלורנטין זינק המחיר למ"ר בכ־16% (ל־63 אלף שקל) וביד אליהו נרשמה עלייה של כ־14% (ל־45 אלף שקל), ואילו בצפון העיר המגמה מתונה בהרבה; ברובע 4 נרשמה עלייה מזערית של כ־2% בלבד לאורך התקופה, עם מחיר של 69.4 אלף שקל למ"ר ב־2025.

נתונים אלו מצביעים על צמצום פערים הדרגתי בין השכונות המתפתחות לבין רובעי היוקרה הוותיקים בצפון.

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת כי "ניתוח הנתונים מחדד תופעה מעניינת בשוק התל אביבי: הפערים בין שכונות שבעבר נתפסו כשונות מאוד ברמתן, הולכים ומצטמצמים.

"פלורנטין, שנתפסה כאזור בתהליך התבססות, מתקרבת כיום לרמות המחירים של רובע 4, והפער במחיר למ"ר, שעמד בעבר על עשרות אחוזים, כמעט שאינו מהותי עוד. פלורנטין הפכה בשנים האחרונות לאזור מבוקש בקרב קהלים מגוונים, צעירים, משפחות בתחילת דרכן וגם משקיעים.

"במקביל, ניתן לראות כיצד יד אליהו מתחילה ללכת בכיוון זהה. במובנים רבים, היא נמצאת כיום במקום שבו פלורנטין הייתה לפני מספר שנים: שכונה עם פוטנציאל השבחה משמעותי, הניזונה מתהליכי התחדשות עירונית, שיפור תשתיות וכניסת אוכלוסייה חדשה. עליית המחירים הדו־ספרתית למ"ר בפרק זמן קצר יחסית יכולה להעיד על שינוי הכיוון הזה, ובפרט בתקופה שבה אנו נמצאים בשוק עם אי־וודאות שאז הצפי לראות התמתנות או ירידה במחירי הדיור".

 שמאית המקרקעין נחמה בוגין, ראש לשכת השמאים / צילום: ניר שהרבני

רז שרייבר, מחברת השיווק אינהאוס, אומר כי "ירידת המחירים ברובע 4 מצמצמת משמעותית את הפער בין הצפון למזרח ודרום העיר. במקביל, בדרום העיר נרשמה עליית מחיר מרשימה. "למשל, בפלורנטין המחיר למ"ר של דירות ארבעה חדרים חדשות כבר 'מגרד' את מחירי הצפון.

"לאור זאת, אנו מזהים 'שיפט' בביקושים לשכונות אחרות דוגמת ביצרון, יד אליהו ועוד. לעלייה בביקושים ובעניין סביב דרום העיר יש להוסיף גם את ההשקעה בתשתיות ביוזמת הרשות העירונית אחרי שנים של הזנחה וכן לפיתוח קווי התחבורה של הרק"ל.

ביד אליהו למשל פיתחו את התשתיות ומכללת אפקה צפויה לעבור לשכונה. יד אליהו היא סימן לכך שבמזרח תל אביב ניתן למצוא עדיין מחירים בהישג יד. נדמה כי היא חסתה בשנים האחרונות בצילם של אזורים מבוקשים ואטרקטיביים יותר בעיר, אך כעת היא נמצאת בנקודת זינוק".

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מוסיף כי "הנתונים משקפים מציאות שבה אזורים מבוססים כמו רובע 4 עם תחרות גבוהה בין היזמים השונים, לצד הריבית ועלויות הבנייה שעלו, שוחקים את הכדאיות הכלכלית בחלק מהפרויקטים.

"אנחנו רואים היגיון כלכלי ברור בהפניית משאבים וקידום פרויקטים באזורים נוספים בעיר אל שכונות שבהן ניתן לזהות פוטנציאל השבחה עתידי במיוחד בשכונות שנהנות ממיקום מרכזי, נגישות תחבורתית והליכי התחדשות עירונית שמייצרים ערך אמיתי לאורך זמן - הן ברמת הנראות הכללית והן ברמת שיפור ושדרוג התשתיות".