בנייה / צילום: Shutterstock
אין יזם נדל"ן שלא מכיר את דרך הייסורים עד לקבלת היתר בנייה לפרויקט חדש. זמן שווה כסף, וכל חודש שעובר ללא פרויקט וללא מכירות משמעותו עוד עלויות לפרויקט, עוד ריביות על ההלוואה שנלקחה, ועוד הוצאות גבוהות שינסו להתגלגל מאוחר יותר גם למחירי הנכסים עצמם.
אבל כעת, רפורמה שמקודמת ברשות האסדרה שבמשרד ראש הממשלה ובמינהל התכנון מבטיחה קיצור דרמטי של משך הרישוי ובזמן שנדרש להוצאת היתר בנייה. בראש הרפורמה: הקביעה כי גוף שנדרש לאשר את הפרויקט שלא יספק תשובה בפרק הזמן שנקבע מראש - ייחשב הדבר כאילו האישור ניתן. זה נכון לגופים כמו חברת חשמל, משרד הבריאות, פיקוד העורף, המשרד להגנת הסביבה ועוד.
● עשרות אלפי דירות יקבלו מיגון אקוסטי עוד לפני תחילת העבודות
● המהפך של הדרום: העיר שמובילה בהתחלות הבנייה
הבעיה המרכזית היא שהרפורמה דורשת חקיקה בכנסת, שם כבר עסוקים בבחירות שיתקיימו לכל המאוחר באוקטובר הקרוב. גם העובדה שמינהל התכנון שייך למשרד הפנים שפועל ללא שר בפועל כבר חודשים ארוכים (מאז התפטרות ש"ס) עלולות לעכב את קידום הרפורמה בממשלה ובכנסת.
"הצעד המרכזי הוא לעבור משיטה בירוקרטית לשיטה המבוססת על שלטון החוק: פחות אישורים מראש, ויותר דרישות שנקבעות ומפורסמות מראש - בדומה למקובל בעולם", מסבירים ברשות האסדרה.
המטרה היא שכל יזם יוכל לראות במערכות ה־GIS את כל המידע הרלוונטי, כך שרק מקרים חריגים ייבדקו פרטנית. יתר הפרויקטים יקודמו לפי הוראות ידועות מראש - למשל, נפח בנייה מוגדר למגרש ספציפי - ללא צורך בהמתנה לאישורים חוזרים.
מחברת חשמל ועד לרשות העתיקות
משך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בישראל עומד כיום בממוצע על 407 ימים. כך לפי נתוני מינהל התכנון. חלק ניכר מהזמן הזה נובע מהצורך לקבל אישורים מגורמים רבים בנוסף לאישור הוועדה המקומית, ובהם כאמור פיקוד העורף, כבאות והצלה, חברת החשמל והמשרד להגנת הסביבה. לעיתים נדרשים גם אישורים מגופים נוספים כמו רשות העתיקות, משרד הבריאות, בזק, נתג"ז ורשות שדות התעופה.
הסרבול הזה הביא סוף סוף את רשות האסדרה ואת מינהל התכנון לשיתוף פעולה חריג. ברשות האסדרה מציינים כי מדובר בעבודת מטה משותפת ונדירה, במטרה לייצר מסמך משותף. לדבריהם, שני הגופים זיהו ביחד כי המעורבות של גורמים ממשלתיים וציבוריים בתהליך קבלת היתר הבנייה מהווה צוואר בקבוק בעייתי המחייב פתרון.
ביזור סמכויות וצווארי בקבוק: המלצות הדוח
המסמך מציג שלוש המלצות מרכזיות: האחת, לחייב את הגורמים החיצוניים לקבוע ולפרסם מראש את דרישותיהם הרגולטוריות באופן ברור; השנייה, לקדם סנכרון של מערכות המידע של כל הגורמים המעורבים עם מערכת רישוי זמין; והשלישית, להעביר את האחריות לבקרת התכן ממהנדס הוועדה המקומית לגורם בעל כלים מקצועיים מתאימים, ברוח רפורמת "מורשה להיתר".
הדוח מציין כי מדד ה־STRI של ה־OECD מצביע על ישראל כמדינה בעלת חסמים רגולטוריים משמעותיים בתחום הבנייה, בעיקר בשל ביזור הסמכויות בין גורמים רבים והיעדר ממשק דיגיטלי מסונכרן ביניהם. כמו כן, נכתב שם, "נראה כי מנגנוני ה־SLA הקיימים (אמנת שירות - Service Level Agreement) מובילים במקרים רבים למסירת מידע כללי המחייב השלמות מאוחרות יותר".
ובכל מקרה, ההמלצות הראשונה והשנייה בדוח דורשות התאמות רציניות וממושכות מול המצב הקיים. ימית כהן, סמנכ"לית רגולציה במינהל התכנון, מסבירה: "לגורמים המאשרים יש המון כוח בתהליך והם לא מגיבים מספיק מהר. הדרישות שלהם מפוזרות במקומות רבים - גם בתיק המידע וגם במקורות אחרים".
כהן מוסיפה: "לנו אין סמכות על הגורמים המאשרים, אך רשות האסדרה יכולה לפעול במקומות שבהם ידינו כבולות, כמו כיבוי אש, פיקוד העורף, המשרד להגנת הסביבה, משרד הבריאות וחברת החשמל.
אלו משרדי ממשלה שאין לנו דרך להכריח אותם לבצע פעולות או לתת התייחסות בזמן. אמנם הזמנים קבועים בתקנות, אך ראינו שהם פשוט לא עומדים בהם".
במינהל התכנון מעריכים כי יישום כל ההמלצות יחד עשוי לקצר בין ארבעה חודשים לחצי שנה בכל בקשה להיתר. אולם, הם גם מודים כי מדובר ברפורמה מורכבת לביצוע, ואין לצפות כי תצא לדרך בזמן הקרוב.
אחד המכשולים העיקריים של הרפורמה הוא הצורך לאגם את כל המידע הנדרש לבנייה במקום אחד. "אנחנו בונים מערכות מחוץ ל'רישוי זמין', כמו 'מידע בקליק'. אנחנו נפתח את זה, אבל זה לא יקרה מחר בבוקר וגם לא בעוד חודש־חודשיים", מבהירה כהן.
"אפילו על הקמת גורדי שחקים"
הכוונה היא ליישם את המהלך בפעימות, לפי גובה ולפי סוג הבנייה - בדומה למודל של רפורמת מכוני הבקרה שיצאה לדרך לפני מספר שנים. ובכל מקרה, החל מתאריך שייקבע, כל יזם יסתמך על המידע המפורסם במאגר המרכזי; אם מידע מסוים לא יוזן במועד - היזם לא יהיה מחויב להתחשב בו.
ברשות האסדרה מקווים להטמיע את הרפורמה בחוק ההסדרים הבא, שכן היא מחייבת תיקון בחוק התכנון והבנייה. ברשות האסדרה מבטיחים כי בסופו של תהליך, המנגנון יוחל אפילו על הקמת גורדי שחקים.
ובכל מקרה, מדובר בעיתוי נוח לקידום הרפורמה. מצד אחד, היתרי הבנייה נמצאים כבר תקופה בשיא: 81 אלף יחידות דיור בסיכום שנת 2025, עלייה של 2% לעומת השנה שלפניה ולעומת 80 אלף יחידות דיור בפועל בהתחלות בנייה ו־60 אלף יח"ד שהסתיימו. כך, גם רפורמה שעלולה לשבש את השוק בטווח הקצר לא תייצר מצוקת היצע.
במקביל, הריבית הגבוהה מכריחה את השוק ואת הרגולטורים לקדם פתרונות, שינסו לחסוך הוצאות מימון המתגלגלות על מחירי הדירות.
לסיכום, ההמלצות המרכזיות כוללות חובת פרסום מראש של דרישות הגופים המאשרים, העברת האחריות לבקרת התכן ממהנדס הוועדה המקומית לגורמים מקצועיים ייעודיים, וסנכרון מערכות המידע של כלל הגורמים עם מערכת "רישוי זמין". להערכת הגופים, יישום המלצות אלו יקצר ויאיץ באופן ניכר את הליכי התכנון והבנייה, יחסוך לציבור כ־11.2 מיליון ימי המתנה בשנה בעלויות רגולציה ישירות, ויקצר את הדרך להיתר הבנייה בחודשים ארוכים.
ויחד עם זאת, בהינתן הבחירות בקרוב וחוק הסדרים מאוד רחוק, גם הדרך לקידום הרפורמה המתבקשת כל כך צפויה להיות ארוכה.