הירידה החדה במכירות היזמים והגידול בהיצע הדירות משליך במישרין גם על הבנקים. בשנה שעברה נאלצו הבנקים להגדיל את האשראי הכספי שנתנו לצורך מימון פרויקטים למגורים בלא פחות מ-40%, וזאת עקב הירידה במכירות, העלייה בעלויות הבנייה והמבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן - כך עולה מפרק בסקירת המערכת הבנקאית שערך בנק ישראל.
בנוסף, בסקירה מעריך בנק ישראל כי עקב מבצעי המימון בענף הדיור, הבנקים צפויים להגדיל את המשכנתאות שהם מעניקים לרוכשי הדירות, ככל שיתקרב מועד מסירת הדירות שנרכשו.
● המהלך שיקצר דרמטית את הדרך לדירה
● הערכות באוצר: סמוטריץ' יתנגד לסבסוד המשכנתאות
מהסקירה עולה כי היקף האשראי הכספי שנועד למימון פרויקטים לבנייה למגורים זינק מ-49 מיליארד שקל בסוף שנת 2024 ל-69 מיליארד שקל בסוף שנה שעברה, כלומר השלים עלייה של 40% בתוך שנה בלבד, וזאת לאחר שבשנתיים הקודמות הוא רשם עליות נוספות.
הגידול הזה מוסבר מצוי ביחס הפוך למצב יזמות הנדל"ן למגורים, שמתאפיין בירידות תלולות במכירות, בהצטברות היצע שיא של דירות בלתי מכורות ובעלייה בעלויות הבנייה במהלך המלחמה. אלה כידוע הביאו לגיבוש מבצעי המימון הפיננסיים נוסח 20%-80% שנועדו להשיב רוכש דירות אל השוק בתמורה להלוואות מפתות, שאף מגלמות הנחות משמעותיות במחירי הדירות.
מבצעים אלה מאופיינים כידוע בדחייה משמעותית בתשלומים שהרוכשים מחויבים לשלם על הדירות שהם רוכשים, עד למועד אכלוס הדירות. בעקבות זאת, בשנה שעברה נרשמה ירידה משמעותית של כושר הספיגה (כלומר היכולת של הבנק לספוג ירידות מחירים ומכירות בפרויקטים, מבלי לסכן את האשראי שנתן ליזמים). עם זאת, בבנק ישראל סבורים כי עדיין מדובר בכושר ספיגה גבוה שאינו מסכן את הבנקים.
בבנק ישראל נכתב בנוגע לכך כי "הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב באופן הדוק אחר ההתפתחויות באשראי לענף, לבצע ניטור שוטף של הסיכונים המתפתחים בענף בהתאם לתחומי הפעילות השונים ולדרוש מהבנקים לבצע ניהול סיכונים מוקפד של האשראי בענף בהתאם לפרקטיקות מקובלות ונאותות. בין היתר העביר הפיקוח על הבנקים לבנקים הנחיות ייעודיות לניהול סיכונים מוקפד ולביצוע שימוש מבוקר במבצעי עידוד רכישת דירות הכוללים דחייה משמעותית בתשלומים, על־מנת לצמצם את הסיכון הגלום בעסקות אלה".
גידול בהיקפי המשכנתאות
לא רק בליווי הפיננסי מתקיים יחס הפוך בין מצב הענף לאשראי שמעניקים הבנקים, אלא גם בענף המשכנתאות. בפרק אחר בדקו אנשי הבנק מדוע בתקופה הנוכחית, שבה מספר העסקאות מצוי בשפל, היקפי המשכנתאות מצויים ברמה מאוד גבוהה.
כרגיל, מתקיימים פערי זמנים בין מועד חתימה על רכישת דירה לבין מועד לקיחת המשכנתא; וכרגיל, משכנתא שמאושרת היום קשורה לעסקה שבוצעה לפני חצי שנה. ואולם בעקבות המבצעים הפיננסיים של היזמים והתארכות משך הבנייה, גדל פער הזמן הממוצע ל-8 חודשים.
במחקר נמצא כי יש מקרים בהם משפרי דיור ומשקיעים שלא באמת נזקקים למשכנתאות בוחרים לקחת אותן, וגם זה ככל הנראה מתקשר למבצעים הפיננסיים, שכאמור מגלמים בתוכם הנחות משמעותיות במחיר הדירה. כלומר, גם עסקאות כאלה מגדילות את היקפי המשכנתאות.
עוד נמצא כי 46% מההלוואות מבוצעות במספר שלבים, ובמסגרתן השלמת משיכת כספי ההלוואה מתבצעת בתוך פחות משנה. ככלל, אפשר לומר שכ-80% מביצועי האשראי החודשיים הם ביצוע ראשון של הלוואה חדשה, ואף זה משליך על היקפי המשכנתאות.
בבנק ישראל לא מודאגים מהגדלת פערי הזמן בין החתימה על הרכישה לבין לקיחת המשכנתא, ואולם התארכות משך הזמן בין החתימה על עסקה במסגרת מבצע 20%-80% למשל לבין השלמתה, מגדילה את אי-הוודאות לגבי מחירי ההלוואות לדיור שישררו במועד השלמת העסקה ולגבי היכולת של הרוכשים לבהשלים את העסקה.
בבנק סבורים עוד כי "ככל שיתקרב מועד מסירת הדירות שנרכשו בהטבות מימון, ומשקי הבית יידרשו להשלים את מימון הדירות שנרכשו, אנו צפויים לראות המשך גידול באשראי למטרת מגורים".
