סבסוד נדיב מעידן ביידן, שעזר לאנשים שפיגרו בתשלומי המשכנתא להישאר בבתיהם, צומצם לאחרונה. זינוק בעיקולי בתים הוא סימן מוקדם להשלכות - מספר הבתים בארה"ב עם בקשות לעיקול עלה ב־28% במרץ בהשוואה לנתונים מלפני שנה, כך עולה מנתוני Attom. העיקולים עדיין מתחת לרמות של 2019, אך כנראה לא לזמן רב.
בעלי בתים שיש להם משכנתא של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) ונקלעים לקשיים כלכליים יכולים להגיש בקשה לסבסוד, המכונה "פיצוי חלקי" (Partial Claim), כדי לכסות על פיגורים במשכנתא שלהם. חלק מהלווים יכולים גם לקבל שינוי בתנאי ההלוואה (Loan Modification) כדי להפוך את התשלומים החודשיים שלהם נוחים יותר.
● 300 דולר לחפיסה: זו האובססיה החדשה של גברים בארה"ב
במהלך מגפת הקורונה, המחלקה לדיור ופיתוח עירוני (HUD) הסירה את המגבלות על מספר הפעמים שלווים יכולים להגיש תביעות לפיצוי חלקי כזה. ההגבלה היחידה הייתה שסך התביעות לא יעלה על 30% מהיתרה הבלתי־מסולקת של המשכנתה.
אנשים רבים שהשתמשו בתוכנית היו במצוקה אמיתית, אך אחרים ניצלו אותה לרעה. מארק מקדוני, שותף מנהל בחברת הייעוץ Assume Loans, מצא מקרים במסמכים זמינים לציבור של בעלי בתים שתבעו שוב ושוב לקבל את הפיצוי.
קונה אחד שרכש בית ב־430 אלף דולר בווברן, מסצ'וסטס, ב־2019, קיבל חמישה "פיצויים חלקיים" בסך כולל של 96 אלף דולר מאז 2021. בסופו של דבר יהיה צורך לפרוע את הפיגורים - הם מתווספים ליתרת המשכנתא בשעבוד משני שנפרע ברגע שההלוואה מגיעה לפירעון, עוברת מיחזור או כשהבית נמכר.
עם זאת, כיוון שהסכומים שקיבל אינם נושאים ריבית, בעל הבית קיבל למעשה הלוואה ללא ריבית של 96 אלף דולר לכל משך חיי המשכנתא.
בקשה לסיוע? מעכשיו רק בשנתיים
אירוע זה לא יכול להתרחש יותר לאחר שממשל טראמפ הידק את הכללים. מאז אוקטובר האחרון, לווים יכולים להגיש בקשה רק לפיצוי חלקי אחד או לשינוי הלוואה אחד בכל שנתיים. עליהם גם לשלם שלושה תשלומי משכנתא רצופים לפני שיהיו זכאים לעזרה ממשלתית להסדרת פיגורים. זאת כדי לוודא שהם מסוגלים לשלם את ההלוואה לטווח ארוך יותר. לווים שלא יעמדו ברף זה יתחילו להופיע בנתוני העיקולים.
האם גל מתקרב של מכירות כפויות הוא בשורה רעה למחירי הבתים בארה"ב? זה תלוי. ניכרת מצוקה גבוהה במשכנתאות FHA, שבהן רוכשים רבים בפעם הראשונה ואמריקאים בעלי הכנסה נמוכה מקבלים מימון לביתם. אך הלוואות מסוכנות יותר אלו מהוות רק כעשירית מכלל המשכנתאות הקיימות בארה"ב.
נכון למרץ, 11.6% מהלווים היו בפיגור, על פי ג'ון קומיסקי, מייסד Reverse Engineering Finance, שעוקב אחר הביצועים של שבעה מיליון מתוך שמונה מיליון הלוואות ה־FHA הקיימות המתועדות בנתוני ניירות הערך מגובי המשכנתאות של Ginnie Mae. המספר האמיתי גבוה יותר, שכן חלק מהמשכנתאות הבעייתיות ביותר מוצאות ממאגר הלוואות ה־MBS.
קומיסקי מאמין שעד מחצית מלווי ה־FHA שנמצאים בפיגור חמור עלולים להיכשל בביצוע שלושת תשלומי המשכנתא הרצופים הדרושים כדי להיות זכאים לעזרה תחת הכללים החדשים, וזאת בהתבסס על שיחות שקיים עם אנשי מקצוע בתחום. אם זה יקרה, הוא צופה שסביב 250 אלף איש יאבדו את בתיהם במהלך 12 עד 18 החודשים הקרובים, אם באמצעות מכירה מרצון, עיקול או מכירה במחיר נמוך.
"הסיפור כאן הוא שאנשים היו במצוקה במהלך חמש השנים האחרונות, אך מיתון ההפסדים מנע את מחזור הניקוי הטבעי", אומר קומיסקי. "יש לשחרר את השיטפון שמאחורי הסכר".
עליות המחירים יצילו חלק מהלווים
בהתאם למקום שבו קנו את ביתם, חלק מהלווים שנמצאים בפיגור חמור עשויים להיות בני מזל. באזורים של המדינה שבהם מחירי הבתים עדיין עולים, ייתכן שבעלים צברו מספיק "הון עצמי" שיאפשר להם למכור במחיר שיכסה את התחייבויותיהם.
על הבית בווברן שנרכש ב־430 אלף דולר קיימת כעת יתרת משכנתה של למעלה מ־500 אלף דולר, כולל הפיגורים. את הנכס ניתן יהיה כנראה למכור ב־625 אלף דולר לפי מקדוני מ־Assume Loans, שכן שוק הדיור המקומי לוהט.
אך נכס אחר במחוז לי בפלורידה, מראה כיצד עיקולים עלולים לגרור מטה את הערכים המקומיים באזורים שבהם שוק הדיור כבר חלש.
בית פרטי חדש שנרכש מהקבלן D.R. Horton תמורת 394 אלף דולר ב־2022 עוקל מוקדם יותר השנה לאחר שבעליו נקלע לקשיים. הוא מוצע כעת שוב בשוק תמורת 270 אלף דולר. אלה חדשות רעות לערכי הנכסים בשכונה. הבעלים של בית סמוך בגודל דומה שילמו 376 אלף דולר מוקדם יותר השנה, כך עולה מנתוני Zillow.
עיקולים הולכים להיות כואבים עבור האנשים שמאבדים את בתיהם, וייתכן שגם עבור שכניהם.
