בת ים. כעשר שנים כדי לממש את המלאי / צילום: Shutterstock
כך התהפכו היוצרות בשוק המגורים: מכירת דירות בערים שנחשבו עד לא מכבר ל"מבוקשות" הפכה למשימה מורכבת יותר מאשר בערים לא מבוקשות. בדיקת גלובס מעלה כי בעוד שבת ים, ירושלים, ת"א, רעננה וקריית אונו הן הערים שבהן יזמי הנדל"ן נתקלים בקושי הרב ביותר לשווק את מלאי הדירות החדשות שבידיהם - במקומות כמו אופקים ונתיבות, המשימה קלה בהרבה.
● החוק לסבסוד משכנתאות נפל - וזאת כנראה הסיבה האמיתית לכך
● מכירות בשפל: יגאל דמרי מפסיד על פרויקט בתל אביב, והוא ממש לא לבד
● גל תביעות בענף הבנייה מצד עובדים פלסטינים: "הפקרות מוחלטת"
85 אלף דירות מחכות
לאורך העשורים האחרונים התגבשה חלוקת המדינה לשני אזורי נדל"ן מובחנים, בהתאם לממדי הביקוש והיצע הדירות. "אזורי הביקוש" התרכזו בעיקר במחוזות תל אביב וירושלים, שבהם היצע הדירות היה נמוך מכדי להדביק את הביקושים ־ פער שתרם לזינוק המחירים באותם מוקדים. מנגד, "אזורי ההיצע" הציגו תמונה הפוכה. מדובר בעיקר באזורי פריפריה שבהם שווקו אינספור מכרזים של רמ"י - שכן קרקעות הפריפריה מצויות בכמעט 100% בבעלות המדינה, בעוד שבמרכז רוב הקרקעות הן פרטיות. כתוצאה מכך הוקמו באזורים אלה עשרות אלפי יחידות דיור, אך הביקוש נותר דל.
● גל תביעות בענף הבנייה מצד עובדים פלסטינים: "הפקרות מוחלטת"
● מכירות בשפל: יגאל דמרי מפסיד על פרויקט בתל אביב, והוא ממש לא לבד
המציאות הזו העמיקה לאורך השנים את פערי מחירי הדירות בין שני האזורים, עד שבעשור האחרון המצב השתנה. השינוי נבע משני מנועים מרכזיים: מן העבר האחד, תוכנית "מחיר למשתכן" אפשרה רכישת דירות בפריפריה במאות אלפי שקלים בודדים, ומשכה אליה רוכשים מהמרכז. מן העבר השני, פרויקטי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 הזניקו את היצע הדירות באזור תל אביב במאות אחוזים.
במקביל, הביקושים לדירות בערים הללו בירידה, או לפחות אינם עומדים בקצב הבנייה. בחלק מהערים, כפי שנראה בהמשך, היקפי הבנייה היו גבוהים במיוחד מלכתחילה, בעיקר מאחר שיזמי הנדל"ן העריכו כי מדובר ב"ערי העתיד". ואולם, במרבית המקרים הביקוש פשוט אינו תואם את ההיצע - משום שהרוכשים אינם מסוגלים לעמוד במחירי הדירות.
כל זה קורה במציאות מאקרו של עלייה עקבית בהיצע הדירות, שהגיע לממדי שיא. בסוף הרבעון הראשון של השנה נותר בישראל מלאי של יותר מ־85 אלף דירות חדשות לא מכורות. על פי הלמ"ס, בקצב המכירות הנוכחי, חיסול מלאי הדירות הזה ייארך כ־32 חודשים (שנתיים ושמונה חודשים).
ואולם, היצע הדירות והביקושים להן אינם מתפלגים שווה בשווה ברחבי המדינה. לפיכך, בדקנו בגלובס את הערים המובילות ביחס שבין מלאי הדירות החדשות לבין קצב המכירה החודשי שלהן בפועל. היחס משקף את מספר החודשים הנדרש כדי למצות את המלאי הקיים בכל עיר - ומצביע על המקומות שבהם היזמים "תקועים" עם הכי הרבה המלאי.
מפת המלאים נחשפת
התוצאות ממחישות את התהפכות היוצרות בין "אזורי הביקוש" ל"אזורי ההיצע". בבת ים, המצב משברי: בשנה האחרונה נרכשו בעיר כ־42 דירות חדשות בלבד בממוצע בחודש, בעוד שקיים היצע של כ־5,000 דירות חדשות לא מכורות.
מכאן יוצא שבהינתן קצב המכירות הנוכחי, יזמי הנדל"ן יזדקקו לכמעט עשר שנים כדי לממש את מלאי הדירות שברשותם. זאת, אלא אם יירשם בשוק מפנה שינבע מירידות מחירים משמעותיות, או לחילופין משיפור במצב הכלכלי וגידול בביקושים לדירות בעיר. כך או כך, נכון לעכשיו מצבם של היזמים הפועלים בבת ים חמור בהשוואה לכל מקום אחר בארץ.
ייתכן שחלק מהבעיה של בת ים נובע מכך שאין מדובר בעיר ביקוש "קלאסית". מדובר באחת הערים שסבלו בעבר מביקושים נמוכים באזור תל אביב, אך בתקופת הגאות הנדל"נית של תחילת העשור קודמה באגרסיביות על ידי פרנסיה והיזמים. הקידום התבסס ברובו על קו החוף. ואכן, במשך מספר שנים כיכבה בת ים בצמרת הבנייה והמכירות, אך לאחרונה המכירות נבלמו בעוד היקפי הבנייה נותרו גבוהים.
בירושלים, שהגיעה למקום השני, נרשם מלאי של כ־10.4 אלף דירות חדשות למכירה, בעוד שבתל אביב (במקום החמישי) המלאי עומד על כ־10.5 אלף דירות. ואולם, בעוד שהיקף ההיצע כמעט זהה - בביקוש נרשם פער: בתל אביב בוצעו בשנה האחרונה כ־223 עסקאות בממוצע בחודש, לעומת 148 בירושלים.
התוצאה: בירושלים יזדקקו היזמים לכ־70 חודשים (כמעט שש שנים) כדי לממש את מלאי הדירות, ואילו בתל אביב קצב המימוש יעמוד על כ־47 חודשים (כארבע שנים). המציאות בירושלים מורכבת אף יותר, מאחר שחלק מהעסקאות בעיר בשנה האחרונה בוצעו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה"; המשמעות היא שקצב המכירות בשוק החופשי בלבד איטי וממושך בהרבה מהממוצע המשוקלל.
בין שתי הערים הגדולות, מתברגות בדירוג שתי ערים קטנות יותר מהמרכז. ברמת השרון נרשם היצע של כ־1,580 דירות חדשות לא מכורות - רובן כתוצאה מפרויקטי פינוי־בינוי במזרח העיר. מול היצע זה, מבוצעות בעיר כ־26 עסקאות בחודש. בתנאי השוק ומאחר שמחירי הדירות בה הם מהגבוהים בארץ, יזמי הנדל"ן יזדקקו ל־57 חודשים (קצת יותר מארבע שנים וחצי) כדי לממש את המלאי.
תמונה דומה עולה בקריית אונו, המציעה כ־1,100 דירות חדשות למכירה, מול קצב מכירות של כ־23 דירות בחודש בלבד - ארבע שנים של חודשי היצע. בדרום, לעומת זאת, מצאנו נתונים מאוזנים יותר: באשקלון יעמדו חודשי היצע על כ־28 חודשים, ובבאר שבע על כ־26 חודשים.