מכירות בשפל: יגאל דמרי מפסיד על פרויקט בתל אביב, והוא ממש לא לבד

בסוף השבוע דיווחה הלמ"ס כי מחירי הדירות חזרו לעלות - אחרי חודשיים של ירידות. מדובר בעלייה של 0.3% במדד הכללי, ובעלייה של 0.4% במחירי הדירות החדשות. מי שהוביל את המגמה היה מחוז תל אביב, שהציג זינוק של 1.2% בתוך חודש בלבד. אבל בשטח, הקבלנים מתמודדים עם קצב מכירות איטי מאוד, עלויות מימון גבוהות ותחרות קשה שמאלצת אותם לשחוק עוד ועוד את הרווחיות הצפויה. לפי הנתונים, יש כרגע בצנרת 85,310 דירות חדשות שאינן מכורות - "היצע ל־32 חודשי מכירות".

ורק בשבוע שעבר סיפר יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל יזמית המגורים י.ח דמרי, כי גם לחברה שלו "יש פרויקטים שאינם כלכליים". דמרי, שדיבר בוועידת מרכז הנדל"ן שהתקיימה באילת, הודה: "יש לי כמה בתל אביב שעומדים על אפס, ואפילו במינוס. היום לא הייתי לוקח אותם. הרווחיות כמעט ואינה קיימת".

● מגמות סותרות: עלייה במכירות דירות יד שנייה - וצניחה במכירות דירות חדשות
● הגרלות "דירה בהנחה" מתחדשות: מי זכאי להשתתף ומתי הן יוצאות לדרך

המציאות העגומה הזו אינה מאפיינת רק את י.ח דמרי, ולא רק את תל אביב. בדיקה בדוחות השנתיים של חברות הנדל"ן הציבוריות מציגה לא מעט חברות המתמודדות עם רווחים נמוכים מאוד, וחלקן - כולל דמרי עצמה, כפי שציין בעל החברה - אף מציגות הפסדים בפרויקטים מסוימים. לכך מצטרפת גם תחושת השוק, ולפיה יותר ויותר חברות מתקשות כיום לשמור על רווחיות מינימלית.

יותר ממיליון שקל הפסד בפרויקט

שורת הרווח שמציגות החברות ברמת הפרויקט הבודד נוגעת לרווח הגולמי - קרי, רווח "ראשוני" לפני ניכוי עלויות מכירה, שיווק, הוצאות הנהלה וכלליות ועוד. כלומר, בדרך לרווח הנקי נדרש ניכוי של הוצאות לא מבוטלות נוספות. הנתונים אמנם מציגים את סיכום 2025, אך מאז המצב בשוק לא השתפר (ואף ייתכן שהורע, בעקבות מבצע "שאגת הארי" שהתנהל במהלך הרבעון הראשון). בנוסף, ברוב המקרים הפרויקטים שבהם הרווחיות נמוכה הם בודדים יחסית מתוך צבר גדול; ועדיין, שכיחות כזו של פרויקטים ברווחיות נמוכה או אפסית לא נראתה כאן, כנראה, כבר זמן רב.

נתחיל עם י.ח דמרי, שבעל השליטה בה הציף את הבעיה באופן פומבי: לחברה פרויקט תמ"א 38 ברחוב אנטיגונוס בתל אביב, שבו היא נמצאת בהפסד גולמי של 3% - כ־1.8 מיליון שקל. מדובר בפרויקט שיצא לדרך כבר ב־2022 ואמור להסתיים במהלך השנה הנוכחית. יש בו 27 דירות, מהן 10 שדמרי יכולה למכור - אך רק שתיים מהן נמכרו עד סוף 2025.

לחברת אב־גד פרויקט תמ"א 38 ברחוב שמואל שרירא בראשון לציון, בו היא מציגה הפסד גולמי של 2%, המתורגם בכסף לכ־1.12 מיליון שקל. זהו פרויקט שסיומו צפוי בימים אלו. החברה מציינת כי "הקיטון ברווח הגולמי ובעודפים בהשוואה לדוח השנתי ל־2024 נובע מעלייה באומדן תקציב הביצוע". עוד היא מציינת, כי חל עיכוב במסירת חלק מיחידות הדיור, וכי "אין ביכולתינו להעריך באופן מלא את גובה הפיצוי לרוכשי הדירות, אם יהיו זכאים לפיצוי".

לחברת פרופדו יש פרויקט תמ"א 38 ברחוב הרב חבה ברמת גן, שבו נרשם הפסד גולמי של 1% - המתורגם לכ-395 אלף שקל. מדובר בפרויקט הכולל 24 דירות, מהן 16 למכירה, שכולן כבר נמכרו. הצפי להשלמתו הוא ברבעון השני של השנה הנוכחית. לחברה פרויקט תמ"א 38 נוסף ברחוב פינלס בתל אביב, שבו הרווח הגולמי עומד על 4% בלבד - נתון שכמעט אינו משאיר רווח. נציין כי רווח יזמי מניח את הדעת בתחום המגורים נע בדרך כלל סביב 15%.

לחברת עמרם אברהם יש פרויקט באשדוד, AQUA PARK, אותו היא מגדירה כ"מהותי מאוד". זהו פרויקט מגורים הכולל 359 דירות, מתוכן 287 למכירה בסבסוד ממשלתי. הרווח הגולמי בפרויקט עומד על 7%, וסיום בנייתו מתוכנן למרץ 2028. נציין כי מדובר בחלק אחד מתוך ארבעה בפרויקט AQUA PARK כולו, וכי בשלושת חלקיו האחרים מציגה החברה רווח גולמי של 17%-19%.

לחברת רייק אספן פרויקט בשם Shir Tower בשכונת קריית מנחם בנתיבות, הכולל שלושה בנייני מגורים ובהם 167 דירות, מתוכן 48 למכירה בסבסוד ממשלתי. בפרויקט זה שיעור הרווח הגולמי עמד בשנת 2023 על 12.75%, וב־2025 נחתך ל-5.28% בלבד. ייתכן שהסיבה לכך היא, בין היתר, החלפת קבלן מבצע; בחברה מציינים כי אומדן הרווח הגולמי נקבע בהתאם לדוח שמאי אשר לא כלל, בין השאר, תשלום לרשות מקרקעי ישראל בגין דמי היתר ועלויות מימון שהוונו למלאי עד מועד תחילת עבודות הביצוע. הפרויקט אמור להסתיים במהלך הרבעון השני של השנה, ונותרו בו שבע דירות למכירה.

לחברת אפריקה מגורים פרויקט במגרש 32 שבשכונת "סביון ואירוס" בנס ציונה, המציג רווח גולמי של 5% בסוף 2025, ובנייתו צפויה להסתיים במהלך 2026. פרויקט אחר של החברה במגרשים 30 ו-31 באותה שכונה הציג במהלך 2025 הפסד גולמי של 14%, אך בסיכומו הכולל הוא עומד גם כן על רווח גולמי של 5%. בסך הכל ייבנו בשכונה 216 דירות בשישה בניינים, מהן 162 למכירה בסבסוד ממשלתי.

לחברת שיכון ובינוי פרויקט באור יהודה; בשניים מהמתחמים שבו (בכל אחד מהם 194 דירות) היא מציגה רווח גולמי של 7%. תחילת הבנייה בשני המתחמים הייתה בפברואר 2025, והסיום המשוער הוא באוגוסט 2028.

ריבית, מלחמה ועלויות בנייה

בדוחותיהן הכספיים מספקות החברות את ההסברים המוכרים לפגיעה ברווחיות מאז פרוץ המלחמה. בחברת י.ח דמרי מציינים כי ההשפעה מתבטאת בעיקר ב"עליית מחירי חומרי הגלם וכן בעלות וזמינות כוח האדם - נושא המשפיע על מועדי השלמת הפרויקטים ושיעורי הרווחיות".

בחברת עמרם אברהם מתמקדים דווקא בזווית המימונית והרגולטורית של הרוכשים, ומסבירים כי צעדים כמו התייקרות הריבית והגבלת שיעורי המימון וההחזר החודשי של המשכנתאות "מובילים לירידה בביקוש הדירות, ומשפיעים לרעה על הכנסות ורווחיות הקבוצה".

לאלו צריך להוסיף כמובן את העובדה שהריבית במשק עודנה גבוהה יחסית, על אף הירידה המסוימת שנרשמה לאחרונה, ואת מדד תשומות הבנייה שממשיך לעלות ומבטא במספרים את אזהרות הקבלנים מהתייקרות עלויות הבנייה: באפריל עלה המדד ב־1.1% - שיעור העלייה החודשי הגבוה ביותר של מדד זה מאז אפריל 2025. ב־12 החודשים האחרונים עלה המדד ב־3%, ומתחילת השנה ב־1.6%.

"נמצאים במציאות חדשה"

מי שעֵדה למציאות הזו בשטח היא עו"ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות', המייצגת דיירים ובעלי דירות בפרויקטי תמ"א. לדבריה, "היום היזמים הגדולים מתעדפים פרויקטים ומשהים את ההתקדמות באלו שאין בהם מספיק רווח. הם מחכים שיגיעו ימים טובים יותר. הרבה מאוד יזמים אומרים בתקופה הזאת לדיירים: 'מה שחשבנו לא מה שקורה בפועל, הרווחיות נמוכה ולא משתלמת לנו'. זה קורה בגלל הרעה בתנאי המימון, בגלל מחסור בכוח אדם ובשל עלייה בהוצאות. הפרויקט פשוט לא מתכנס מבחינה כלכלית".

לדברי שקד, "ליזמים כבר אין רווחים של 18% או 20%. 15% רווח זה מצב מעולה, וכיום מוציאים לפועל פרויקטים גם ב־12%-13% רווח. מנגנונים של שיתוף בעלי הדירות ברווחים כמעט ולא קיימים. אנו נמצאים במציאות חדשה. בפרויקטים רבים נאלצנו להחליף יזם כי הפרויקט לא התקדם. ישנם לא מעט מקרים שבהם יזמים לוקחים על עצמם פרויקטים, גם אם הם לא בטוח ייצאו לפועל, רק כדי להציג צבר פרויקטים גדול לקראת הנפקה - תופעה שהפכה שכיחה מאוד בענף לאחרונה".