דורון אביב ודפנה הרלב / צילום: סיון פרג'
חמש שנים אחרי שביטלה את הנפקתה, קבוצת אביב נדל"ן, שבשליטת האחים דורון אביב ודפנה הרלב, שוב בדרך לבורסה בת"א. החברה מקדמת בימים אלו גיוס משולב של חוב והון לפי שווי מוערך של 1.5 מיליארד שקל (לפני הכסף).
● התשקיף מגלה: כך הפכו שני שותפים חברת מאפים ותיקה לאימפריה
● חברה ציבורית ראשונה מוציאה קווי ייצור מישראל בגלל הדולר
על פי ההערכות, במסגרת המהלך, אותו מובילה חברת החיתום אוריון, צפויה חברת הנדל"ן הוותיקה לגייס 200 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח, כשבמקביל היא מקדמת גם גיוס של כ־300 מיליון שקל בהנפקת מניות ראשונית (IPO), שיוזרמו לקופת החברה. בשלב זה, מנהלי החברה לא החליטו האם גיוס החוב ייעשה במקביל או בשלבים, אך הדבר עתיד להיקבע בזמן הקרוב, בתום ההצגה לגופים המוסדיים ("רוד שואו") שהחלה בראשית השבוע.
אם יושלם המהלך, צפויים האחים אביב־הרלב לרשום אקזיט גדול שלישי בעסקיהם. בשנת 2007 מכרו האחים את השליטה בחברה הבת, חברת הנדל"ן הציבורית אוסיף, לאיש העסקים ארקדי גאידמק שבאותה תקופה קנה כמעט מכל הבא ליד, בתמורה ל־600 מיליון שקל. עסקה זו שיקפה לחברה שווי של כ־1 מיליארד שקל (כמעט כפול ממחיר השוק).
כעבור שנה וחצי בלבד נמכרו המניות שוב, הפעם על ידי בנק מזרחי טפחות ־ אשר לו שועבדו מניות גאידמק שנקלע לחובות, לידי חברת הנדל"ן ישרס של שלמה איזנברג ב־135 מיליון שקל בלבד - כחמישית מהסכום שקיבלו האחים.
בשנים 2022-2024 רשמו האחים אביב־הרלב אקזיט נוסף כשקבוצת אביב מכרה בשתי פעימות את החברה הבת, אביב ייזום, שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, לידי ענקית הקניונים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר, לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל. המכירה הניבה בסך הכול רווח לפני מס של 660 מיליון שקל.
עוד קודם לכן, בשנת 2021, בעיצומו של גל ההנפקות הקודם בבורסה המקומית, ניסו האחים להנפיק את מניות החברה בבעלותם באמצעות גיוס שהוערך בכ־300 מיליון שקל, לפי שווי חברה התחלתי של כ־1.2 מיליארד שקל "לפני הכסף". אלא שכעבור מספר ימים הם החליטו לסגת מהמהלך, לאחר שהגופים המוסדיים הסכימו לקחת חלק בהנפקה לפי שווי חברה של כ־850 מיליון שקל לכל היותר.
כעת, עשויה קבוצת אביב להשלים הנפקה בשווי גבוה אף יותר. לאחריה, שני האחים צפויים להמשיך ולהחזיק בשליטה (80%) עם מניות החברה בשווי מוערך של כ־1.4 מיליארד שקל.
מגדל רוטשילד 22 מגיע לבורסה
קבוצת אביב נדל"ן היא חברה ותיקה שנוסדה בשנת 1963, על־ידי הקבלן והיזם משה אביב ז"ל, אביהם של צמד האחים. לאורך השנים הקימה שורה ארוכה של מבנים מוכרים בנוף העירוני בגוש דן, בהם מגדל משה אביב ברמת גן ומגדל ספיר במתחם הבורסה בעיר. כמו כן, החברה הקימה שורה של מבנים ציבוריים דוגמת בית החולים אסותא; כיכר דיזינגוף; האיצטדיון הלאומי בר"ג; גשר יצחק שדה; מאיץ החלקיקים במכון ויצמן; ומתקן ההתפלה בפלמחים.
כיום, לחברה שלושה תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב ומגורים להשכרה, כמו גם פעילות קטנה בארה"ב באמצעות החזקה בשתי קרנות חוב לפרויקטים בתחום הנדל"ן.
בתחום הנדל"ן היזמי מחזיקה החברה בשני פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים של ייזום. הראשון, פרויקט להקמת מגדל בן 18 קומות ברחוב הרברט סמואל בת"א, הכולל כ־50 יחידות דיור לצד כ־120 יחידות מלונאיות ושטחי מסחר. השני, פרויקט "פארק אביב - רמת אפעל החדשה", צפוי לכלול כ־722 יח"ד לצד מעל 4,700 מ"ר שטחי מסחר.
בעת האחרונה סיימה החברה את הקמתו של פרויקט "ויסוצקי 6" בת"א, בו נבנו 2 בנייני מגורים בני 15 קומות הכוללים 173 יח"ד, בשכונת שיכון צמרת בת"א. כל יחידות הדיור בו נמכרו ואוכלסו, למעט דירה אחת.
בנוסף, לפני מספר חודשים זכתה החברה במכרזים של רמ"י למספר מתחמים בשכונת צמרת (סירקין) פ"ת ושכונת קריית מסלול בהרצליה (במסגרת תוכנית דירה להשכיר), שבשטחם היא צפויה להקים פרויקטים נוספים. להערכת החברה, אומדן ההשקעה הכולל בפרויקטים צפוי לעמוד על כ־885 מיליון שקל.
בתחום הנדל"ן המניב עיקר פעילות החברה היא באמצעות מגדל רוטשילד 22 בת"א, בו היא מחזיקה כ־42.5%. שווי המגדל, בן 29 קומות, המאוכלס בתפוסה מלאה, מוערך בדוחות החברה בכ־669 מיליון שקל. שני השוכרים המרכזיים במגדל הם רשת המלונות פתאל, המפעילה בו את בית המלון רוטשילד 22, וענקית הטכנולוגיה מטא שמשרדיה פרוסים על פני הקומות 21-24.
הכנסות החברה מהמגדל עמדו אשתקד על כ־45 מיליון שקל, גידול קל של כ־3% ביחס לנתון בשנת 2024. ה־NOI (הכנסה תפעולית נטו) שהניב הפרויקט בשנה שעברה היה כ־40 מיליון שקל.
לבסוף, לחברה פעילות גם בתחום המגורים להשכרה, במסגרתו היא זכתה במכרז לבניית פרויקט להשכרה לטווח ארוך ברמת השרון, "אבי שלי", הכולל 281 יח"ד ומאוכלס כמעט במלואו. שווי הנכס בספרי אביב מוערך בכ־706 מיליון שקל, והוא מניב לה הכנסות שנתיות של כ־25.6 מיליון שקל.
המשך מיקוד בגוש דן ואזורי ביקוש נוספים
לקראת ההנפקה אישרה קבוצת אביב תוכנית אסטרטגית, שבמסגרתה תמשיך למקד את פעילותה באזורי ביקוש, בדגש על גוש דן. כמו כן, מודגשת כוונת ההנהלה "לשמור על רמת מינוף סבירה וגמישות פיננסית גבוהה, אשר יאפשרו לחברה להתמודד עם תנאי שוק משתנים". בנוסף, החברה בוחנת כניסה לתחומי פעילות משלימים, ובפרט לתחום האנרגיה המתחדשת, באמצעות התקנת מתקנים לייצור חשמל מאנרגיה סולארית על גבי נכסיה.
בהתאם, תמורת ההנפקה צפויה לשמש את החברה למימון פעילותה העסקית. בין היתר לתרום לחיזוק מבנה ההון והגדלת יתרות הנזילות של החברה, באופן שיאפשר הון זמין לצורך ניצול הזדמנויות עסקיות והשתתפות במכרזי רמ"י. כמו גם כדי לתמוך בהעמדת ההון העצמי הנדרש לצורך התקשרותה בהסכמי ליווי פיננסי.
את שנת 2025 סיימה קבוצת אביב עם הכנסות של כ־96 מיליון שקל, קיטון של כ־44% ביחס ל־2024, שמקורו בעיקר בכך שלקראת סוף אותה שנה הסתיימה הקמת פרויקט ויסוצקי בת"א. בשורה התחתונה הציגה חברת הנדל"ן מעבר לרווח נקי של כ־39 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ־90 מיליון שקל בשנת 2024, שנבע מהוצאות מס גבוהות שהיו כרוכות במכירת הפעילות למליסרון. עלות שכרם של צמד בעלי השליטה - דורון אביב (המשמש כיו"ר) ודפנה הרלב (המנכ"לית), עמדה על כ־3.8 מיליון שקל כל אחד עבור 90% משרה.
נכון לסוף 2025 היה לחברה תזרים מזומנים חיובי של 34 מיליון שקל מפעילות שוטפת, והון עצמי של כ־798 מיליון שקל - כמחצית מהשווי המבוקש בהנפקה.