רחוב בר כוכבא בתל אביב / צילום: רפי דלויה
העסקה: העסקה המנותחת מורכבת משלוש עסקאות שונות, שבמסגרתן נמכרו שלושה צמודי קרקע ישנים על שטח קרקע כולל של 407 מ"ר, ברחוב בר כוכבא בתל אביב תמורת 24.5 מיליון שקל.
צמודי הקרקע כוללים בית דו־משפחתי ויחידה שלישית נפרדת.
היחידות ישנות מאוד ומיועדות להריסה, וכל אחת מהן בשטח של 60 מ"ר. בעליה של יחידה אחת היה איש עסקים, ואילו הבעלים של שתי יחידות הדיור האחרות היו כ־10 יורשים. הרוכשת, חברה יזמית, תיזום במגרש פרויקט חדש. העסקה בוצעה על ידי חיים קפוסטין מסוכנות התיווך dreamtown.
● "השוק תקוע": הדירה שנמכרה אחרי 9 חודשים על המדף
● הסיוע הפדרלי לדיור בארה"ב הגיע לסיומו. עיקולי בתים יבואו בעקבותיו
לפני מספר שנים הועלתה אפשרות לבצע במקום עסקת קומבינציה, אך חילוקי דעות שנתגלעו בין בעלי הקרקע לא אפשרו לקדם את העסקה.
הפעם, כשהמגרש הוצע למכירה לצד שלישי, הבעלים הביעו נכונות רבה יותר לשבת למשא ומתן. "המשא ומתן ארך מספר חודשים", מספר קפוסטין.
הסביבה: רחוב בר כוכבא נמצא ברובע 5 בתל אביב. הוא חוצה את רחוב בוגרשוב, נפגש עם רחוב דיזנגוף, לא רחוק מדיזנגוף סנטר ומשם ממשיך עד לזמנהוף. העסקה בוצעה בחלקו הדרומי של הרחוב, בסמוך למפגש עם רחוב טרומפלדור.
מבחינת הבינוי, האזור מאופיין בבנייה של מבנים בני 3־4 קומות שהוקמו בשנות ה־50 עד ה־70.
רוב הפרויקטים של תמ"א 38 שבוצעו בסביבה הם תמ"א 38/1 המקורית של חיזוק ובנייה על הגג. להערכתנו הדבר נובע משטחי המגרשים, שנעים ברובם סביב ה־400 מ"ר. זה מזכיר את המצב ברובע 3, שאף הוא מאופיין בחלקות קטנות, שמקשות על ביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש.
בסביבה לא מבוצעות הרבה עסקאות. מחירי הדירות הישנות בסביבה נעים סביב ה־55 אלף שקל למ"ר בממוצע והחדשות - בסביבות ה־58 אלף שקל למ"ר.
על פי תוכנית רובעים 5 ו־6 (תא/4320) שמצויה כיום בסטטוס של הפקדה, המגרש משוייך ל"לב העיר" וככל הנראה עקרונות התוכנית הקיימת, שמאפשרת בנייה של 5 קומות בלבד - יישארו.
ניתוח: שאלת המפתח היא זכויות הבנייה שיחולו על המגרש. עניין זה יוכל להיפתר רק בעיריית תל אביב, ששם קיימת רגישות רבה לעניין, במיוחד באזורים כה צפופים. לפיכך, ניתן בשלב זה רק להעריך. הפרויקטים של תמ"א 38/1 שהוקמו בסביבה כוללים חמש קומות, מעל לקומת קרקע, ועוד קומה שישית חלקית ו־9־11 יחידות דיור. זכויות דומות מצויות גם בתוכנית הישנה משנות ה־90 שחלה על המקום כיום.
יתכן שהחברה היזמית תוכל להגדיל מעט את זכויות הבנייה, מכיוון שהבניין שיוקם במקום המבנים הישנים יהיה חדש לגמרי, בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38/1, אך להערכתנו ממדי המגרש לא יאפשרו הרבה יותר.
בהנחה שיוקמו במקום 10 יחידות דיור, כלל השטחים העיקריים לבנייה במגרש ינועו בסביבות ה־1,000 מ"ר. לפיכך, המחיר ששילמה החברה היזמית מגיע לסביבות 24.5 אלף שקל למ"ר מבונה.
על פניו, ובהתייחס למחיר של 58 אלף שקל למ"ר על דירה חדשה המחיר נראה טוב, אך יש לקחת בחשבון התמשכות של הליך התכנון למספר שנים, וסיכוי לא מבוטל שעלויות הבנייה יוסיפו לעלות. כל זה במצב שבו השוק חלש, יש בו עודפי היצע וסביר שהמחירים ירדו. לאור אי־הוודאות שבה שרוי היזם, המחיר נראה סביר.
דבר המתווך: "המחיר טוב לשוק של היום, אבל הבעיה הגדולה היא שהשוק במצב מאוד לא ברור", אומר קפוסטין. "המוכרים החזיקו בדוח שמאי מ־2022 שהעריך את שווי הקרקע ב־40 מיליון שקל, אבל הימים היו אחרים לגמרי והדוח כבר לא רלוונטי. יתרונו הגדול של הרוכש הוא שיש לו סבלנות, הוא אינו ממונף באשראי בנקאי והוא יכול להמתין לימים טובים יותר".