משרדי הייטק
גל הפיטורים בענף ההייטק מכה גם בשוק הנדל"ן המניב, שכן צמצום כוח האדם בהיקף של מאות ואף אלפי עובדים עלול להוביל לפינוי שטחים נרחבים - במהירות. מגמה זו מתרחשת במקביל לעלייה מתמשכת בהיצע שטחי המשרדים באזור המרכז ומחוצה לו, הנובעת בחלקה מתיאבון הרשויות המקומיות להקמת נכסים מניבי ארנונה.
● היזמים שצמאים למזומן: גל חדש ובעייתי של חברות נדל"ן מגיע לתל אביב
● "פגם משמעותי של חוסר תום-לב": פסק הדין שכל מתווך חייב להכיר
רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן אביסון יאנג ישראל, מעריך כי "גל הפיטורים שראינו בשבועות האחרונים אינו סוף פסוק", וכי מהלכי התייעלות נוספים צפויים להשפיע ישירות על השוק. עמוסי מסביר כי בחישוב של כ־12 מ"ר לעובד, פיטורים בהיקף של אלף עובדים בחברות גדולות "משמעותם שחרור עשרות אלפי מ"ר חזרה לשוק".
האתגר המרכזי של הענף טמון בעודפי ההיצע הקיימים. "כבר היום אנחנו עדים ללא מעט בנייני משרדים חדשים שעומדים ריקים או חצי ריקים, אם זה בבני ברק (BBC), אור יהודה (פארק נעימי) ואפילו בתל אביב. בנוסף - בחמש שנים הקרובות צפויים להתווסף לשוק עוד כ־600-700 אלף מ"ר משרדים", אומר עמוסי.
רק 76% תפוסה בחולון
בתוך כך, נתוני חברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל מצביעים על פערים חדים בין אחוזי התפוסה באזורי הליבה של תל אביב לבין מעגלי התעסוקה שמחוצה לה. בעוד שבצירים המרכזיים של תל אביב נשמרים שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, הקרובים ל־100%, ככל שמתרחקים מהעיר ניכרת ירידה בשיעור האכלוס.
כך למשל, באזור קריית אריה בפתח תקווה עומדים שיעורי התפוסה על כ־88%, בבני ברק על כ־85%, ובאזור התעשייה החדש של ראשון לציון על כ־84%. במתחם ה־1000 בראשון לציון שיעור התפוסה עומד על כ־77%, בעוד בחולון הוא צונח ל־76% בלבד.
מנתוני הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב עולה תמונה דומה. במגדל 'מילניה' של פרשקובסקי ומגדל במתחם האלף בראשון לציון מערב, ממש בסמוך לתחנת משה דיין של רכבת ישראל ועל נתיבי איילון, שיעור התפוסה עמד על 52% בלבד נכון לרבעון הראשון של 2026. במגדל קמפוס חולון של חברת אמות, עמד אחוז התפוסה על 55% נכון לסוף 2025.
מגדל THE PARK של חברות אלייד ואמות, בגבול בני ברק ותל אביב, עדיין מתקשה למצוא שוכרים. בדוחות החברה קיים אזכור לשטחי המסחר שהושכרו מתחת למגדל, ללא התייחסות לחוזי שכירות במשרדים. לא רחוק משם, מגדל BBC סנטרל בבני ברק, על צומת הרחובות בן גוריון־ז'בוטינסקי, מתקשה גם הוא לאכלס את כל הבניין.
באמות ציינו כי שיעורי התפוסה במשרדים ברבעון הראשון עמדו על 84.3%, ירידה מ־86.7% ב־2025. באמות כותבים כי מגמת "Quality to Flight" בשוק הנדל"ן המניב, כלומר הביקוש הגובר לבניינים חדישים ואיכותיים באזורי פריים, תימשך להערכתם. "השטחים החדשים בשווקי הליבה ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה, ואילו בשווקים משניים כמו פתח תקווה, בני ברק, חולון עדיין יהא קושי מסוים להשכיר נכסים 'ולהדביק' את דמי השכירות לקצב האינפלציה", כתבו באמות.
בדוחות של חברת ריט 1 צוין כי ב־2025 שיעורי התפוסה במשרדים במרכז הארץ, בנטרול תל אביב, עמדו על 70.6% בלבד. ירידה חדה מ-87.2% ב־2024.
בהכשרת היישוב ציינו בדוחות השנתיים כי "תחום המשרדים התאפיין ביציבות יחסית בשיעורי התפוסה, אך מצד שני, בשונות גדולה בין מחירי השכירות באזורי הביקוש, כמו במרכז תל אביב שנהנים מביקוש של תחום ההייטק, לבין רמות המחירים בפריפריה, שם ישנה ירידה בדמי השכירות בגלל עודפי היצע גדולים יחסית".
צחי אגסי, בעלים של '770 משרדים בתל אביב', מציין את הפער הגדול במחירים בין תל אביב לסובבות אותה בעקבות פערי הביקוש. מחירי השכירות במגדלים חדשים בתל אביב נעים בין 120-170 שקל למ"ר, בגבעתיים הטווח עומד על 110-145 שקל למ"ר, בבני ברק על כ־75-105 שקל למ"ר, ובפתח תקווה על כ־75-95 שקל למ"ר. בראשון לציון המחירים נעים סביב 70-90 שקל למ"ר, ואילו בחולון הם עומדים על כ־65-85 שקל למ"ר.
שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת שירותי הנדל"ן קוליירס ישראל, מעריכה כי ככל שיתקדמו עבודות הרכבת הקלה והנגישות לערים שמחוץ לתל אביב תשתפר, "גם הביקושים יעלו". לדבריה, זה קרה כבר בתל אביב עצמה: "ראינו את התהליך קורה בציר חסן עראפה (יצחק שדה) וגם בבורסה ברמת גן. ככל שההיצע באזורי הביקוש הצטמצם, הייתה זליגה לאזורים הסמוכים, שבעבר פחות נחשבו למבוקשים".
העודפים יגיעו לת"א?
השאלה המסקרנת היא כיצד ישפיעו גל הפיטורים, הצורך של החברות בהתייעלות ומעבר הכוח למעסיקים על הביקוש והמחירים גם בתל אביב. כך למשל, מנתוני התשקיף שפרסמה חברת תדהר לקראת הנפקתה עלה כי במגדלי Beyond, הממוקמים על קו התפר בין תל אביב לגבעתיים, נחתמו עד כה חוזי שכירות ל־48% בלבד משטחי המסחר והתעסוקה, וזאת אף שהאכלוס צפוי בסוף השנה הקרובה.
גם במגדל TOHA 2, המוקם על ידי אמות וגב־ים בכניסה לתל אביב וצפוי להתאכלס ברבעון האחרון של השנה, שיעורי האכלוס עומדים על כ־43%. מאז ההסכם עם גוגל, לפיו תשכור החברה כ-60 אלף מ"ר (כ-20 קומות), לא דווח על עסקאות שכירות נוספות. עם מעבר גוגל, החברה תפנה את משרדיה במגדל אלקטרה שביגאל אלון, וזהות המחליפים שייכנסו למקומה טרם ידועה. במקביל, מגדל צ'ק פוינט ברחוב הסוללים צפוי להתפנות בשנים הקרובות, לאחר שהחברה רכשה אשתקד קרקע בשטח של כ־13.5 דונם ברחוב קרמניצקי בביצרון, המיועדת להקמת שני מגדלים חדשים עבורה.
במקביל, גל הפיטורים לא פוסח על תל אביב: סנטינל וואן ורפיד, השוכרות קומות שלמות במגדלי עזריאלי, הודיעו לאחרונה על פיטורים נרחבים. מטא, שגם היא הודיעה על פיטורים, שוכרת כ־20 קומות בפרויקט לנדמרק של מליסרון ואפי נכסים, אולם בפועל מאכלסת כ־13 קומות בלבד, כאשר יתרת השטח מאוכלסת על ידי שוכרי משנה.
"יש רשימת המתנה"
גורמים בשוק המשרדים מעריכים כי תל אביב תמשיך להוות מוקד משיכה לחברות הייטק ושחקנים נוספים, מגמה שעשויה להעמיק את הפערים בינה לבין ערים אחרות. "יש לנו כרגע עשרות לקוחות שנמצאים ברשימת המתנה למשרדים בתל אביב", מסביר אגסי. לדבריו, "רשימת ההמתנה גדולה משמעותית מההיצע שעומד לרשותנו, וזאת פשוט משום שאין משרדים פנויים". הוא מוסיף כי "גם אם גל הפיטורים בהייטק יימשך, בישראל פועלים כיום מעל 9,000 סטארט־אפים ומאות קרנות הון סיכון, שרוצים להתמקם בלב תל אביב".
במקביל, יש מי שתולה תקוות בחברות הביטחוניות, שנהנות מפריחה בביקושים וממשיכות להגדיל את שטחי המשרדים שלהן. בסוף השבוע דווח כי אלביט תשכור בניין שלם השייך לויתניה בפארק המדע בנס ציונה, לתקופה של 24 שנים ו־11 חודשים. גם רפאל דיווחה בשנה האחרונה על עסקאות נדל"ן בהיקף מצטבר של למעלה ממיליארד שקל, הכוללות רכישת מבנה תעשייתי בעכו, רכישת שש וחצי קומות במגדל קוסמופוליטן בתל אביב, הקמת מרכז פיתוח חדש בחדרה (במגדלי יוניטוורס במתחם מול החוף וילג'), וכן שכירת שמונה קומות בפארק המדע וההייטק בחיפה.