"פגם משמעותי של חוסר תום-לב": פסק הדין שכל מתווך חייב להכיר

פסק דין חדש של בית משפט השלום בתל אביב עושה סדר בשוק התיווך. השופט עדי הדר קבע כי מתווך שלא עובד לפי הכללים הדווקניים יאבד את התמורה המלאה.

פסק הדין מוסיף בהירות לתקנות המתווכים שנכנסו לתוקף רק לאחרונה, באופן שהטיל יותר אחריות על המתווך. במסגרת התקנות, המתווכים נדרשים לשורה של חובות על-מנת לקבל שכר-טרחה, בהן שליחת שאלות למוכרים על הנכס, איסור לפרסם נכס ללא הרשאת הבעלים ועוד.

● התרגיל שנכשל: עקף את המתווך דרך אשתו - וישלם דמי תיווך כפולים
● נתן שירות למוכרים וגם לקונים. האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

במקרה המדובר הועמדה למכירה דירה בצפון תל אביב, ששוויה הוערך בלמעלה מ-4 מיליון שקל. הדירה הוחזקה במשותף על-ידי שתי אחיות, שחתמו על הסכם בלעדיות לשירותי תיווך. מאוחר יותר, רק אחת מהן חתמה על הארכת ההסכם לתקופה נוספת. לאחר המכירה, האחות השנייה סירבה לשלם את דמי התיווך על חלקה בנכס, ובית המשפט הצדיק אותה.

התובעים, המתווכים במכירה, טענו כי נקטו פעולות שיווק, עמדו בקשר יום-יומי עם הנתבעות ועשו מאמצים גדולים במטרה למכור את הנכס בתקופה בה הנדל"ן היה בקיפאון ו"הריביות טיפסו לשמיים".

בדיעבד, הם טענו, התברר להם כי הנתבעות חתמו על הסכם עם מתווך אחר למכירת הנכס, וכשגילו זאת, הנתבעות עשו הכול כדי למסור מסרים סותרים, להציע פיצוי סמלי ולגלגל אחריות. הם טענו כי גם הנתבעת שלא חתמה על הארכת הסכם הבלעדיות מחויבת לשלם את דמי התיווך, בין השאר בשל מסרונים ששלחו לה המתווכים, המעדכנים על פעולותיהם.

מנגד טענו הנתבעות כי המתווכים לא היו הגורם היעיל בעסקה, וכי הנתבעת אינה מחויבת בהסכם הבלעדיות, שכן היא לא חתמה עליו.

"ניסיונות לעקוף הוראה ברורה"

"טענות התובעים מהוות ניסיונות נוספים לעקוף הוראה ברורה שעל מתווך לעמוד בה - להחתים את הלקוח", קבע השופט הדר. עוד נקבע כי לא די במסרונים חד-צדדיים כדי להוות תחליף לחתימה על התחייבות לבלעדיות.

בנוסף נקבע כי "גם אם אחת הנתבעות לא התנהגה באופן מיטבי כשלא הכחישה את הדברים מיידית, נפל פגם משמעותי של חוסר תום-לב דווקא בהתנהלות המתווך באופן בו ניסה לעקוף הוראה ברורה ומפורשת". את הנתבעת ייצג עו"ד שי חצבני.

 עו''ד שי חצבני / צילום: שרון גבאי

בית המשפט הדגיש כי בניגוד לפסיקות אחרות שהכירו בכך שניתן לחייב בדמי תיווך ללא חתימה על הסכם, כאן בית המשפט לא מאפשר זאת: "הטענות הנוספות שמעלים התובעים כדי להצדיק בדיעבד את מחדלם לעמוד על חתימה על התחייבות הנוספת, אינם עולים כדי עמידה בפסיקה שהכירה משיקולי תום-לב בנסיבות חריגות בחיוב לקוח בתשלום עמלה גם אם לא חתם על התחייבות נוספת".

בית המשפט קבע כי אין מניעה שבעלי חלק מדירה יתחייב לשלם עמלה בגין מכירת חלקו ולתת התחייבות לבלעדיות בגין כחלקו, מבלי ששאר בעלי הזכויות הסכימו לכך. ההתחייבות תהיה, כך לפי בית המשפט, נוגעת לחלקו.

עם זאת, בית המשפט קבע כי האחות שחתמה על ההסכם תשלם את חלקה - מחצית מדמי התיווך העומדים על 80 אלף שקל ושכר-טרחה, ודחה את טענתה כי ראתה בחתימת אחותה תנאי מתלה לקיום ההתחייבות. עוד נדחתה הטענה כי התחייבות לתת בלעדיות היא בגדר תנאי מקפח שיש לבטלו.