האם מדרגות מס הרכישה על משקיעים ישובו לרמתן מלפני 2015? אפשרות כזו הועלתה בוועידת מרכז הנדל"ן באילת לפני כשבועיים, ומי שהעלה אותה היה לא אחר מאשר מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ'. ואולם המשקיעים, שממילא מצויים בהמתנה לימים טובים יותר מבחינתם, לא ממהרים לקנות את הדברים.
● נתוני האוצר חושפים: צניחה חדה בשיעור ההייטקיסטים שרוכשים דירות בתל אביב
● להפעיל עגורנים מהקרקע בזמן מלחמה? היוזמה שנתקעה בצנרת
מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה (המכונות בחוק "דירות נוספות") מגיע היום ל־8%, מכוח הוראות שעה שחודשו מדי שנתיים. בפעם האחרונה זה היה בדצמבר 2024, וההוראה אמורה לפקוע בסוף השנה הנוכחית, אלא אם תאושר בכנסת הוראה חדשה. באם תפקע ולא תוארך - ישוב המס לשיעורו הקודם - 5%.
צרכים כלכליים הקשורים להוצאות המלחמה
אהרונוביץ' אמר בוועידה כי "ב־1 בינואר 2027, מס רכישה על דירה נוספת אמור לחזור ל-5%־6%. אנחנו נהיה אז בסוג של ממשלת מעבר כנראה. בסופו של דבר הממשלה הבאה תצטרך לקבל החלטה האם מאריכים את הוראת השעה או לא. מס רכישה על דירות להשקעה זה עניין של מדיניות דיור, ולא עניין פיסקלי. בגדול אם תוריד אותו יהיו יותר עסקאות, ואז נראה יותר מסים. אני לא יודע מה תהיה ההחלטה. אני חושב שכדאי שהממשלה הנוכחית תגיד באופן ברור אם להאריך את הצו או לא".
אהרונוביץ' מתח ביקורת גם על כך שהמחוקקים חסמו עד כה את היוזמות של מנהלי רשות המסים האחרונים לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות משכירות מתחת לתקרת המס (כיום כ־5,600 שקל בחודש) ואף את היוזמה לבטל לחלוטין את תקרת הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. לדבריו, המצב הנוכחי פוגע הן בהכנסות המדינה והן במשלמי המסים, שנאלצים לשלם מס רכישה גבוה יותר.
ואולם נראה כי גם הפוליטיקאים סבורים כי מס רכישה על משקיעים צריך להיות חלק ממדיניות דיור. הם טוענים כי לא מוצגת בפניהם שום מדיניות, וכי הוכח שהמס לא ממלא אחר ייעודו המקורי מ־2015 ולא תורם לירידת מחירי דירות (ראו מסגרת). לפיכך, בניגוד לאהרונוביץ' הם טוענים כי המס הפך מחלק ממדיניות ל"סתם" עוד מס.
לכן, אם יאושר המס בידי הממשלה הבאה, זה יהיה כנראה על רקע הצרכים הכלכליים של הממשלה בעקבות המלחמה, ללא קשר לסוגיית הדיור.
אחד הרבעונים החלשים מאז שנת 2015
וכיצד מגיב השוק לשינוי האפשרי? עד כה באדישות. הרבעון הראשון של השנה הסתיים עם כמות רכישות קטנה מאוד של משקיעים, כ־3,600 דירות. מדובר באחד מהרבעונים החלשים ביותר מאז 2015. ליתר דיוק - במקום השלישי מהסוף.
נדגים: ברבעון הראשון של 2015, שבו מס הרכישה עדיין היה 5%, נרכשו 9,117 דירות להשקעה; ברבעון הראשון של 2026 נרכשו 3,568 דירות להשקעה בלבד. רק הרבעונים הראשונים של 2020 (תחילת הקורונה) ו־2023 היו חלשים יותר.
יש שתי סיבות עיקריות לכך ש־2026 היא שנה חלשה למשקיעים. הסיבה הראשונה: עם מיסוי גבוה ותשואה נמוכה אין טעם ברוב המקרים להיכנס לענף ההשקעות בישראל; הסיבה השנייה: כל השוק מצוי במשבר לנוכח הריביות הגבוהות והמחירים הגבוהים, וכך גם שוק ההשקעות.
"חשבו שאם תהיה ירידת ריבית, המשקיעים יחזרו לשוק, אבל למרות שהיו כבר מספר ירידות ריבית, וצפויות עוד - המשקיעים לא שבו לשוק, בגלל שהמחירים נותרו גבוהים, וזה השיקול העיקרי שמנחה אותם היום", אומר נחי פינקלשטיין, מלווה משקיעים.
לדבריו, "באשר לאפשרות להורדת המס, התחושה בשוק שזה לא יקרה, ושהמס יישאר על 8%, כי הממשלה, ולא משנה איזו ממשלה, לא רוצה להוריד. יש לנו הוצאות בגלל המלחמה, והממשלה מחפשת עוד מקורות הכנסה. הנדל"ן תמיד מהווה מקור הכנסה מאוד משמעותי. לכן השוק בכלל לא מתמחר תרחיש כזה. אני מצטער שלאף אחד - לא לקואליציה ולא לאופוזיציה - אין מדיניות דיור".
"רוב המשקיעים נטשו את השוק, ועברו להשקיע בשוקים אחרים, למשל שוק ההון", אומר שחר לרום, מלווה משקיעים. "היום אני עוסק בעיקר בזוגות צעירים שמחפשים לרכוש את דירתם הראשונה, אבל להשקעה. לכן מדרגות המס למשקיעים לא רלוונטיות עבורם".
לרום מספר שצעירים רבים אינם יכולים לרכוש דירות שהם רוצים לגור בהן, ולכן הוא מלווה אותם לרכישת דירות במתחמים פוטנציאליים להתחדשות עירונית במחירים של מיליון שקל ופחות. את הרווחים הם יפיקו כשיקבלו דירות חדשות וגדולות בפרויקטים שיוקמו במקום הדירות הישנות.
שניהם מסכימים כי אם המיסוי על דירות להשקעה באמת יירד, הדבר יקפיץ את השוק הרבה יותר מאשר הורדות ריבית. כי המשמעות ירידה של עשרות אלפי שקלים לפחות בעלויות הרכישה, ועלייה בתשואות.
ואולם בינתיים לא מאמינים בזה. "מנהל רשות המסים מתריע על אפשרות פקיעת הוראות השעה, כי זה תפקידו. עד כמה הוא מאמין בזה שהמס ירד? - אני לא יודע", מסכם פינקלשטיין.
