בניין של הפרויקט של חברת קרינסקי־גוטליב ברמת גן / צילום: עמרי אמסלם
העסקה: השבוע אנו מנתחים שלוש עסקאות שבוצעו באחת מהשכונות הרמת גניות המזוהות במידה רבה עם פרויקטים של תמ"א 38, שכונת החרוזים. ברחוב יואב 4 נמכרו שלוש דירות דופלקס שכנות בנות חמישה חדרים כל אחת, בשטח 125 מ"ר, בקומות 6־7 בבניין בן 8 קומות, במחירים של 4.8־4.85 מיליון שקל. הדירות מוקמות בפרויקט של חברת קרינסקי־גוטליב.
● "יש לי עשרות דירות למכירה ואף אחד לא מתקשר": מה קורה בשוק בברלין
● טור סופ"ש | 135 דירות מחכות: משבר הדיור דרך סיפורה של חברה אחת
● "בהנחה קטנה": בכמה נמכר קוטג' עם 6 חדרים במזכרת בתיה?
הסביבה: שכונת חרוזים במערב העיר הפכה מבוקשת בקרב משפחות צעירות שאינן יכולות לעמוד במחירים של תל אביב, אך לא מתפשרות על איכות חיים גבוהה בסמוך לפארק הירקון, תוך ניצול הבידוד היחסי של השכונה מהמרכז ההומה של העיר.
מדובר באחת מהשכונות הרמת גניות שעברו שינויים מהותיים בעקבות תמ"א 38, בעיקר בגרסת 38/2, הריסה ובנייה מחדש. בתוך שנים ספורות השכונה עלתה משלוש־ארבע קומות במבנים משנות ה־50 עד ה־70, ל־7־8 קומות. יותר מרבע מהמבנים בשכונה כבר עברו התחדשות עירונית, ועוד רבים נוספים להם. עד כה נוספו לשכונה כ־800 יחידות דיור ובעתיד צפויות להיתוסף לה עוד כ־700 יחידות דיור.
עם הדירות נוספו לשכונה גם תלונות על פקקי תנועה וקשיים ביציאה ממנה, אבל נראה שזה הסיפור החוזר בכל השכונות שבהן יש תמ"א 38 בכמות רבה.
מחירי הדירות שעברו תמ"א 38, נעים בסביבות 44 אלף שקל למ"ר בממוצע, כשדירות חדשות עולות מעט יותר. דירות ישנות יותר נמכרות בכ־10% פחות. עניין זה יכול להמחיש את הפופולריות של השכונה בקרב משפחות צעירות, שנתקלות במחירים גבוהים ב־30% ברובעים 3 ו־4 בתל אביב.
על הפרויקט: הפרויקט הוא בניין בן 8 קומות מלאות מעל לקומת קרקע, שמעליהן קומת גג חלקית. מתחת יש מרתף חניה משותף לדיירי הבית ברחוב יואב 4 עם דיירי הבית ברחובות הנהר 15, שמחובר לבית הראשון ולמעשה מהווה את חלקו השני של הפרויקט. בסך הכל מוקמות בפרויקט 50 יחידות דיור, מהן 24 ברחוב יואב 4.
במקור היה במקום בניין שהוקם במחצית השנייה של שנות ה־50, בן 3 קומות ו־12 יחידות דיור.
מחירי הדירות שנמכרו עד כה מגיעים לרמות של כ־42 אלף שקל למ"ר בממוצע, כלומר טיפה מתחת לממוצע המחירים של דירות חדשות בשכונה.
על העסקאות: מדובר בדירות דו־מפלסיות בקומות 6־7. שטחי האירוח נמצאים בקומה התחתונה, וחדרי השינה בקומה העליונה. בדרך כלל דופלקסים פחות אהודים על הציבור, בגלל המדרגות, אבל עם השוק לא מתווכחים, ושלוש דירות דופלקס כאלה נמכרו יחסית במהירות, מה שמעיד בהחלט על ביקוש גבוה.
באתר רשות המסים הייתה טעות במחירי אחת הדירות. אפשר ללמוד מהאתר על הפרש של 50 אלף שקל בין שתיים מהדירות לדירה השלישית. בחברה מסבירים שרוכשי הדירה הזולה יותר ויתרו על שירותי אורחים בקומה התחתונה, וקיבלו זיכוי בגובה זה.
מדידת המחירים ליחידת שטח מעלה כי הדירות עלו לרוכשים 38.8 אלף שקל למ"ר, שזה מחיר נמוך מעט מהמחירים הממוצעים בפרויקט. מדובר בדירות ה־5 חדרים מהזולות ביותר שנמכרו עד כה בפרויקט. רוב הדירות 5 חדרים האחרות נמכרו במחירים של החל מ־5 מיליון שקל.
לדעתנו הדבר נובע מתכונות הדופלקס, שאהודות על ציבור קטן יותר מאשר דירות חד־מפלסיות. יש להם יתרונות, כפי שנפרט בהמשך וגם ציבור אוהד, כפי שהוכח בעסקאות הללו, אך חלק גדול יותר מהציבור, במיוחד בגילאים הבוגרים, מעדיף דירה בקומה אחת.
דבר היזם: מהחברה נמסר שהדירות יימסרו ברמות גימור גבוהות, כולל מטבחים יוקרתיים ופרקטים. עוד הסבירו שבניגוד לדגמים הישנים של הדופלקס, שבהם הקומה השנייה כללה יחידת הורים ומרפסת גדולה, ויתר הדירה רוכז בקומה התחתונה, כאן יש הפרדה מוחלטת בין שטחי האירוח לשטחים הפרטיים, שמרוכזים בקומה השנייה. עמית גוטליב, מבעלי החברה, אמר ש"יש לזה יתרון משום שהילדים יכולים לארח מבלי להפריע להורים וההורים יכולים לאחר מבלי להפריע לילדים. כמו כן דירה כזו מותאמת יותר לעבודה מהבית".
בשורה התחתונה: דופלקס הוא דירה עם יתרונות וחסרונות. אם רוכשים צעירים מוצאים דירה שמתאימה לצורכיהם, שמאובזרת בנדיבות ובסופו של דבר גם נמכרת קצת יותר בזול - מה רע?