אם רוצים לזקק את כל מצוקת הקבלנים והמשבר בשוק הדיור כרגע לפרויקט אחד ולחברה אחת, כדאי להסתכל על פרויקט חופים WEST, שמקימה ומשווקת חברת אזורים בנתניה. מגדל אחד, שהסתיים די מזמן, אבל יכול ללמד עד כמה קשה למכור היום דירות בישראל. גם ואולי בעיקר במרכז הארץ, בלב אזורי הביקוש.
● למי נחתכו המכירות ביותר מ־70%: מאחורי דוחות יזמיות המגורים
● יזמי נדל"ן בורחים מת"א: "לא כלכלי. עדיף להימנע ממימוש היתרים"
את הקרקע, למגדל בן 30 הקומות, הניצב כמה מאות מטרים מקו החוף והטיילת, רכשה אזורים עוד בשנת 2019. מדובר בהסכם קומבינציה: בעלי הקרקע קיבלו 52 דירות, ואזורים נשארה עם 63 דירות למכירה. אלא שכמעט שנה אחרי סיום הפרויקט, אזורים מכרה בו רק 34 דירות. כמחצית מהדירות שהיא משווקת עדיין עומדות למכירה, ולא בהצלחה מרובה.
במקביל, מגדל חופים של אזורים הוא גם דוגמה לכך שיזמיות הנדל"ן - ודאי הגדולות יחסית - עדיין לא ממצמצות בקלות. הן לא "שוברות את הכלים" ואת המחירים, ובעיקר מחפשות תעלולי מימון יצירתיים אחרים. ושימו בצד כרגע את השאלה אם זה בגלל הסבלנות של בעלי השליטה, השומנים שצברו בשנות הגאות, התנאים שנקבעו מראש מול הבנקים המלווים, ההתחייבויות לשוק ההון או הרצון הטבעי שלא לשדר מצוקה בדוחות הכספיים.
מה אם הקונה לא יוכל לשלם אחרי שנתיים?
הפרויקט בנתניה אפילו לא באמת עומד לבד. בסך הכול, לאזורים יש כרגע 135 דירות שבנייתן הושלמה, אבל הן לא מכורות. מכל הדוחות שקראתי, היא החברה המובילה בהיקף הדירות הלא מכורות. חופים מוביל אמנם בשיעור הדירות הלא מכורות, אבל המגדל עם הכמות הגדולה ביותר הוא אקסצ'יינג' שלה בכניסה לרמת גן. נכון לסוף הרבעון הראשון נמכרו בו רק 287 דירות מתוך 355. 20% מהדירות עדיין עומדות למכירה, בשיווק שיצא לדרך לפחות מתחילת העשור. אף דירה לא נמכרה במגדל ברבעון הראשון של 2026, ורק 8 דירות נמכרו בשנה שעברה.
רק שלפי שעה, במקום לטפל במחירון הלא מעודכן ולנסות לפגוש ביקושים, החברה יוצאת מגדרה כדי למכור במחיר הישן, עם תעלולי שיווק שמצריכים מחשבון פיננסי כדי לחלץ את גובה ההנחה. בפרויקט חופים בנתניה, אזורים מציעה לקונים לעבור עכשיו, "ולשלם רק בעוד שנתיים". מלבד העלות המימונית בדחייה של אותם מיליונים, אפשר לחשוב גם על החשיפה לבעיה האמיתית. מה אם הקונה לא יוכל לשלם אחרי שנתיים?
ואפילו המבצע החריג כל כך לא ממש עובד לה. ברבעון הראשון של 2026 היא מכרה במגדל הנתנייתי רק דירה אחת. ומצד שני, היא נמכרה במחיר של 3.34 מיליון שקל, לא בדיוק תג מחיר שמשדר מצוקה של ממש, ולא מחיר שמזיז לחברה את שולי הרווח.
יתרה מכך: אזורים צופה שהרווח הגולמי מהמלאי שנשאר לה יעמוד על 29%. גבוה גם ביחס לפרויקטים של עצמה. במספרים, נכון למרץ האחרון היא ציפתה למכור את 30 הדירות שנשארו לה בסך כולל של 104 מיליון שקל - יותר מ-3.4 מיליון שקל בממוצע לדירה, מה שישאיר לה רווח של 30 מיליון שקל מהפרויקט. נחיה ונראה.
ועוד כמה מילים על אזורים, שמתגאה במצגות שלה ב"מעל ל-60 שנות ניסיון". החברה, שנחשבת כבר כמה עשורים לאחת מאריות הנדל"ן שלנו, מכרה בכל הרבעון הראשון 35 דירות בלבד (ב-120 מיליון שקל בסך הכול). אשתקד, ברבעון הראשון של 2025, היא מכרה 75 דירות (ב-215 מיליון שקל). יותר מכפול. וברבעון הראשון של 2021, סתם בשביל פרופורציה לתקופה אחרת לגמרי, היא מכרה 451 דירות בתוך אותם שלושה חודשים (ב-856 מיליון שקל). כלומר, בממוצע, בכל שבוע בין ינואר למרץ של שנת 2021 היא מכרה יותר דירות מהכמות שהיא מכרה כעת ברבעון האחרון. ונכון שהרבעון הראשון של 2026 היה עגום במיוחד בכל הענף, בין השאר בגלל המלחמה בסופו, ועדיין המספרים מדברים בעד עצמם.
11 עסקאות מכר בוטלו במהלך הרבעון
ולא פחות חשוב: במהלך הרבעון גם בוטלו לחברה 11 עסקאות מכר, בהיקף כספי כולל של 37 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). חלקם תמורת תשלום הקנס כפי שנקבע בחוזה, וחלקם ללא שום נזק מצד הקונה. כלומר בפועל, מכרה אזורים 24 דירות נטו. זאת, בחברה שבונה ומשווקת היום כ-5,000 דירות בכל הארץ, ביותר מ-30 פרויקטים.
ועוד קוריוז קטן: אזורים הגדולה מתגאה ב"צבר פרויקטים משמעותי למגורים", הכולל 46,850 דירות "בשלבי ביצוע, תכנון ועתודות". מתוכם, "היקף משמעותי" מתוך 100 פרויקטים של התחדשות עירונית, ל-38,700 דירות, נמצאים לדבריה ב"בשלות גבוהה".
רק שבקצב המכירות הנוכחי, ייקח לה 490 שנה כדי למכור את כל אותו צבר עתידי. מזל שרובו על הנייר.
כוכבי השבוע
מצוין: האור בקצה המנהרה של המטרו
קשה להאשים את הישראלים שמתקשים להפנים את התקדמות פרויקט הרכבת התחתית מתחת לגוש דן. שזה באמת עשוי לקרות, ובעוד עשור או קצת יותר נראה פה 109 תחנות ו-150 ק"מ מתחת לאדמה (או לפחות חלק מזה בשלב הראשון). ככה זה כשהיום יום שלנו מורכב מפקקים ומתחבורה ציבורית לא אמינה במיוחד, וכשפרויקטים ממשלתיים רבים כל כך לימדו אותנו לדחות סיפוקים ולצפות לאכזבות. אפילו השקעה של מיליארדי שקלים על תכנון המטרו העתידי לא מספיקה כדי שנהיה בטוחים שחצינו את האל-חזור.
אבל השבוע נרשמה קפיצה משמעותית בדרך לגאולה. סגירה מוצלחת, אפילו מפתיעה, של שלב המיון המוקדם במכרז (PQ), הכולל עבודות בהיקף 65 מיליארד שקל. 20 קבוצות ניגשו. 33 חברות מ-8 מדינות: 11 ישראליות, 9 מהודו, 6 מסין, 5 מאירופה ושתיים מארה"ב. ואף על פי כן, נוע תנוע.
בלתי מספיק: כשבכירי שוק ההון נרדמו בשמירה
אין מנהל השקעות שלא חוזר על המנטרה שהוא משקיע קודם כל באנשים, "ולא ברעיונות או חברות". וורן באפט אמר בעבר שהוא קונה שותפים, ולא ניירות ערך.
לכן, האכזבה הגדולה כל כך מבכירי שוק ההון שלנו, שבכזו קלות חילקו מאות מיליוני שקלים למה שנראה כמו נוכלות לא מתוחכמת. לאחר שהתברר שחברת מחנות הקיץ בארה"ב סימד, שבבעלות האחים מייקל ודיוויד שאבסלס, גנבה לפי החשד 100 מיליון שקל מכספי ההנפקה שנערכה רק לפני חצי שנה, במסגרתה גויסו אג"ח בהיקף 620 מיליון שקל.
שמות כמו בתי ההשקעות מור, מיטב, ילין לפידות ועוד הביאו בפועל את מרבית הכסף. חברת מידרוג, שערב ההנפקה העניקה לאג"ח דירוג A3. וחברת החיתום אינפין קפיטל, בראשות יהונתן כהן, שהביאה לפה את סימד. תזכרו את זה בפעם הבאה שאתם בטוחים שניסיון מביא איתו אינטואיציות בריאות.
