העסקה: איש עסקים ישראלי צרפתי רכש 8 דירות בפרויקט "RAYK בורוכוב" בקריית יובל בירושלים, ב־24 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירה מגיע ל־3 מיליון שקל והמחיר הממוצע למ"ר - ל־34 אלף שקל. כל הדירות מיועדות להשקעה.
● טור סופ"ש | אחד מכל חמישה יקבל דירה במתנה? ההגרלה שממחישה את מצוקת יזמי הדירות
● מספר עסקאות הנדל"ן באפריל היה נמוך במיוחד, גם בהשוואה היסטורית
● בלי חניה ושכ"ד: דיירים מוותרים על הטבות כדי להציל מיזמי פינוי-בינוי
הדירות שנרכשו כוללות ארבע דירות שלושה חדרים בשטח של כ־74 מ"ר עם מרפסות של 9 מ"ר, חניה ומחסן, במחיר ממוצע של כ־2.75 מיליון שקל לדירה וארבע דירות בנות ארבעה חדרים, בשטח של כ־96 מ"ר, עם מרפסת של כ־12 מ"ר, חניה ומחסן, במחיר ממוצע של 3.33 מיליון שקל לדירה. הדירות מצויות בקומות 2־12 מתוך 27 קומות שיוקמו בכל המגדל.
נזכיר כי בשנים האחרונות עלו המחירים לתושבי חוץ במידה ניכרת בגלל התחזקות השקל. כך, בשלוש השנים האחרונות השקל התחזק בכ־20% לעומת הדולר, ובכ־15% לעומת האירו.
הפרויקט: "RAYK בורוכוב" ממוקם ברחוב בורוכוב 49-53 בקריית יובל ויוזמת אותו קבוצת רייק נדל"ן מקבוצת אספן. במסגרת הפרויקט ייהרסו ארבעה בנייני שיכון קיימים ובמקומם יוקמו שני בניינים בני 9 ו־27 קומות הכוללים כ־190 יחידות דיור, חזית מסחרית וחניון תת־קרקעי.
תמהיל הדירות כולל דירות שניים עד שישה חדרים, והפרויקט יכלול גם שטחים משותפים לדיירים. העסקה הנוכחית היא חלק ממהלך רחב יותר, במסגרתו מכרה החברה כ־25 דירות במבצע במהלך החודשיים האחרונים.
ניתוח: על פי החברה היזמית, העסקאות נחתמו במחיר ממוצע של כ־34 אלף שקל למ"ר, שמשקף הנחה של כ־3.5% ביחס למחירי השיווק. עוד נאמר כי הרוכש קיבל הטבות מקובלות הכוללות זיכוי של 10,000 שקל לדירה לשדרוגים, פטור מהצמדה למדד ופטור משכר טרחת עורך דין.
בדיקת השוק בסביבה הקרובה של הפרויקט, מעלה כי המחירים בעסקה נמוכים יותר מההנחה המוצהרת, ממחירים ממוצעים של דירות חדשות בשכונה. כך, מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות מגיע ל־36.7 אלף שקל; מחיר ממוצע של דירות 3 חדרים מגיע ל־2.97 מיליון שקל ומחיר של דירות 4 חדרים מגיע ל־3.8 מיליון שקל. יש להדגיש כי לגבי האחרונות, כי יש פערים של מאות אלפי שקלים בין הקומות הגבוהות לנמוכות.
בסך הכול העסקאות שבוצעו נמוכות ב־7%־8% ממחירים ממוצעים של השוק בסביבה הקרובה. לחברה, כמובן, יש בכך חיסכון בעלויות שיווק והתקדמות במכירות.
לפי אתר יד2, מחירי שכירות של דירות 3 חדרים חדשות בשכונה נעים בסביבות 7,000 שקל לחודש ומחירי השכירות של דירות 4 חדרים בסביבות 8,500 שקל לחודש, מה שמגלם תשואה שנתית פוטנציאלית של 3%. מדובר בתשואה שגבוהה באופן משמעותי מהתשואה הממוצעת בעיר, שנעה בסביבות 2%, אך יש לציין, כי היא תמומש רק כשהפרויקט יאוכלס בעוד כשלוש שנים.
דבר היזם: יוסי רייק, מנכ"ל ומבעלי רייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ, מספר כי "העסקה הנוכחית משקפת תופעה רחבה יותר שאנו מזהים בחודשים האחרונים וזו כניסה מוגברת של הון פרטי - מקומי ובינלאומי - לשוק המגורים הירושלמי, מתוך הבנה שהעיר מציגה כיום עמידות גבוהה ופוטנציאל השבחה ריאלי.
"המשקיעים מחפשים נכסים שמגלמים בתוכם 'פרמיית נגישות' עם קרבה לצירים של הרכבת הקלה, ומפרט עירוני שמבטיח יתרון תחרותי בשוק השכירות העתידי.
"קריית יובל נמצאת בנקודת מפנה שבה היצע הדיור הישן מתחלף במתחמים מודרניים, מה שמייצר ארביטראז' מחירים לטובת הרוכשים בשלבים המוקדמים. שוק השכירות בשכונה משתנה ארכיטקטונית ודמוגרפית, והביקוש מצד קהל איכותי וסטודנטיאלי מייצר יציבות תזרימית יוצאת דופן בהשוואה לאלטרנטיבות במרכז הארץ.
"מוקדי ההתחדשות בירושלים הם כיום יעד מובהק למי שמחפש ערך תמורת הכסף שלו"
דבר השמאי: "פטור מהצמדה והנחה בתצורת פטור שכר טרחת עו"ד - כ־5,000 שקל לדירה - ניתן כבר זמן רב על ידי הרבה קבלנים בארץ, עקב עצירת המכירות בגלל המלחמה, וכיום גם בגלל צניחת הדולר - שמונע מתושבי חוץ, בעיקר מארה"ב, לרכוש דירות", אומר השמאי קובי ביר.
"מחיר של 34 אלף שקל למ"ר נמצא על הרף התחתון של מחירי הדירות בפרויקטים המתחדשים בסביבה, ומיקום הדירות בקומות הנמוכות דווקא יכול להסביר את זה. אם נוסיף למחיר זה את ההנחה האמורה בשיעור 3.5% מתקבל שווי של כ־35,200 שקל למ"ר, אותו אמור לשלם רוכש דירה בפרויקט ללא הנחה. לא מחיר גבוה, אבל גם לא מחיר רצפה. בהחלט נשמע סביר, אך על הצד הנמוך".
