ביהמ"ש העליון דחה את ערעורה של חברת נצבא שבבעלות איש העסקים קובי מימון על חיובה במס רכישה בשיעור כ-17 מיליון שקל בגין רכישת מלון הנסיכה באילת בשנת 2015.
מלון הנסיכה, הסמוך למסוף טאבה באילת, נחשב במשך שני עשורים ועד 2009 לאחד ממלונות היוקרה המובילים בישראל. בשלהי 2015 המלון נקלע לקשיים כספיים וקרס תחת נטל חובות של 197 מיליון שקל, ועד היום לא נפתח מחדש.
● בעלי קרקעות בפי גלילות תובעים: חלק מהשטח הופקע למדינה
● פסיקה חריגה: לדירקטורים אחריות אישית על הפרת סימון מסחרי
לקסן ישראל בע"מ, שבבעלות איש העסקים הגרמני אלכסנדר טסלר, ניהלה את מלון הנסיכה מעת הקמתו בשנת 1992 ועד לשנת 2011. ב-2011 חתמה החברה על הסכם עם ישרוטל בע"מ, לפיו ישרוטל תנהל את המלון עד ליום דצמבר 2021, עם אופציה לשתי תקופות נוספות בנות חמש שנים כל אחת. בעקבות התנגדות הממונה על הגבלים עסקיים קוצר משך ההסכם, ולבסוף סוכם כי ישרוטל תנהל את המלון עד ליום אוקטובר 2015 בלבד.
לימים נקלעה לקסן לקשיים כלכליים ואף מונה לה כונס נכסים. בספטמבר התקשרה נצבא החזקות 1995 בע"מ עם לקסן ובעלי מניותיה בהסכם לרכישת מניות לקסן שלא במסגרת הליך כינוס הנכסים. סוכם כי נצבא תרכוש 60% מהמניות ביום כריתת ההסכם, חלקן בדרך של רכישה וחלקן בדרך של הקצאת מניות (הפעימה הראשונה), וניתנה לה האופציה לרכישת 40% מהמניות בהמשך (הפעימה השנייה). בהסכם רכישת המניות צוין כי "שווי המלון, AS IS, עומד על כ-285 מיליון ש"ח".
השקעה של 60 מיליון שקל
ב-31 באוקטובר 2015 - 41 ימים לאחר שנחתם הסכם רכישת המניות - סיימה ישרוטל את פעילותה במלון, וכעבור יום, המלון נסגר. לאחר סיום פעילותה של ישרוטל במלון לא נלקחו הזמנות נוספות מאורחים, עובדי המלון מטעם ישרוטל לא הועברו לעבוד עבור לקסן, והאחרונה לא התקשרה עם עובדים אחרים לשם הפעלת המלון. החל מעזיבת ישרוטל את הפעלת המלון - אשר הייתה ידועה וצפויה מראש - לא פעל עוד בית מלון במקום. החל מה-1 בנבמבר נתנה עיריית אילת, לבקשת לקסן, פטור מלא מארנונה לנכס שאיננו ראוי לשימוש, לתקופה בת 3 שנים.
בראשית 2016 החלו במקום עבודות שיפוץ, אשר במהלכן הגישה לקסן למשרד התיירות "בקשה לאישור תכנית השקעה בתיירות" שעניינה "השבתו לתפעול של מלון הנסיכה באילת". סכום ההשקעה המצוין בבקשה עמד על 60 מיליון שקל, ולוח הזמנים לביצוע ההשקעות היה בין חודש מארס 2016 לחודש יוני 2018. במכתב ששלח יועץ מטעם לקסן מכתב למשרד התיירות ובו נכתב כי המלון "נמצא במצב תחזוקתי ירוד, ומצריך השקעות בהיקף ניכר על מנת להביאו למצב ראוי. המלון נסגר לאורחים לתקופה ארוכה [...] לצורך ביצוע העבודות". כשנתיים מאוחר יותר שלח יועצה של לקסן מכתב נוסף ובו נכתב, בין היתר, כי "לאחר עזיבת ישרוטל את המלון, נסגר המלון לאורחים. המלון היה באותה עת במצב ירוד שכן לא נעשה בו שיפוץ משמעותי מאז פתיחת המלון משנת 1992. אי לכך, לא היה מנוס מביצוע שיפוץ מאסיבי ויסודי של המלון".
בין לבין, במרץ 2017, מימשה נצבא את האופציה שניתנה לה, ורכשה את יתרת 40% מניותיה של לקסן. במהלך שנת 2018 התקשרה לקסן עם חברת Swandor בהסכם לפיו האחרונה תפעיל מלון במקום. על פי התכנית, אמור היה המלון להיפתח בשנת 2020, אלא שבדצמבר 2019 פרצה במקום שריפה גדולה שגרמה לנזקים כבדים, ועד למועד זה, בית המלון טרם נפתח.
הערעור של נצבא
נצבא לא דיווחה על רכישת מניות לקסן למנהל מיסוי מקרקעין באר שבע. זאת, לדבריה, משום שסברה כי לקסן אינה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק, ולפיכך רכישת מניותיה אינה מחייבת במס רכישה. מנהל מיסוי מקרקעין סבר אחר ושלח לנצבא דרישת הצהרה בגין הפעימה הראשונה בהסכם רכישת המניות; ובהמשך נשלחה דרישת הצהרה בגין הפעימה השנייה, שבעקבותיה הגישה נצבא הצהרה "למען הזהירות".
בהמשך, נקבעו שומות לפי מיטב השפיטה בעניין הפעימה השנייה והראשונה, בהתאמה. נצבא השיגה על השומות, אך השגותיה נדחו. בהחלטה נקבע כי שווי הפעימה הראשונה הוא 171 מיליון שקלים, ושווי הפעימה השנייה 114 מיליון שקלים (60% ו-40% משווי המלון שצוין בהסכם רכישת המניות, בהתאמה). סכום מס הרכישה שהיה על נצבא לשלם עמד אפוא על 10.26 מיליון שקל בגין הפעימה הראשונה ו-6.84 מיליון שקל בגין השנייה, ובסך-הכל 17.1 מיליון ש"ח (קרן).
נצבא ערערה על ההחלטה לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע בטענה כי לא היה מקום לסווג את לקסן כאיגוד מקרקעין וזאת הן משום שפעילות המלון והציוד בו מוציאים את החברה מגדר ההגדרה ונכח עמדת רשות המסים לפיה בתי מלון אינם נכללים בגדר "איגוד מקרקעין". ועדת הערר דחתה את הערר, ועל החלטה זו הגישה נצבא בקשת ערעור לביהמ"ש העליון.
נצבא טענה בערעור, כי בהתאם להלכה הפסוקה; החלטות של רשות המסים; והספרות האקדמית המקצועית - איגוד שבבעלותו בית מלון לא ייחשב לאיגוד מקרקעין, זאת בשל קיומם של ריהוט וציוד, וכן בשל קיומה של פעילות מלונאית, המהווים נכסים נפרדים ועצמאיים מהמקרקעין.
מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי במישור העובדתי, ועדת הערר קבעה כי במועד המכירה ללקסן לא הייתה כל פעילות עסקית, ולכן כלל אין מקום להידרש לטענות נצבא בערעור. לדבריו, הנכס היחיד שנצבא רכשה, הלכה למעשה, היה זכות במקרקעין, כאשר לאחר שיפוץ יסודי, ניתן היה לקיים במקום פעילות מלונאית.
"מלאכותיות בטענה"
השופט חאלד כבוב, בהסכמת המשנה לנשיא נועם סולברג והשופט יצחק עמית, דחה את הערעור. כבוב ציין, כי תכלית הוראות החוק שלפיהן יש להטיל מס רכישה גם על פעולה באיגוד מקרקעין היא למנוע תכנוני מס שבמסגרתם, על מנת להתחמק מחבות במס, עסקה במקרקעין תבוצע כעסקה במניות של חברה המחזיקה במקרקעין.
"התמונה המצטיירת היא כי נצבא, למעשה, לא קנתה חברה המחזיקה בבית מלון 'חי ובועט', אלא בבית מלון המצוי לקראת סגירה, כאשר מועד סגירתו הקרוב היה ידוע, כאשר התכנון אינו להמשיך ולהפעיל אותו מיד לאחר מועד הסגירה, אלא רק לאחר שיפוץ, וכאשר אף אין עדיין ודאות ביחס לאופן ההפעלה שלאחר השיפוץ", ציין כבוב והוסיף: "במצב דברים זה, קיימת מלאכותיות מסוימת בטענה כי במועד רכישת המניות, ללקסן היה נכס בדמות פעילות עסקית (או 'עסק חי') של ממש במלון".
השופט הוסיף כי גם עמדת נצבא עצמה בהליך אחר - סכסוך בין הבעלים הקודמים של לקסן לבין נצבא, שנגע לתשלום התמורה בגין רכישת המניות - מוכיחה כי נצבא לא רכשה מלון, אלא זכות במקרקעין. דובר בתביעה שהגיש בעלי המלון טסלר לביהמ"ש המחוזי בת"א בטענה כי ההסכם שחתם עם ישרוטל ובנק הפועלים לתפעול מלון היוקרה לא יצא לפועל בשל חוסר תום-לב מצידם, שהוביל להליך כינוס נכסים.
התביעה נדחתה אך הדברים שעלו שם שימשו כנגד נצבא בהליך המס בעליון. במסגרת התביעה במחוזי טענו הבעלים הקודמים של לקסן כי נצבא נמנעה במשך שנים מהפעלת המלון, ובכך סיכלה את זכותם לקבל חלק מהתמורה, שהייתה מותנית ברווחי המלון. בכתב הגנתה בעניין טסלר טענה נצבא: "מוכחש כי [נצבא] התחייבה, כביכול, להפעיל את המלון באמצעות לקסן ובכלל. [נצבא] תוסיף כי היה ברור [...] כי ללא עבודות שיפוץ, לא ניתן יהיה להפעיל את המלון ובוודאי לא לקבל הכנסות המשתוות להכנסות המינימום".
עמדת נצבא בהליך בעליון, אשר לפיה כוונתה הייתה להפעיל את המלון באמצעות לקסן לאחר עזיבת ישרוטל, סותרת דברים אלה.
