רשות המסים הגישה לביהמ"ש העליון ערעור על חיובה להשיב למאות חברות בנייה מאות מיליוני שקלים בגין מס רכישה ששילמו ביתר במכרזי מחיר למשתכן. בערעור מבקשת רשות המסים לבטל את פסק דינה התקדימי של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בחיפה, שקיבלה את עמדת חברת הבנייה אשדר, לפיה יזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן לא רכשו "זכות במקרקעין", אלא למעשה סיפקו שירותי בנייה למדינה, כקבלן מבצע/פרויקטור, ולכן אינם חייבים במס רכישה בגין רכישת הקרקע.
● השוכר הפסיק לשלם ולא מתפנה. מה אפשר לעשות?
● באופן חריג: בית המשפט הורה בצו זמני לפנות בני 90 לצורך פרויקט פינוי בינוי
בערעור תוקפת הרשות את הכרעת ועדת הערר, לפיה חוזי חכירה שנתחמו בין חברות הבנייה לרשות מקרקעי ישראל במסגרת מכרזי מחיר למשתכן אינם מעניקים לחברות זכות חכירה בפועל. לטענת הרשות, הקביעה כי לא מדובר בחכירות אלא בעסקאות עם קבלן מבצע "מתנגשת עם המציאות".
"בעולם 'האמיתי' נחתמו חוזי חכירה ל-98+ 98 שנים נוספות - חכירות שאף נרשמו בטאבו כשניתן היה לרושמן - חוזי חכירה עם חברות עסקיות לצורך רווח (לא מדובר בפילנתרופיה...) על פיהם הוענקו, בתמורה לסכומים ניכרים ששילמו החברות הקבלניות עבור הקרקע, זכויות להחזיק ולהשתמש בקרקע באופן שאפשר לבנות בניינים, ואף שכונות ולמכור את הדירות ברווחים נאים", נכתב בערעור, ונשאל בציניות ברורה: "ואם חוזי חכירה אינם חוזי חכירה, מהם? לפי פסק הדין הם התקשרויות עם קבלן מבצע, פרויקטור. ותמוהה הדבר - האם באמת ניתן להעלות על הדעת, שהמדינה מתקשרת באמצעות הרשות המופקדת על ניהול מקרקעיה (רמ"י), אינה יודעת את ההבדל בין התקשרות בחוזי חכירה לבין התקשרויות בחוזים עם קבלנים מבצעים/פרויקטורים?".
שילמה מס רכישה - ודרשה החזר עבורו
פסק הדין שעליו מערערת הרשות ניתן בערעור שהגישה חברת אשדר, באמצעות עורכי הדין ליאור נוימן, גיא ורטהיים וטל שבו ממשרד ש. הורוביץ ושות', ועו"ד ורו"ח טל פלמבאום ועו"ד צבי חמיש, על החלטת מנהל מיסוי המקרקעין שלא להשיב לה מס רכישה ששילמה במכרזי מחיר למשתכן. החברה, שזכתה בשלושה מכרזי מחיר למשתכן בטירת הכרמל, בקריית אליעזר ובקריית אונו, שילמה מס רכישה בהתאם לשומות עצמיות שהגישה, ואף הצהירה בדוחותיה הכספיים על רכישת זכות במקרקעין, אך מאוחר יותר, בעקבות ייעוץ שקיבלה, הגישה בקשה לתיקון השומות בטענה לטעות משפטית, ודרשה את החזר מס הרכישה ששילמה.
בבקשה לתיקון השומה, ביקשה אשדר כי מנהל מיסוי המקרקעין ייקבע כי התקשרותה עם רשות מקרקעי ישראל לאחר זכייתה במכרז במסגרת פרויקט מחיר למשתכן אינה מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ועל כן לא חלה עליה חבות בתשלום מס רכישה.
מנהל מיסוי המקרקעין דחה את הבקשה לתיקון השומה וקבע כי הטענה שאין מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" נוגדת את הסכמת אשדר עצמה למהות העסקה, מהווה הפרה של תנאי המכרז, וממילא הטענה אינה מתיישבת עם לשון המכרז וההסכמים שעליהם חתומה החברה. לעמדתו, מכרזי מחיר למשתכן הם עסקה במקרקעין באופן מובהק, ולכן יש לשלם בגינם מס רכישה.
משפיע על מעל 150 עררים
פסק הדין שהכריע במחלוקת זו לטובת אשדר השליך על מאות קבלנים ברחבי הארץ, לאחר שבמסגרת שורת הסדרים דיוניים נקבע כי ההכרעה בו תאומץ בכל המחלוקות בין קבלנים לרשות המסים באותו עניין. לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה הוגשו עשרות עררים על-ידי חברות נדל"ן יזמיות רבות אחרות, אשר זכו במכרזי מחיר למשתכן, ואף הן הגישו בקשות לתיקון שומה דומות, אם לא זהות, לבקשה לתיקון השומה שהוגשה על-ידי אשדר, באותה עילה ובנימוקים זהים, ובקשתן נדחתה על-ידי מנהל מיסוי המקרקעין. במקביל, הוגשו מעל 150 עררים לוועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בכל המחוזות ברחבי הארץ באותה סוגיה שנדונה בתיק של אשדר .
השאלה המרכזית שעמדה בלב המחלוקת הייתה האם היזם רכש זכות בקרקע או נתן שירותי בנייה. הצדדים היו חלוקים בנוגע למהות העסקה במכרזי מחיר למשתכן - האם זכויות החכירה שקיבלה אשדר לתקופה של 98 שנים (עם אופציה ל-98 נוספות) עולות כדי "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה.
בעוד שהמדינה טענה כי מדובר בזכויות חכירה קיבלה ועדת הערר את עמדת אשדר לפיה בחינת מכלול התנאים בהסכמים שנחתמו בינה לבין המדינה בעקבות זכייתה במכרזי מחיר למשתכן, לאור מאפייניהם הייחודיים של מכרזים אלה ותכליתה של תוכנית מחיר למשתכן, מובילה למסקנה ברורה לפיה היא לא רכשה "זכות במקרקעין".
השופטת אורית וינשטיין, בהסכמת יו"ר ועדת הערר עו"ד רפאל מרסיאנו וחבר הוועדה עו"ד אילן תמאם, קבעה כי "המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשדר, בעקבות הזכייה במכרזי מחיר למשתכן, כעולה מהמערך ההסכמי עליו הוחתמה, היא התקשרות עם קבלן מבצע, הפועל בשמה ומטעמה של המדינה לצורך מימוש מדיניותה במסגרת פרויקט הדגל של מחיר למשתכן והוצאתה לפועל. זאת, על-ידי בניית דירות מחיר למשתכן וביצוע כל הפעולות המשפטיות הנדרשות, כידה הארוכה של המדינה, לצורך העברתן לידי הרוכשים, אשר עלו בהגרלות של משרד הבינוי והשיכון, ואשר זכאים לפיה תנאי הזכאות שנקבעו על-ידי המדינה - לרכוש דירה במחיר מופחת בהיותם מחוסרי דיור או משפרי דיור".
רשות המסים: לפסק הדין השלכות רוחב משמעותיות
על הכרעה זו הוגש ערעור רשות המסים. באמצעות המחלקה הפיסקאלית בפרקליטות המדינה טוענת רשות המסים כי פסק הדין שגוי, שכן לטענת המדינה העסקאות בין היזמים לרשות מקרקעי ישראל עונות על כל ההגדרות של "הסכם חכירה", לרבות אופי השימוש של היזמים בקרקע, התמורה ששולמה עבורה ומשך תקופת החכירה; כי חוזי המכר של היזמים עם רוכשי הדירות כוללים העברה של יתרת זכויות החכירה אל רוכשי הדירות ולא של מלוא זכויות החכירה; וכי בפסק הדין נקבע כי לא מדובר בהסכמי חכירה לאחר שהוספו מבחנים לקיום חכירה שאינם רלוונטיים ואינם מן העניין.
רשות המסים טוענת בערעור כי לפסק הדין יש השלכות רוחב משמעותיות - הן על היבטים אחרים של התנהלות היזמים מול רשויות המס והן על מעמדם של חוזי המכר שבין היזמים לבין רוכשי הדירות, ויתכן שאף על החבות במס רכישה של רוכשי הדירות- ולכן נכון שביהמ"ש העליון יתערב בקביעות של ועדת הערר.
עד להכרעת ביהמ"ש העליון בנושא רשות המיסים מאפשרת, במקרים המתאימים, להגיע להסדר דיוני בעניין הצמדתם להכרעה חלוטה של ביהמ"ש העליון.
עוה"ד ליאור נוימן, המייצג את אשדר ויתר היזמים מסר בתגובה, כי "הערעור של רשות המסים לא מתמודד עם הטענה שמדובר בחכירה שאינה עולה לכדי 'זכות במקרקעין' כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. לפי חוק מיסוי מקרקעין והפסיקה זכות חכירה מהווה זכות במקרקעין רק אם יש לחוכר זכות אפקטיבית משפטית לחייב את המחכיר להחזיק במקרקעין יותר מ-25 שנים וכן שיש לו את מירב הזיקות הכלכליות. כאן צודק פסק הדין של ועדת הערר בקביעתו שזה ממש לא המצב והמנהל הבכיר מטעם המינהל הודה בכך בחקירתו הנגדית.
"כך לדוגמא חכירה ל-24 שנים שיש לחוכר באותן שנים את מלוא הזכויות הכלכליות לעשות כל מה שרוצה כולל זכות להרשם בטאבו אינה מהווה עסקה במקרקעין (לא כל שכן זכות קצרה של חודשים עד שנים בודדות לבנות וחובה להעביר את הדירה הבנויה לזכאים שנבחרים ע״י המדינה ושחותמים על הסכם חכירה עם המדינה). גם הנסיון להלך אימים עם טענות מדומות של ״טלטלה״ בשוק והשפעה על רוכשי הדירות כאילו הם קנו קרקע ובנו דירות בעצמם, אינו נכון ולא יצלח - בסך הכל המדינה צריכה להחזיר מס רכישה - הא ותו לא".
