בשורה טובה ללווי המשכנתאות: הירידה החדה בתשואות האג"ח בישראל מתחילה לחלחל גם לשוק המשכנתאות, ולווים צפויים לחוש הקלה בריביות ובהחזרים החודשיים כבר בזמן הקרוב. בבנק מזרחי־טפחות, במסלול ריבית משתנה לא־צמודה, כבר רואים בעדכון העוגן האחרון, שהתקיים ב־11 ביוני, ירידה ממוצעת של כ־0.3% בריבית במסלול לשנתיים. גם בבנק לאומי נרשמת מגמה דומה: בתחנת העדכון הבאה, הצפויה ב־20 ביוני, במסלול ריבית קבועה לא־צמודה, הריביות צפויות לרדת בכ־0.2%.
● המדד הנמוך סלל את הדרך לרצף חריג של שלוש הפחתות ריבית
● הכסף הממשלתי לא מנוצל, ופרויקטי התחדשות עירונית מוסיפים להתעכב
● כך משנה הממ"ד עם המקלחת את התוכניות של יזמי הנדל"ן
כיצד הקשר ההדוק בין שוק האג"ח למימון הבנקאי מתגלגל לכיס של משקי הבית, באילו מסלולי משכנתא ההשפעה צפויה להיות מהירה ומורגשת יותר - והאם זהו העיתוי הנכון למחזור משכנתא?
רגע לפני שנצלול למספרים, חשוב להבין את הקשר בין שוק האג"ח לשוק המשכנתאות. משכנתא מורכבת מתמהיל של כמה מסלולים, שלכל אחד מהם נקבעת ריבית בהתאם לרמת הסיכון ולמאפיינים נוספים. התנודות בשוק האג"ח משפיעות בעיקר על שני מסלולים: משכנתאות בריבית קבועה ומשכנתאות בריבית משתנה שבהן ריבית העוגן נגזרת מתשואות האג"ח הממשלתיות.
במסלול הריבית הקבועה, הבנק הוא למעשה המתווך; מצד אחד הוא מגייס מקורות מימון, בעיקר באמצעות פיקדונות והנפקת אג"ח, ומצד שני הוא מעמיד אשראי ללקוחותיו, בין היתר באמצעות משכנתאות.
הפער בין עלות הגיוס למחיר ההלוואה הוא מקור ההכנסה המרכזי שלו. כאשר מחירי האג"ח עולים והתשואות יורדות, עלות המקורות של הבנק קטנה, ובהתאם גם עלות האשראי ללקוחות. התוצאה: ירידה בריבית המשכנתאות, ולהיפך.
במסלולים בריבית משתנה המנגנון עובד קצת אחרת: הריבית בנויה מריבית עוגן בתוספת מרווח שקובע הבנק ביום נטילת ההלוואה. קיימים כמה סוגי עוגנים: המוכר שבהם הוא ריבית הפריים, המבוססת על ריבית בנק ישראל, אך במקרים רבים גם תשואות אג"ח משמשות כריבית עוגן.
ברוב המקרים, ריביות עוגן המבוססות על אג"ח מתעדכנות פעמיים בחודש, בהתאם לתשואות האג"ח ביום העדכון. עליות בשוק האג"ח מובילות לירידת תשואות, וזו מתורגמת באופן כמעט אוטומטי לירידה בריבית העוגן של המשכנתאות.
למה ירדו התשואות?
במבט חטוף על שוק האג"ח קשה לפספס את ירידת התשואות החדה בחודש האחרון. כך למשל, התשואה לאג"ח לשנתיים ירדה בחודש האחרון ב־43 נקודות בסיס, מרמה של 3.64% לרמה של 3.21%. גם באג"ח ל-5 שנים נרשמה ירידה משמעותית, של 40 נקודות בסיס: מ-3.77% לפני חודש ל-3.37% כיום.
אז מה עומד מאחורי ירידת התשואות? מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מסביר כי "בעוד שבשווקים הגלובליים אנחנו עדים לעליית תשואות, או לפחות לסביבה שמתקשה לראות ירידה בתשואות, בישראל הסייקל שונה לחלוטין. בעולם מתמודדים כיום עם לחצים אינפלציוניים משמעותיים - באירופה, ביפן ובארה"ב - ושם השיח הוא על העלאות ריבית. השילוב הזה של אינפלציה גבוהה והעלאות ריבית מוביל לכך שהתשואות נשארות ברמה גבוהה ואף עולות בחלק מהמקרים.
"לעומת זאת, בישראל הלחצים האינפלציוניים שמגיעים מהעולם מרוככים במידה רבה על ידי השקל. תמיד יש כאן איזשהו ‘נס כלכלי’, והפעם זה השקל החזק מאוד. ככל שהשקל מתחזק, הוא לא רק מפחית את הלחצים האינפלציוניים ומוביל להתמתנות האינפלציה בפועל, אלא גם מוריד את ציפיות האינפלציה. זה גם מה שהוביל את אמיר ירון, נגיד בנק ישראל, להתבטא לאחרונה ולומר שככל שהשקל ימשיך להתחזק וימתן את ציפיות האינפלציה, ייתכן שהבנק יפעל בכלי הריבית מהר יותר ממה שהעריך קודם לכן".
לדבריו, השילוב הזה - ירידה בציפיות האינפלציה, עלייה בציפיות להפחתות ריבית, ירידה בפרמיית הסיכון והשקל החזק - הוא זה שהוביל לירידת תשואות האג"ח בישראל.
היכן תורגש ההקלה?
למרות שבנתוני בנק ישראל שפורסמו עדיין לא ניכרת הקלה בפועל בריביות המשכנתא, יועצי משכנתאות מציינים כי כבר בתחנות העוגן הקרובות יחלו לווי המשכנתאות להרגיש הקלה.
"ריבית המשכנתאות מורכבת מריבית בסיסית, שהיא תשואות האג"ח, המשמשות כ'ריבית העוגן' לקביעת שיעור הבסיס, ועוד תוספת מסוימת. זה משפיע בשני מישורים. מי שיש לו משכנתא קיימת, ולקח מסלול בריבית משתנה לפי תקופה, למשל כמו שנתיים או חמש שנים, או כל שינוי אחר שהוגדר - כשמגיעה תקופת העדכון, אותו לווה ייהנה משינוי בגובה הריבית, כי ריבית העוגן יורדת והמרווח הוא לפי מה שחתם עליו. אם מגיעה תקופת עדכון בימים אלה לנוטלי משכנתאות, אז הם נהנים מההוזלה", מסבירה אסתר ז'אן איבגי, יועצת משכנתאות.
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מצטרפת לדבריה: "במסלול ריבית משתנה, אנחנו בוחנים את 'הרווח' הכלכלי של הלווה מהירידה בעוגן ביחס לתקופת השינוי. המשמעות היא, שאם בעוד שנתיים/חמש שנים העוגנים יעלו שוב, אז גם הריבית על המשכנתא באותו מסלול תעלה. ולכן השינוי בעוגן מתקבע לי עד התחנת שינוי הקרובה. כך למשל, במשכנתא של 500 אלף שקל ל-25 שנה, ירידה של 0.3 בעוגן תביא לירידה של 85 שקל בהחזר החודשי, ולחיסכון של כ-5,000 שקל לחמש השנים הקרובות.
עוד היא מוסיפה, כי "הריביות הקבועות גם הן מושפעות מתשואות האג"ח. להבדיל מהמסלולים המשתנים, המושפעים בעצם לכל אורך חיי המשכנתא מעליות/ירידות בתשואות, בהתאם לתקופת השינוי, כאשר הריבית קבועה היא מתקבעת לאורך כל חיי ההלוואה ללא שינוי, וכל הורדה שלה משפיעה ישירות על עלות המשכנתא לאורך כל חייה. כך למשל, במשכנתא של 500 אלף שקל ל-25/30 שנה, ירידה של 0.2% תפחית את העלות בכ-20 אלף שקל לכל התקופה".
שטרית מוסיף כי "המסלולים המשתנים, הצמודים והלא צמודים, שמושפעים מהחלק הקצר של העקום ומהריבית של בנק ישראל, עשויים גם הם לרשום ירידות קלות, לאור העלייה בציפיות להפחתות ריבית נוספות. כיום השוק מתמחר כמעט שלוש הפחתות ריבית בשנה הקרובה. בסופו של דבר, מכל כיוון שלא מסתכלים על זה, התמונה מצביעה על ירידה בריביות בשוק המשכנתאות".
עכשיו הזמן למחזר?
אחת השאלות שעולות היא האם לאור ירידת תשואות האג"ח והצפי להפחתת ריבית, כדאי לשקול מחזור משכנתא. כאן ז'אן איבגי מסבירה, כי "למי שלוקח משכנתא חדשה או בודק מחזור, זה בהחלט זמן להיות עם האצבע על הדופק. נכון לבקש הצעות מעודכנות, לבצע סקר שוק ולבדוק האם הירידה בציפיות ובתשואות כבר באה לידי ביטוי בהצעות הבנקים.
"יחד עם זאת, אני לא ממליצה לדחות תשלום או עסקה באופן אוטומטי רק מתוך תקווה שהריבית תמשיך לרדת. תשואות האג"ח יכולות להשתנות במהירות, ולא תמיד הבנקים מגלגלים את מלוא הירידה ללקוח".
עוד היא מחדדת, כי הפחתת ריבית היא לא הוראה למחזר משכנתא: "היא סיבה מצוינת לפתוח את המשכנתא, לבדוק אותה מחדש ולקבל החלטה על בסיס מספרים. במקרים מסוימים מדובר בחיסכון של אלפי שקלים, ובמקרים אחרים גם בעשרות אלפי שקלים - אבל רק אם המחזור באמת משפר את העלות הכוללת, ולא רק מציג החזר חודשי נמוך יותר".
