העסקה: הניתוח השבוע כולל שתי עסקאות - פנטהאוז בן 5 חדרים בקומה השמינית ברחוב הרצל 47 בנהריה שנמכר תמורת 4.925 מיליון שקל, ומיני־פנטהאוז, גם הוא בן 5 חדרים, שנמכר בקומה מתחת תמורת 3.45 מיליון שקל.
שטח הפנטהאוז עומד על 155 מ"ר בנוי, 107 מ"ר מרפסות ועוד הצמדת גג של 90 מ"ר עם בריכה יצוקה. שטח המיני־פנטהאוז עומד על 153 מ"ר בנוי ו־45 מ"ר מרפסת.
שתי הדירות נמכרו במסגרת פרויקט של חברת סלע בינוי.
● מכה נוספת ליזמי הנדל"ן: מדד תשומות הבנייה לא עוצר
● מינהל התכנון שוקל להטיל אגרות גבייה על רפורמת מורשה להיתר
הפרויקט: מדובר במבנה בן שמונה קומות מעל לקומת קרקע גבוהה שתשמש למסחר. המבנה כולל 34 יחידות דיור, והפרויקט כולו מוקם על סמך תוכנית שסלע בינוי קידמה בתחילת העשור הקודם, תוך שהיא מנצלת את גודל החלקה - 2.1 דונם.
היתר הבנייה לפרויקט התקבל ב־2021, וטופס האכלוס התקבל בתחילת השנה הנוכחית.
מחירי הדירות בפרויקט נעו בסביבות 1.25 מיליון שקל לדירות שני חדרים, 1.65 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים, 1.85 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים ו־2.25 מיליון שקל לדירות חמישה חדרים רגילות. מדובר במחירים שדומים לרמה הממוצעת הנהוגה בעיר.
על הדירות: "הפרויקט תוכנן לתת מענה למשפחות, זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים סביבת מגורים עירונית מתקדמת בלב נהריה", נכתב בדברי החברה על הפרויקט. ואכן רוב הדירות הרגילות בפרויקט אינן שונות באופן משמעותי בשטחן מדירות חדשות אחרות באותו גודל וגם המחירים שלהן קרובים לממוצע העירוני.
אולם שונים הדברים כשמגיעים לדירות המיוחדות: מה שבולט במיוחד בדירות אלה הם השטחים הנרחבים שלהן. דירת הפנטהאוז נמצאת בצד הצפוני של הפרויקט. מדובר בדירה בת 155 מ"ר עם מרפסת גדולה באותה הקומה. ממדי הדירה בפני עצמה נחשבים לגדולים, אך התוספת למעלה של מרפסת גג בת 90 מ"ר עם בריכה, הופכת את הנכס הזה לייחודי, שלא ניתן לראות כמעט שכמותו - בטח לא בנהריה.
דירת המיני־פנטהאוז חריגה מאוד בשטחים העיקריים שלה, שמגיעים בקירוב לשטח של דירת הפנטהאוז, וגם זה נדיר. גם המרפסת שלה משתרעת על שטח נאה יחסית למיני־פנטהאוז.
ניתוח: בנהריה לא נרשמה ירידת מחירים משמעותית בגלל המלחמה המתמשכת בצפון. השוואת מחירים בין הדירות בפרויקט לדירות חדשות שנמכרו בחלק המערבי של העיר, הקרוב יותר לים, מעלה כי מחירי הדירות בפרויקט נמוכים יותר, במיוחד כשמדובר בדירות 5 חדרים.
כשמדובר בדירות מיוחדות, השיא בעיר נמצא בקו ראשון לים - למשל ברחוב סוקולוב, שם נמכרה דירת פנטהאוז ב־7.5 מיליון שקל, ודירת פנטהאוז אחרת מוצעת למכירה ביותר מ־8 מיליון שקל.
עדיין, מחירי שתי הדירות הם מחירים מכובדים בקנה מידה נהרייני, דבר שהושג באמצעות השטחים הנדיבים שלהן, שמפצים על המיקום הבינוני.
לאור זאת אנו סבורים שהמחירים הם בטווח הסביר של מחירי השוק לנכסים מהסוג הזה בנהריה.
דבר היזם: שחף ליבוביץ', סמנכ"ל המכירות של סלע בינוי, אומר כי "מדובר בדירות בעלות שטחים גדולים במיוחד ומרפסות מרווחות, המעניקות לרוכשים תחושת מרחב ואיכות חיים שקשה למצוא כיום במרכזי הערים. לצד זאת, הדירות כוללות מפרט פנים ברמה גבוהה.
"דווקא בתקופה הנוכחית, שבה האתגרים באזור הצפון עדיין מורגשים, מכירת הפנטהאוזים בתוך חודש אחד היא אינדיקציה לאמון שנותנים הרוכשים בפרויקט, בעיר ובחוסן של האזור כולו".
דבר השמאי: "לנהריה יש שני עוגנים מרכזיים למחיר: הים ושדרות הגעתון והפרויקט לא קרוב לאף אחד מהם. מצד שני הוא סמוך מאוד לכיכר המייסדים, שבה תנועת כלי רכב ערה במרבית שעות היום", אומר השמאי יריב דרורי.
לדבריו, "עסקת הפנטהאוז מגיעה למחיר של 25 אלף שקל למ"ר בנוי אקוויוולנטי, בלי לנטרל את הבריכה. זו דירת יוקרה, פנטהאוז אמיתי. בפרויקטים קרובים יותר לים התקבלו כבר מחירים של 5 מיליון שקל ומעלה על דירות פנטהאוז קטנות יותר בשטח, אבל אפשר לומר שהמחיר של הפנטהאוז, כמוצר, מתקרב למחירים הגבוהים של הפנטהאוזים בקרבת הים, כשאלה האחרונים יקרים יותר מבחינת התמורות למ"ר בנוי.
"עסקת המיני פנטהאוז מגיעה למחיר של 20 אלף מ"ר למ"ר בנוי אקוויוולנטי, מה שהגיוני, כי מדובר במוצר פחות יוקרתי ביחס לפנטהאוז".
