לפני 11 שנה קנה יבגני בל את הדירה הראשונה בחייו, למטרת השקעה. הדרך לרכישה נשמעת מפיו כמו מסע לכיבוש פסגת הר, בגרסה הפיננסית. "כשהייתי בכיתה ה' עלינו לישראל. השנה הייתה 1999 והתמקמנו בנתניה. ההורים שלי עבדו מאוד קשה, לפעמים בשתי עבודות. גרנו בשכירות, כשכל החברים שלי גרו בדירות משלהם ועם רכב בבית. לא היה חסר לי משהו, אבל בדיעבד - כנראה בתת־מודע - זה ישב עלי", מתאר יבגני, את הרקע שממנו צמח החלום - לקנות דירה להשקעה.
● עסקה בשבוע | שני פנטהאוזים בקו ראשון לפארק הירקון בת"א נמכרו ב־28 מיליון שקל
● פרשנות | מהרגע שסוכן AI יכול לבנות תיק השקעות, השוק נכנס לסחרחרה
במהלך לימודי התואר הראשון, המחשבות הפכו למציאות. "לא היה לי שום ידע פיננסי, לא היה לי שום יועץ, אבל התחלתי לראות נכסים בנתניה", הוא מספר. אחרי שבחן כמה אפשרויות, הוא התביית על דירת 3 חדרים בקומה השנייה של בניין ישן בן 4 קומות בשכונת נאות שקד (אזורים לשעבר).
"אהבתי את הנכס בגלל שהוא כמעט קו ראשון לפארק", הוא אומר ומסביר שדובר על תוכנית התחדשות עירונית, עובדה שבהחלט שיחקה תפקיד בהחלטתו לרכוש את הדירה, ומנגד תרמה לכך שהמחיר הסופי שנסגר, 880 אלף שקל, היה רחוק רק ב־20 אלף שקל מהמחיר המבוקש.
בעזרת 100 אלף שקל שצבר, בתוספת כמה עשרות אלפי שקלים מסבו והלוואה מהוריו, הוא העמיד הון עצמי ראשוני, ונטל 75% משכנתא. "בזכות הריביות הנמוכות שהיו אז, השכירות הייתה אפילו גבוהה מעט מההחזר החודשי", הוא מספר. הרכישה הזאת, אי־שם ב־2015, הייתה רק ההתחלה בדרך שכוללת צבירת נכסים והתפתחות פיננסית, עליה הוא ואשתו דרינה מספרים בפרק שבו התארחו בכסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס.
שאלת המיסוי
"כשיבגני רכש את הדירה הזאת היינו חברים, עדיין לא זוג. הייתי למעשה שותפה למסע הזה מהצד. שמעתי על הלבטים, החשש שהבנק לא ייתן משכנתא - ולי, בתור סטודנטית שכרגע עסוקה רק בלשרוד את הלימודים והתשלום על הלימודים האלה, זה נראה כאילו - וואו, איך? איך הוא עושה את זה?", נזכרת דרינה.
בהמשך כשהפכו לזוג, היא החליטה לצעוד בדרך דומה. "התואר נגמר, התחלתי לעבוד והיכולת שלי לחסוך גדלה בצורה משמעותית", היא מספרת ומוסיפה שלהחלטה שלה לקנות דירה היה דד ליין - החתונה: "אחרי התייעצות הבנו שנהיה מחויבים למס רכישה אם הרכישה תעשה אחרי החתונה".
השנה הייתה 2018 ודרינה התבייתה על דירת 3 חדרים - "שתי דקות הליכה מהדירה של יבגני". גם במקרה הזה העסקה לוותה בהבטחה לתוכנית התחדשות עירונית ("היינו אולי קצת יותר חכמים, אבל עדיין תמימים"), שבסוף נקנתה ב-980 אלף שקל והושכרה מיד ב־3,200 שקל לחודש - סכום שמשקף תשואה שנתית של פחות מ־4%.
שנתיים לאחר מכן, הגיעה גם דירה מספר שלוש. "התחלנו לעבוד בעבודות מסודרות, ולחסוך. והתחלנו לחשוב אוקיי, לאן מנתבים את הכסף", מסביר יבגני שמספר כי במקביל הם העמיקו את הידע הפיננסי שלהם בעזרת ספרים ופודקאסטים, דבר שהוביל אותם למלווה משקיעים ולקניית דירת שלושה חדרים להשקעה בקריית אתא במחיר של 532 אלף שקל.
"המחיר היה נמוך ממחיר השוק, ועדיין עם עלויות שיפוץ, שכ"ט עו"ד ומלווה משקיעים - היינו צריכים להעמיד הון עצמי של כ־300 אלף שקל שלקחנו מחסכונות, מכספים שהשקענו בשוק ההון, ומהמשפחה", מסביר יבגני.
המורכבות לא באה לידי ביטוי רק בפן הפיננסי, אלא גם בהיקף הזמן שהושקע בעיסוק הנוסף הזה. "שתי דקות אחרי שילדתי, ובזמן ששקלו את הבן שלנו, קיבלתי שיחה שאפשר לבוא לקחת מפתח לדירה", מספרת דרינה. "לחתימת החוזה בדירה אחרת הגענו עם הבת שבדיוק נולדה לנו, כי לא היה לנו היכן להשאיר אותה. החיים הם חלק מהעניין".
"אפשרויות שלא הכרנו"
אלא ששלוש דירות לא הספיקו לבני הזוג, שעד היום מתגוררים בעצמם בשכירות. בשנה שעברה הם רכשו דירה נוספת להשקעה בנתניה. "שוב הייתי בהריון, ושוב ליבגני היה רעיון", משחזרת דרינה כיצד "נולדה" דירה מספר 4. זה קרה אחרי קורס נדל"ן אליו נרשמו השניים בכדי להעמיק את הידע בתחום, ממנו הם יצאו חמושים בידע וגם במוטיבציה.
אחרי חקר שוק מקצועי מתמיד הם סימנו את מרכז העיר הוותיק ואיתרו דירת 3 חדרים רחבת ידיים בשטח 100 מ"ר בשדרות בנימין. למרות כמה מהמורות מול בעל הדירה, העסקה לבסוף נחתמה במחיר של 1.85 מיליון שקל, כשגם במקרה הזה המחיר משקף ציפייה מסוימת להתחדשות עירונית. הדירה הזו מושכרת כיום ב־4,800 שקל.
בהרבה דירות ישנות מדברים על התחדשות עירונית, אבל מניסיונכם, התהליכים הללו אורכים זמן רב מהמשוער. לדוגמה בשתי הדירות הראשונות שלכם, טרם החלו להיבנות פרויקטים.
"חשוב להבין שגם אם מדובר על התחדשות עירונית, לא צריך לשלם מעל מחיר השוק. אלה תהליכים שיכולים לקחת 15 ו־20 שנה וזה לא כדאי. חשוב גם לבדוק מה המחיר של דירה חדשה באותו המתחם. לפעמים מגלים שהפער לא כזה גדול, ואם מוסיפים על זה מסים, אז ייתכן אפילו שתצאו בהפסד", מספקת דרינה תובנה שנרכשה בהרבה ניסיון חיים.
מה התוכנית עכשיו? האם התוכניות כוללות לקנות דירה למגורים, והדירות להשקעה עשויות לפגוע בכך בשל מיסוי גבוה?
"כל תוכנית היא בסיס לשינויים, אבל נכון לעכשיו המטרה שלנו זה להחזיק אותן עשרות שנים - שהן יהיו הכנסה פסיבית", מסביר יבגני ודרינה מוסיפה: "לגבי נכס משלנו למגורים זה נושא כאוב בבית. יש לי רצון עז לנכס משלנו, שיהיה מתוכנן בדיוק כפי שאנחנו רוצים, אבל כשאנחנו פורסים את כל הדברים, נראה שנכון לעכשיו זו החלטה פיננסית שתהיה לא נכונה".
"הדברים כל הזמן משתנים", מוסיף יבגני, "פתאום הנכסים עולים בשווי, המשכנתא נשחקת. יש לך אופציות לחלץ הון מהנכסים. אנחנו גם מתפתחים מבחינת הידע הפיננסי שלנו, ומבינים שיש לנו אפשרויות שלא הכרנו".
יבגני מסביר שבימים אלה הם שוקלים ברצינות לרכוש שני מגרשים להשקעה, כחלק מחטיבת קרקע חקלאית שבעתיד צפויה לעבור שינוי ייעוד למגורים, דבר שצפוי להעלות את שווי הקרקעות בחדות. "זו השקעה לטווח ארוך, אבל כשמשווים את זה לפרויקטים של התחדשות עירונית, לפתע זה לא נראה כל כך הרבה זמן", מסכמת דרינה.
צילום: איל יצהר
