הכותבת בעלת משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ובתים משותפים
במשך שנים התרגלנו לחשוב כי די בהשגת הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך בניית ממ"ד, כדי לסלול את הדרך לבנייה והרחבת הדירה.
פסק דין שפורסם לאחרונה (12.5.26) של המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה מבהיר: זכותו של שכן לאוויר, לאור יום ולאיכות חיים היא "קו אדום" שגם אם התקבלה הסכמה כמעט גורפת של בעלי הדירות לבנייה, היא לא יכולה לעבור.
● חברות הביצוע הופכות לנכס אסטרטגי ליזמיות הנדל"ן
● הישר משוק היוקרה: טרנד המכירות החדש של חברות הבנייה
ממ"ד הוא ערך עליון?
בשנים האחרונות הפכה בניית ממ"דים בבתים ישנים למשימה לאומית. כדי לעקוף את "הדייר הסרבן" הקלאסי, המחוקק הישראלי יצר מסלול עוקף בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, המאפשר להסתפק ברוב של 60% בלבד מהדיירים לצורך בניית מרחב מוגן. הקלות אלו יצרו תחושה בקרב בעלי דירות רבים כי ברגע שהושג אחוז ההסכמה הנדרש, הדרך לבנייה סלולה.
אולם פסק הדין הנוכחי מזכיר כי חוק המקרקעין הוא מאזן עדין: לצד הכוח שניתן לרוב, נותרה ההגנה על המיעוט מפני "פגיעה מהותית", כלי משפטי רב עוצמה שנועד למנוע מצב שבו בנייה של דייר אחד הופכת את חייו של דייר אחר לסיוט.
עובדות המקרה: במקרה שלפנינו, מדובר בבית משותף בגבעת שמואל. בעלי דירה בקומה השנייה, התובעים, ביקשו להרחיב את דירתם ולהקים ממ"ד, כשהם מצוידים בהסכמה גורפת של לא פחות מ־92% מבעלי הזכויות בבניין. מולם ניצבו השכנים מהקומה הראשונה, שחשו כי עולמם עומד להיחרב עליהם, פשוטו כמשמעו.
הנתבעים לא הסתפקו בטענות שגרתיות על מטרדי בנייה. הם הציגו בפני המפקח תמונת מצב קשה של פגיעה פיזית ישירה בקניינם הפרטי. לטענתם, התוכנית הגרנדיוזית של השכנים מלמעלה אינה רק "תוספת", אלא מהלך שדורש שינויים מבניים עמוקים בתוך הדירה שלהם עצמם, כולל הריסת חדר שינה קיים והקמת חלופות שלא יספקו את הצרכים הבסיסיים של משפחתם.
מעבר לפן הקונסטרוקטיבי, הנתבעים טענו ל"חניקה" של הדירה: חסימה מוחלטת של שלושה חלונות מרכזיים, מהלך שיגזור עליהם חיים בחשכה תמידית, ללא זרימת אוויר וללא נוף. הם הדגישו כי התובעים רכשו את דירתם כשהם מודעים היטב למגבלותיה, ולכך שאינה כוללת ממ"ד תקני, וכי הניסיון "לתקן" זאת כעת על ידי פגיעה אנושה בזכויות הקניין של השכן מלמטה, מהווה התנהלות דורסנית וחסרת תום לב.
"הזכות למגן את הדירה לא מעניקה רישיון להחריב דירה של מישהו אחר", סיכמו.
הרוב הוא לא חזות הכול
ההחלטה: המפקח מאיר פורת בחר להעמיק אל תוך עקרון "הפגיעה המהותית" והבהיר כי זכות הקניין הפרטית אינה הפקר.
המפקח קבע כי חוק המקרקעין אמנם יצר "מסלול ירוק" להרחבות, אך הוא השאיר בידי המפקח את הבלם: סעיף 71ג(ד) לחוק המקרקעין, המאפשר לבטל החלטת רוב אם היא פוגעת בזכויותיו של בעל דירה באופן מהותי.
בפסק הדין נקבע כי חסימה של שלושה חלונות היא פגיעה שחורגת מהסביר ומהמידתי. "חסימה כזו אינה עניין של מה בכך", נכתב בהחלטה, "היא פוגעת באופן ממשי ובלתי הפיך באור הטבעי ובאוורור... ומשנה את אופייה ואת איכות החיים בדירה".
המפקח הדגיש כי גם אם לתובעים יש את הרוב הדרוש, הרוב אינו יכול להכשיר פגיעה כה קשה בגרעין הקנייני של דייר אחר.
התובעים, שקיוו לקבל צו עשה, שיכפה על השכנים להסכים לבנייה, מצאו את עצמם עם תביעה דחויה והוצאות משפט בסך 7,500 שקל.
המשמעות: פסק הדין הוא תמרור אזהרה לכל מי שמתכנן הרחבה בבית משותף: גם כאשר מושג שיעור ההסכמה הנדרש ואף למעלה מזה, על פי החוק לצורך הרחבת דירה והקמת ממ"ד, אין בכך די אם הבנייה כרוכה בפגיעה מהותית בזכויותיו של בעל דירה אחר.
פסק הדין בעניין גבעת שמואל מוכיח כי גם הרוב המוצק ביותר אינו חסין בפני ביקורת שיפוטית.
מספר תיק: 6/217/2024
